业内总结：楼市过去5年“最大的秘密”，都在这里了！

虽然“房住不炒”是国策,但每一个买房人(不管买的是一手房还是二手房,不管是买来自住还是投资)心里还是迫切想知道,过去几年,自己买的房子涨了多少?

现在,答案来了。

(数据来源:国家统计局;汇总:21世纪新闻实验室;制表:楼市参考)

看到上面这张汇总表,在深圳买了房的人估计要笑醒了。过去5年,深圳的一手房涨了85%,二手房增长了95%,接近一倍。

另据中国房价行情网的数据显示,截至2019年底,深圳的一手房均价63106元/㎡,二手房均价65516元/㎡,力压北京、上海,双双位居内地第一。

深圳已俨然成为中国内地房价第一城,深圳的房子堪称“楼市茅台”。

当然,5年前在广州、武汉、合肥、上海、厦门、南京、北京、无锡、杭州等城市上车买房者,也都获得了不错的收益。

然而,要是5年前买了锦州的房子,估计就是要郁闷了。

过去5年,锦州的一手房上涨了15.04%,勉强跑平通胀,二手房则下跌1.62%,成为内地70城中,唯一个二手房5年房价下跌的城市。管中窥豹,以小见大。由此也可见东北的经济状况。

另外值得一提的是,过去5年70城中,一手房的最高涨幅是最低涨幅的6.5倍,二手房的最高涨幅是最低涨幅(剔除负数后的次低数)的13.3倍,可见内地城市间楼市的分化之严重。

要知道,这一差距,还是在深圳房价被早早调控,三四线城市享受到货币化棚改、去库存救市政策的大利好下“取得”的。未来在新常态下,大水漫灌式的货币化棚改、去库存政策,不可能再出现的情况下,三四线房价要熊到什么程度,就可想而知了。

另一方面,即便如锦州这般,再差也是属于中国内地70个大中城市之一。而内地有334个地级行政区,2851个县级行政区,绝大数还不如锦州。锦州尚且如此,其他大多数城市的房价表现就更不用提了。

这也是笔者在之前的文章中,为什么说分化之下,95%的三四五线城市都没前(钱)途的原因。

现在,让我们把目光重新回到70个大中城市上来。看到自己所在城市或买房的城市,房价在过去5年的表现,或许有人会窃喜、有人会后悔、有人会遗憾……

但就像炒股一样,一切K线图都是过去式,价格未来可能会怎么走,才是大家最关心的。随着大水漫灌的政策不会再轻易出现,未来影响房价走势的力量更多取决于城市内部。

下面,笔者就通过一、二手房之间更深层地对比,探索一下70个城市房价涨幅背后的基本面。

总之,从现实来说,基于种种原因(如一手房居住舒适性高于二手房、城市处于大规模新房开发阶段、货币化棚改的引导、国人从观念上也倾向买新房),很多城市的新房交易规模远大于二手房,而且溢价明显,甚至形成了两个完全割裂的市场。

但从资本市场的角度来说,一手房市场更像股市里的“打新”,一直是买家在争着吃进,所以其是一个发行市场,价格有时是扭曲的(没有经过时间充分考验);二手房市场则类似股市里每天公开交易的二级市场,其价格和交易都真实地反映了市场状况。

从逻辑上来说,一手房房价较于二手房房价出现明显溢价,或者涨幅上明显超过二手房,这都是不健康的。价格或许会一时扭曲,但不会一直扭曲。在没有外部因素强刺激情况下(新常态),当地的一手房房价存在较大回调压力;反之,当地楼市则存在结构性的“打新”机会。

背后的逻辑推导,玩过股票的应该都能明白。

为了更能看出问题,笔者提炼了两个比值。一个是过去5年一手房房价涨幅对二手房房价涨幅的比值;一个是当下一手房房价对二手房房价的比值。

在之前的几轮楼市周期内,比值大于1(100%),则意味着二手房还有上涨空间(一手房是锚);但如今新常态下,比值大于1(100%),则意味着一手房房价涨过头了,存在回调压力(二手房则成了锚)。

换句话说,此时此刻,比值越小的城市,房价越安全,一手房越存在机会。(部分城市一手房房价低于二手房是限价的结果)

如上图可见,涨幅比、房价比均小于1的城市仅4个:深圳、北京、天津、泉州。从这个角度看,深圳的房价虽贵为内地第一,但贵的坚实。

两个比值双双高于1的城市高达22个,分别为上海、无锡、海口、郑州、贵阳、大理、昆明、秦皇岛、哈尔滨、重庆、南昌、烟台、北海、惠州、青岛、长春、太原、平顶山、湛江、安庆、银川、岳阳。

经过前几年的猛涨,这些城市的新房价格已经有些虚高,此时买新房不如买二手房。

另外一些城市,如南宁、蚌埠、遵义、南充等城市,一二手房房价比值虽不到100%,也在99%,也基本没什么“打新”机会了。

再如乌鲁木齐、赣州,虽然涨幅比值未过100%,但房价比值已超过1.1倍,要性价比还是优选二手房。

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