[摘要] “老是发探盘、看工地,片那么远,分析那些楼盘,你别把市区楼市忽略了!”朋友老H的善意提醒,让我很反感。他多次建议让我聊聊市南学区房、市区二手房。
市南学区房,被称为青岛最抗跌的二手房。去年以来,在限购限售利率上浮的多重打击下,被撕开了口子。这种情况,市南二手房量价都处于下行态势。但毕竟是硬核产品,仍然是热门。
3年热门与房价涨跌
众所周知,2017年是青岛楼市的火爆年,新房二手房普遍热销。根据某机构数据统计(数据仅供参考,杠精勿扰),2017年青岛热点关注二手房片区前三位———大学路、湛山、浮山后。其中大学路、湛山区域二手房全年保持高关注度,与两处区域优质的学区配套资源有直接关系。
价格方面,2017年,浮山后二手房挂牌均价25816元/平,大学路和湛山分别为41129元/平和39646元/平。
2018年青岛二手房热点关注区域前三位仍是是大学路、湛山和浮山后。2018年浮山后片区二手房挂牌均价30300元/ ㎡ ;大学路是市南知名学区,受到家长型置业着的广泛关注,全年二手房挂牌均价63429元/ ㎡ 。南湛山片区也是2018年热点关注区域,不仅紧邻香港路商圈,还坐拥地铁、学区等优质配套,2018年区域二手房挂牌均价50778元/ ㎡ 。
2019年,最热点区域还是这仨。大学路片区参考均价55287元/ ㎡ ；湛山片区参考均价 44015元/ ㎡ 。
2017—2019这三年,市南学区房(知名小学)的价格先是一路上涨,2018年达到高峰,然后开始下跌。到目前看,价格仍然高于2017年,短期回落到三年前的可能性很小。
市南学区房的走势,正好影响了市南区二手房的走势。最好的2018年,市南区是2018年青岛二手房区域成交的第四名,成交二手房4916套,占比全市总交易量10.04%。2019年成交量回落明显。
学区房报价的现状
江苏路小学,又名青岛市实验小学,位于市南区江苏路9号,前身是德国总督府小学,始建于1901年11月2日。对口小区:大学路学区江苏路学区江苏路小区等。2015年小区均价27334-31147/ ㎡ , 2020年房价5万—6万/ ㎡ 。
青岛嘉峪关学校,地处风景如画的八大关海滨风景区的嘉峪关路上。学校始建于1953年11月。对口小区:八大关小区矿泉花园(封闭小区6万)太平角花园佛涛路小区武昌路小区矿泉花园二期东海国际大厦等。2015年均价:15370-33314/ ㎡ ; 2020年均价:4万—6万/ ㎡ 。
青岛大学路小学始建于1933年,从两湖会馆到私立向民小学,从1952年与山大附小合并到今天的大学路小学。对口小区:大学路学区龙江路小区龙华路小区等。2015年均价:17454-27345/ ㎡ ; 2020年学区房价:56000/ ㎡ 。
太平路小学始建于1933年,占地面积75293平方米,建筑面积4077平方米。对口小区:太平路小区鱼山路小区莱阳路小区等。2015年小区均价:20811-26273/ ㎡ ; 2020年学区房价:52000/ ㎡ 。
青岛文登路小学,学区范围:文登路、福山路、福山支路、齐河路、京山路、牟平路、栖霞路、金口一路、金口二路、金口三路、鱼山支路、王村路、鱼山路:单号1-33号、双号2-16号、莱阳路:单号1-33号;延安一路:单号39-73、75号。2015年,2.7万/ ㎡ 左右; 2020年学区房价:5.7万/ ㎡ 左右。
以上这是市南最好的几所小学的学区范围和房价报价情况。5年前后的对比,房价肯定是翻倍了。不同于热点区域的大涨大跌,市南学区房的涨跌是很温和的。老房子只剩学区属性的,涨的慢一些;有学区、封闭管理、户型及格、居住尚可的房子涨的多、更抗跌,报价高。
影响走势的关键——房贷利率
最近四年,青岛二手房成交走势,在 青岛二手房有多惨? 一文中,有详细介绍,不再赘言。从2019年开始,青岛二手房成交量、报价呈现下跌态势。2020年3月份以来,态势更加明显。个例,就不举了。之前,有读者拿着个例不放,带着质疑,要去看这些房子。咱不是中介,你杠到这个地步,有你,再也不用担心ETC不抬杆了。
我们聊更重要的话题,青岛二手房入手时机到了吗?只看传统市区,二手房更能反映楼市的真实模样。报价普遍性下跌,但成交量复苏迹象不明显,可以说仍很低迷。这说明,大部分购房者呈观望态度。关注市区二手房的客户,投资方面的考虑真的很少(相比新房来说)。前面提到的市南学区房,几乎都是优先考虑解决孩子上学问题；市北李沧二手房呢,刚需和改善为主(上班、生活方便)。
限购和限售,对这些需求来说,有影响,但不是最大的因素。房师傅认为,影响市区二手房走势的最大环节是房贷利率问题。首套房上浮15%,二套房上浮20%,基准利率是4.9%(上浮20%就是5.88%),执行下来,房贷利率太高了。
回顾最近十年的多次调控,利率对房价产生了关键影响。当只有限购令政策的时候,楼市还很坚挺,但当房贷利率政策收紧后,温度立马降下来。
房贷利率是影响楼市走势的决定性因素。2016年开始的那轮上涨,决定因素就是首付降低,利率打折。2018年前后,各大银行开始对房贷利率进行上浮,从最初的八折、九折变成没有折扣,最后到首套房贷利率都上调10%到20%。八折和上浮20%,差别太大了。4%和5.88%,差了接近2个点。这对普通购房者来说,还款压力增加了太多。
今年,限购限售政策继续执行,青岛二手房市场不可能火爆。如果房贷政策仍如此不改变,房师傅认为,二手房市场可能会很差,下半年更难卖。如果房贷政策略有宽松,比如首套房利率恢复到基准利率,市场可能会恢复一些,但回不到两年前。
