[摘要] 10月 18日上午，统计局公布了前 9月份全国房地产开发投资和销售情况，总体来看，开发投资韧性较强，累计同比增速仍高位维持在 10%以上，主要得益于土地购置面积累计增速的持续回升。
10月 18日上午，统计局公布了前 9月份全国房地产开发投资和销售情况，总体来看，开发投资韧性较强，累计同比增速仍高位维持在 10%以上，主要得益于土地购置面积累计增速的持续回升。
“金九”销售表现不及预期，金额、面积仅同比微增，增幅不足 5%；受资金面限制，房企新开工热情不足，仅维持小幅增长。
【一】
9月单月开发投资额稳步上升，1-9月同比累计增速止跌回稳本月全国房地产开发投资额稳步回升， 9月单月开发投资额 13420亿元，环比上升 14.25%，同比增长 10.49%，主要因去年行情冷淡，基数较低的缘故，加之房企拿地热情回升，施工等面积指标走强也使得房企投资开发额有增无减。从累计数据来看，开发投资额增速高位维持： 2019年 1—9月份，全国房地产开发投资 98008亿元，同比增长 10.5%，增速与 1—8月份持平，累计同比增速止跌回稳，预期年内仍将维持在 10%以上的高位。
【二】
“金九”爽约，销售表现不及预期，东部支撑，中西部持续“回暖”
再来看一下销售情况，迎来了传统的”金九“旺季， 9月单月销售面积、金额同环比均维持涨势：销售面积为 17330万平方米，环比上升 33%，同比微增 2.9%；销售金额为 16118亿元，环比上升 32%，同比增长 9.4%；不过从月度同比增速变化来看均有”掉头“趋势，增长后劲略有不足。从我们监测的 100个典型城市 9月销售数据也不难看出端倪，环比微增 2%，同比上涨 7%，“金九“俨然失色，核心一二线明显出现了成交疲软的态势。事实上，在整体市场趋冷的背景下，房企的业绩压力还是比较大的，各地也频频出现降价打折的现象，不过因前期需求透支严重，整体的效果也并不尽如人意。而从 1-9月累计数据来看，面积、金额累计同比增速均保持着小幅回升态势，商品房销售面积 119179万平方米，同比下降 0.1%，降幅比 1—8月份收窄 0.5个百分点。商品房销售额 111491亿元，增长 7.1%，增速加快 0.4个百分点。 1-9月销售结构来看，东部地区商品房销售面积 47035万平方米，占比全国 39%，是主导支撑。东部和东北地区销售面积虽同比齐降，但降幅均有收窄趋势。值得关注的当属中部和西部，因人口优势和城市轮动作用影响，增长势头依旧强劲，累计商品房销售面积同比增长分别达到了 0.5%和 4.6%。
【三】
1-9月单新开工面积累计增速持续回落，房企投资拿地积极性略有回升
新开工这块大家同样比较关注，虽然 9月新开工面积为 20574万平方米，同比微增 5.96%，不过从累计数据来看不容乐观， 1-9月房屋新开工面积 165707万平方米，增长 8.6%，增速回落 0.3个百分点，事实上，新开工累计增速已连续 3个月位于 10%水平线以下，单月同比增速仅 6.66%也远不如去年同期的 20.28%，房企新开工热情明显不足。
而从土地购置面积来看，降幅有收窄趋势， 1-9月份，房地产开发企业土地购置面积 15454万平方米，同比下降 20.2%，降幅比 1—8月份收窄 5.4个百分点。房企的拿地积极性较上月略有回升，不过房企资金面承压，融资难等问题在短期内不会改变，房企的拿地态度依旧审慎，尤其是年末将至，整体重点也聚焦在业绩冲刺方面，预期未来 1-2个月土地购置面积累计增速仍将低位维持。
综上，可以看出，整体目前的政策环境、市场环境不会发生根本变化，但是因为我们主要是来判断宏观数据四季度的变化，这就要来看去年的基数问题，我觉得这是核心问题。与去年四季度进行对比，我认为：一是对销售不必过于悲观，前 9月销售面积仅比去年小幅下降 0.1%，按历年规律， 12月都将迎来一轮放量，今年全年销售仍有望与去年持平或小幅微增，核心二线和环都市圈强三线还是有一定的需求支撑的。二是全年开发投资额仍有望维持在 10%以上的高位，即便和去年一样年末下行，跌幅也不会太大。三是从土地购置面积来看，近几个月来整体降幅都在收窄，四季度可能仍将好于去年同期。不过纵观全年，房企资金面趋紧的背景下，整体土地成交量大概率不及去年同期。
