[摘要] 作为城市和楼市的深度观察者，我们一直认为在中国城镇居民自有住房率突破70%，平均房产财富占到家庭总财富超过70%的情况下
2020年，我们可能正在经历一个复杂的楼市，听到的全是矛盾的声音。
作为城市和楼市的深度观察者，我们一直认为在中国城镇居民自有住房率突破70%，平均房产财富占到家庭总财富超过70%的情况下（上述数据来源于恒大集团首席专家任泽平团队和经济日报社），无论我们作为潜在购房者，还是已有住房户，或者普通居民，房地产的起伏兴衰已经关系到每一个人，每一个家庭。
同时因为房地产的周期性特点，地域区别性大，以及受政策的影响面广等原因，任何政策和市场层面的风吹草动，都会激起行业声音的一片喧嚣。
举个例子，很多女人可能一辈子会买很多名牌包，所以她们对包有见解，她们可以很轻松的分辨真伪假冒，可是我们很多人一辈子只会买一两次房子。
▶所以坦诚地讲，在楼市面前，我们大多数人，都是小白。
我曾经见过替儿女买二手房的老父亲，拿着本子，详细的记录自己看过的每一套房的社区名字、配套家具、房间面积、物业费、房主性格等；我们也在后台，每天都会收很多的粉丝私信：房子要怎么买。
▶房子问题，已经成为全民问题。而且似乎所有关于房子的话题，都隐隐的透漏着焦虑。
进入2020年，房地产市场似乎变得更加复杂。为此我们深度整理相关的报道、政策，并与房地产行业的多位资深人士进行了反复交流，力求给公众还原一个真实的楼市。
▶真实，是这个世界最宝贵的品质。
同样，真实，也是一个自媒体公众号应该坚守的品格。
【一】疫情的影响
截止到目前，全球累计确诊病例160余万人，新冠疫情累积死亡病例突破10万人，其中美国确诊50万人，新冠肺炎疫情通过对社会及其正常运行体系的冲击使得实体经济停摆，产生极为直接、全面和巨大的影响，包括需求大幅下降；供给受到极大冲击；金融市场高度紧张和动荡；各宏观经济指标全面恶化、不确定性不断增大。
目前，美国的纽约州、意大利的伦巴第大区和西班牙马德里已成为全球受疫情影响最严重的地区。若疫情继续快速蔓延下去，很多国家可能也将同样面临类似的挑战。疫情今后的演变、持续时间、影响范围目前都存在着巨大的不确定性。如果疫情进一步蔓延，将会对全球经济带来进一步的影响和更大的不确定性。
在估计疫情国际影响的情景分析中，经济学家考虑了两个维度，即疫情影响的经济体以及疫情的严重程度。2月份的时候，经济专家们假设了疫情全球扩散的三种情景：乐观情景：疫情局限于中国、韩国、日本以及目前疫情有爆发趋势的欧盟和美国，除中国以外，其他经济体的经济影响仅局限于服务业，但持续时间较短。中性情景：疫情持续时间增加，对主要经济体的冲击从服务业扩大到制造业。悲观情景：疫情在全球扩散,且对经济的冲击时间持续时间达到3个月。
同时根据数据推算，乐观情景下2020年全年中国出口增速将下降5.5个百分点，中性情景下降低10.9个百分点，悲观情景下降低17.5个百分点。2019年我国出口占GDP的比例为17.4%，从这个角度估算可以得出，三种情境下出口增速下滑将拖累我国GDP增速下降1.0（乐观）、1.9（中性）或3.0（悲观）个百分点。
▶但是目前来看，全球疫情的严重程度已经超过乐观情景，估计最终给我国造成的经济影响在中性和悲观之间。
作为一家根植于社会的深度观察类媒体，在乐观中保持理性，不盲从，是我们的本分。
基于当前的种种现状，我们深知，当前很多人对于疫情的影响可能给自身造成的变化预期是不足的，出于媒介的责任，我们必须释放善意而理性的声音，那就是对于广大公众而言，保持定力，保证现金流，尽量减少非计划内大额支出是2020年最重要的事情。
▶如果您是刚需或者刚改，原本计划就在今年置业，2020年，可能是比较好的置业时机。
▶如果您想通过房产投资获取较高的收益，可能已经没有哪一年是比较好的置业时机。
对于我们大部分人而言，我们尚且不具备在危中发现机会的能力，更没有将危机转化为机遇的能力，对于我们平凡的一生而言，守护我们的财富，不因贪婪而冒进，是大多数家庭不甘心却又最正确的选择。
【二】政策的利好
伴随着疫情而来的，是2020年开始的各地针对房地产的支持政策，据不完全统计，目前已经有20个地市陆续出台对于房地产的行业支持性政策。
▶2020年2月19日青岛市政府出台《关于做好疫情防控建设项目用地保障工作的通知》。
通知规定可延期签订土地出让合同。
对土地已成交，按规定在疫情防控期间签订土地成交确认书或土地出让合同的，可依竞得人申请延期签订。
签订土地成交确认书的，延期签订时间为疫情消除日后3个工作日内；
签订土地出让合同的，延期签订时间为疫情消除日后10个工作日内。
疫情防控期间，新出让的房地产开发用地原则上可按起始价的50%确定竞买保证金，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年并支付相应利息。
▶2020年4月10日由山东省青岛市不动产登记中心主办的青岛网上房地产网站发布“2020青岛百日万店消费季”。
活动规则显示，鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后，即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。
即青岛市在消费季期间，限售由五年改为两年。
文件还规定，由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算。在青岛市工作、符合人才条件的，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。
▶虽然政策出台后在行业中介以及国内媒体上引起了旋风，朋友圈一片歌舞升平，但是我们却认为“救市效果可能不如预计的理想”。
这次的政策从信心层面，可以挽救楼市的持续低迷，但是把它当成救市的方案，却并非良药。
一方面，其实从去年开始，以人才落户放宽等各种条件，青岛市在限购政策上已经实质性放松，青岛的房子成交总量已经连续两年位居全国前五。
所以其实不是需求不足，而是供应太大。我们一直呼吁从供应量和出让方式上改善青岛房地产的供需结构，才是方针。
另一方面，以“阶段性5改2”为核心政策的“2020青岛百日万店消费季”本质上其实是促交易。
但是房地产作为大宗物业，属于计划性和长期性消费，这类消费的显著特点是计划性特别强，并不会产生随机消费，因此我们对于这种阶段性的促交易的活动的效果应该持审慎的观点。
盲目的听信，盲目的跟风，将自己的置业计划和资金安排打乱是不理智、不正确的，很多时候，我们对于世界万象的理解，需要的是定力。
2018年上半年，面对上合之光，我们也在喧嚣的楼市面前丧失了判断，我的邻居当初买入我们社区花了195万，而如今这套房子的市价只有135万。
▶在大势前面，我们每个人都是弱者。
我们一直相信，兼听则明，也一直相信，在时代的潮汐里，我们能做的其实并不是驾驭风浪，毕竟中国的自有住房率已经达到70%，而且根据统计户套比已经超过了1.0，我们相信无论房地产怎么发展，下行是大势。
