[摘要] 上午中央开会定调子,下午就出台了文件,很显然这是一份早就准备好的文件,等的就是中央这个发令枪。该文件全名《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》,共分六个部分。
【一】
3月23日,全国疫情最严重的城市——武汉,迎来了一个大消息。
23日,中央应对新冠肺炎疫情工作领导小组召开会议,对于现在形势判断为:
当前,以武汉为主战场的全国本土疫情传播基本阻断,但零星散发病例和局部暴发疫情风险仍然存在。
很明显,这是一个里程碑式的表态,具有重大的意义。
1、对于武汉,这个疫情最大爆发地,已经做到了“武汉胜则湖北胜,湖北胜则全国胜”,武汉已经取得了2020年中国新冠肺炎疫情之战的决定性胜利,全国已经取得了决定性胜利。剩下的抗疫工作,更多的属于打扫战场等收尾工作,当然的外防海外输入的工作还不能放松。
2、现在包括武汉在内的全国所有的城市,工作的中心要彻底的从防疫之战,转变为复工之战,经济之战,因为疫情,因为美国股灾,因为欧洲疫情,我们的经济压力之大,可能前所未有,这是现在整个国家的主要矛盾。
今后很长的一段时间,国家所有的工作将围绕这个主要矛盾展开,这一点毫无疑问。当然,房地产也不例外。
【二】
有了中央定下的大方向,武汉地方政府房地产救市计划在极快的时间内出炉。
上午中央开会定调子,下午就出台了文件,很显然这是一份早就准备好的文件,等的就是中央这个发令枪。
该文件全名《关于支持房地产开发企业复工复产确保我市房地产市场平稳健康发展的六条措施》,共分六个部分。
1、分批有序开工复工
2、加强安全管理
3、优化审批服务
4、调整预售许可形象进度要求
5、提高预售监管资金使用效率
6、完善社保个税缴纳的购房认定标准
除了依旧强调“防疫”、“安全”、“网上办理”等老问题之外,比较有看点的是下面几条。
2020年10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目,其开发投资额达到25%以上,且高层建筑形象进度达到1/4以上、多层(含六跃七层)及低层建筑形象进度达到正负零,即可申请办理预售许可。
解读:很显然,这一条是针对房地产企业越来越紧张的资金链出台的,让开发商赶快拿到预售证,赶快卖房,赶快拿到回款和银行贷款,避免资金链断裂。
在提高预售监管资金使用效率方面,2020年10月1日之前,在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点,累计拨付额度不超过重点监管资金标准的55%。
解读:先来解释一下啥叫“重点监管资金”,开发商在开工之后,需要将很大一部分资金纳入监管,在银行和政府的监督下,这笔钱专门用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用的资金。
说白了,就是要求开发商专款专用,不能挪用,避免拆东墙补西墙,引发烂尾。出台这条措施依旧是针对纾解开发商资金链的手段,目的和第一条相似。
非武汉市户籍购房人因受疫情影响未能按时缴纳社保或个税需缓缴的,其缓缴期可视为连续缴纳,补缴时限不超过6个月。
解读:对于因为疫情没能及时缴纳社保和个税的,在疫情开始(应该是今年元月到今年6月),视为连续缴纳,这样就不影响那些攒资格买房人的买房问题了。
【三】
看完这文件,说实话有点出乎意料。
因为它太平淡了,对于这个疫情最严重的城市,房地产救市的政策不过尔尔,别说破掉“四限”——限购、限贷、限售、限价,这种超级大招,没有出台。
就连很多城市都已经出台的各种公积金救市,人才新政救市、减小银行首付款比例都没有。
主要的救市措施,集中在纾解开发商资金层面,对于需求端没有任何的刺激。
在疫情基本结束的第一时间,武汉市政府用实际行动诠释了,什么叫“房住不炒”,什么叫“不把房地产作为短期经济刺激的手段”。
防疫救灾,武汉只能打80分,对于楼市救市,看来武汉市政府看来憋着要拿100分。
【四】
很显然,这份非常政治正确的文件也将变成了一个救市的标准样本和榜样。
1、不破四限,不从需求端对市场进行直接强刺激,避免整个楼市忽冷忽热,再次上演2016年,上半年还在减契税进行刺激,下半年直接冷冻市场的覆辙。
2、积极救助开发商,避免出现资金链断裂烂尾,像2014年,2015年那样,全国大批开发商活不下去,造成社会动荡的问题。
而且,请不要忘记,这是全国疫情最为严重的武汉,更具有示范意义。
疫情最大是武汉,经济受到疫情打击最大的也是武汉,楼市受到疫情打击最大的应该也是武汉。
但是武汉,也只是出台这样一份“纾困不刺激”的文件,只是这样温和型的救市。
其他城市,你怎么好意思出台更为强刺激的措施。
因为,谁都明白,论困难,大家都困难,难道你能比武汉更困难吗?
【五】
这是武汉近三年来的楼市价格走向图。
很显然,在2018年之后,武汉楼市相对还是比较稳的。有涨有跌,但是没有大涨,同样也没有大跌,符合国家“稳房价,稳地价、稳预期”的要求。
很显然,这回疫情对全国楼市冲击很大,对武汉楼市冲击尤其大。
但是究竟有多大呢?
大家对于武汉楼市信心如何变化,大家购买力变化多少,这些直接影响城市房地产的因素如何变化?接下来,是一个短暂的萧条期,坚持一下就过去了?还是一个漫长的下行周期,一眼望不到尽头?
说实话,以上这些问题都是问号,没人能给出准确答案。
更何况武汉所有的售房部都没有开放,还有很多常住人口没有返回武汉。
所以,“尘埃远未落地,一切还都模糊”。
陡然出台强刺激措施,会不会又变成了上半年升温,下半年降温的尴尬。
2009年,我们尴尬了一次,2016年,我们又尴尬了一次,一个坑里我们不能被绊倒三次吧。
所以,根据病情开药方,病有多大,药开多猛,边看病情边开药,应该是2020年楼市救市的主要原则。
而上面那个文件,可能只是开出的第一副药。
是否会有跟进措施,还需让武汉楼市,这颗子弹再飞一会儿。
这个道理,对于武汉楼市如此,对于中国楼市,亦是如此。
