[摘要] 租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一
租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:200到1:300。比值越高，说明房屋的投资价值越大。
这个概念，咱们很少用，尤其是这几年，不用了已经。为何？咱的这个值没法算。
房价上涨的路上，把房租丢下了，一骑绝尘。租赁市场的尴尬，折射出的是楼市的畸形。底裤的颜色是如此暗淡。
房东不赚钱，租客租不起
朋友老H在老四方有一套房子，从2015年开始处于出租状态。去年10月份，原合同到期，租户去了烟台，不再续约。老H按耐不住涨价的心，“这是三年的合同，每月租金2000元，早就想涨价了。”老H把这事交给小区附近的中介了，租金提至一年3万（之前是年2.4万）。
过程咱就不说了，经过一个月的折腾，老H签完了新合同。“一年25000元，签了。”他很失落。
“这个小区五年前的房价是9000多一平，后来最高涨到了2万3，2019年开始回落，现在也能卖2万/平。”老H对小区房价了如指掌，可是这个房租就太尴尬了。新签的这份合同也是3年期限，这意味着6年的时间，房租也就涨了这么点。
老H涨价的雄心基本上是落空了。“新租户是一家三口。孩子要上初中了，正好是我们这个小区附近的学校。租这房子就是过来陪孩子读书的。一年3万人家嫌贵。小区其他房源也有很多，且便宜，只能压价了。”
老H的最大尴尬是，这套房子的房贷是2900元/月，即使加上租金，他每月还要贴好几百块钱。
(图片说明：这片房子的空置率还是挺高的……）
这不是个例。能顺利租出去还是好的，这个例子更优秀。胶州海尔大道附近的一套一楼带院的次新房，紧邻少海片区，离产业新区也不远，优势这么明显，可是难出租。
附近中介朋友小L告诉房师傅，一年租金1万元，每月都不到1000元，租不出去。不是没有需求，相反过来看房子的并不少。但是嫌贵。房子是好房子，但周边老小区价格更低。这边租房子的，多是外来打工的，很多是几个人想合租。供应和需求有偏差，所以只能降价。房东不愿意，索性当周末度假房用了。
去年青岛房租水平下跌12.47%
今年年初，某知名数据机构发布《2019租客居住报告》该报告收集了16个一线、新一线城市以及部分在线调研数据。
报告显示，青岛2019年房租下降幅度较大，租金水平同比下跌12.47％。在全国热点城市中，成都的租房需求居首位，其次为重庆、武汉等中西部城市。青岛排在19个监控城市的第14位，从需求端来说并不旺盛，所以许多房东只能降价出租。
报告显示，全国一线、新一线重点城市房屋租金普遍稳中有降。16个重点城市中，青岛2019年房租下降幅度较大，租金水平同比下跌12.47%。
根据报告，在租赁市场，“90后”已成为租房主力军。近年来，伴随着“90”后步入三十岁，购房成为其置业需求的主要选择。数据显示，在新一线城市中，90后已经成为购房主力军，占比高达43.44%。新一线城市购房者群体年轻化趋势更明显，主要原因之一是，与一线城市相比，新一线城市的居住负担相对较小。
按道理说，房租在下降，租客应该络绎不绝才对。事实正好相反。小L告诉房师傅，市南市北崂山，一直是市区房租较高的区域。以前很多公司扎堆在这些区域办公，顺便带火了周边小区的租房市场，白领们图上班方面。现在不一样了，公司降低成本，有些往李沧、城阳、黄岛等地方去了。这些区域的房租便宜啊。
根据L的说法，市区租房需求变相下降了，所以租金在下降，但租客却跟不上节奏了。
这可不是一个好现象，不是好消息。
虚假的改善、真实的投资
举个例子，老四方一套100平的二手房，房价是200万，月租金是2500元，租售比是1：800，远不符合1:300的警戒线。这意味着出租一套商品房至少要过60年才能收回成本，有的甚至需要70年以上。
租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。
就拿青岛新房市场上最火爆的城阳区来说，正在抢房的众多人才，多数并非真正刚需。何为刚需？租房子的才是刚需。房师傅了解到，此次热销的房子都是130平左右的改善户型，套三、套四为主。更值得注意的是，去年卖不出去的叠拼，此次成了抢手货，热度很高。
最要命的是，城阳位置越好的楼盘，越是被抢，根本不需要做宣传，众多人才们纷至沓来。这场盛宴，和刚需一点关系没有，纯投资行为。是打着改善旗号的，投资。赌的是5年/8年到期后，转为完全产权，自己说了算。
多虑了，还是真可怕？
青岛楼市，一直存在一个谜一样的二元对立现象：一边是很多人在哭穷，及与房价不相称的工资，几乎没怎么涨的房租；一边是楼市展现出强大的购买需求，4年卖了70万套新房。
那么，哪个才是真相呢？都是真的。
换句话说，房子到底是哪些人在买？省内其他地市的投资客，扎堆即墨、胶州、黄岛购房；青岛本地购房需求。
这种需求及需求刺激出的高房价是可持续的么？很难持续。
青岛各家庭的债务杠杆处于什么水平？你算算你家的负债率，再看看周边普通朋友，你就有了一个相对客观的评判。
