[摘要] 市场遇冷进入调整期,开发商从“增量”变为“提质”,首先体现在源头——拿地的“择优”选择上,同时,由于融资环境收紧和对楼市前置市场的判断让开发商越来越谨慎。
市场唯一的不变是变。
市场遇冷进入调整期,开发商从“增量”变为“提质”,首先体现在源头——拿地的“择优”选择上,同时,由于融资环境收紧和对楼市前置市场的判断让开发商越来越谨慎。土拍市场"流拍"“中止”词汇频率增多。
2019年青岛所有土地出让金突破1000亿,排名全国第14位,在北方城市中仅次于北京、天津和郑州。2019年青岛土地成交总面积不断提升,说明未来一段时间新房供应增多,整体去化压力增大,而成交最多的区域和板块竞争也将更激烈。
(近5年青岛商住地供求价走势)
2019年青岛商住地供应426宗,占地面积23133亩,规划建面3195万 ㎡ ,同比去年上涨 5%。成交398宗,成交总面积2913.77万 ㎡ ,同比上涨 13%;成交总金额968亿。成交楼面地价 3324元/ ㎡ , 同比上涨25% 。
(2019年青岛各区商住地招拍挂供应情况)
土地成交活跃区域 为西海岸,胶州和即墨,未来新房的主供应依旧在这些区域。原胶南675万 ㎡ 供应、 695万 ㎡ 成交位居青岛市首位;即墨区整体供应建面 654万 ㎡ ,成交 553万 ㎡ ,位居第二;胶州供应 473万 ㎡ ,成交 391万 ㎡ ,位居第三 。
板块方面 ,即墨西部商贸区板块供应280万 ㎡ 居首位;胶南中央活力区 202万 ㎡ 商住地供应全部成交;主城区中原市北供销量最大,供应 107万 ㎡ ,成交 93万 ㎡ ,尤其是浮山后又最热闹了起来 。
2019年土拍市场商住地 最高单价 为青岛地铁获得的台东一路以北商业地块,楼板价为15000元/ ㎡ ;其次为青特摘得的新都心河西村 1号商住地,单价14620元/ ㎡ 。
开发商拿地建面前三甲: 融创,海尔和金茂 。
(开发商拿地TOP10)
(融创2019年青岛商住地摘地情况)
融创 拿下商住地11宗,共计总建面157万 ㎡ ,总金额 40亿,融创拿地的大本营是西海岸,11宗地中有10宗位于西海岸。
(海尔2019年青岛商住地摘地情况)
海尔 2019年在拿地成本维度为青岛第一,总花费93亿,大头来自于市北滁洲路两侧地块,其中商住地成本63亿。其他地块主要位于即墨城西,城阳和西海岸。拿地总面积超过150万 ㎡ 。
(金茂2019年青岛商住地摘地情况)
金茂 2019年共摘地140万 ㎡ ,花费近 50亿。分别位于高新区(中欧国际城),即墨(金茂智慧国际城)和老胶南(金茂创新科技城)。其实金茂通过其他方式获取的可开发的地块不止140万 ㎡ ,据悉此外还包含市北和胶南地块 。
注:1,统计口径为商住地,不包含工业,科研,教育等用途地块,
2,统计土地获取方式为招拍挂
3,开发商联合拿地的未进行股权比例拆分。
4,本统计为机构自行统计,最终以开发商统计为准
