[摘要] 自2020年第二季度以来,随着因疫情而延迟出让的各个优质地块陆续入市,加之融资政策上的倾斜,房企大发公司债,展开“报复性拿地”。
梅雨期还没过,夏至已经降临。升温的不仅是气温,还有全国土拍市场。
自2020年第二季度以来,随着因疫情而延迟出让的各个优质地块陆续入市,加之融资政策上的倾斜,房企大发公司债,展开“报复性拿地”。杭州、南京、厦门、福州、东莞、成都等二线城市频出地王,北上广深也加速上新。
高溢价拿地频现,房企钱从何来? 土拍市场热度不减
克而瑞数据显示,上周重点城市的成交规模环比再度增加,其中一线城市成交量更是环比大增5倍,超过4成的地块成交溢价率在20%之上,包括宁波、嘉兴、绍兴、温州等在内的多个长三角城市更是有多宗地块超高溢价成交。
其中最为惊人的是,6月15日招商蛇口在徐州竞得的一宗地块,成交价24.11亿元,楼面价为6579元/平方米,溢价率高达138.45%,且竞价次数高达796轮竞价。
如今,土拍市场依旧热度不减,下一轮“狂欢”即将开启。
日前,2020中国(南京)城市土地展顺利举办,此次南京打算一口气推出112幅土地招商,面积合计约750万平方米,遍布南京河西新城、江北新区、南部新城、紫东地区、雨花台区、江宁区、浦口区等几乎所有热点区域,为即将到来的“土拍狂欢”做足了准备。
此外,包括上海、武汉等热点一二线城市在内的多个城市也将多幅地块摆上货架。
6月23日,武汉两宗原定于2月19日入市出让的涉宅用地将重新挂牌,总计出让面积约17.58万平方米,起始总价132亿元。与此前不同的是,恢复挂牌出让文件明确指出不接受联合竞买。
6月19日,上海市土地交易市场也挂牌6宗地块,总起始价56.26亿元,总计建筑面积42.25万平方米。6宗地块分布于青浦、闵行、嘉定3个区,其中4宗住宅用地,1宗商住办用地,1宗商业用地,将于7月内陆续出让。
至于土拍热度是否会持续下去,业内普遍认为答案是肯定的。
“至少目前来看,土拍市场短时间内不会降温,只会逐渐趋于理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析称,5月份大多数房企的销售均回正,这对于土拍市场具有很大的刺激作用,增强了不少房企的信心,特别是很多二线城市,由于疫情导致很多优质地块的出让被延迟,早在3月-4月时就已经被不少有资金优势的国企、央企抢占先机,所以出现如今的土拍狂欢不足为奇。
房企扩“融”春天
支撑土拍持续火热的背后是“不差钱”的房企们。
自2月份获得数个政策礼包的加持后,拥有利率优势的公司债就成了房企融资的首选,且利率越来越低,房企的扩“融”之路似乎进入了“春天”,往常备受青睐的海外债甚至一度断档。
不仅如此,在此基础上,不少房企甚至开始频繁回售此前发行的高利率债券,转而新发低利率新债。
6月19日,恒大公告称,将开展对15恒大03债券的回售。该债券发行规模82亿元,发行日期2015年7月8日,票面利率6.98%,期限为7年。
目前,恒大地产宣布最近的回售登记期为2020年6月24日至2020年6月30日,回售价格100元/百元面值,以1000元为一个回售单位。同时,恒大地产宣布未回售部分债券票面利率不调整,即2020年7月8日至2022年7月7日期间这只债券票面利率仍为6.98%。
而在此之前,仅6月份恒大地产就已经新增发了两支公司债,筹资总额达到65亿元,票面利率分别为5.6%和5.9%,远低于其回售债券利率。
此外,金地同样在刚刚发行了20亿元利率仅有3.3%的新债之后,选择了回售高利率存量债券。根据上交所公告,金地日前决定回售的公司债分别为“18金地05”“18金地05”,两支债券总额为40亿元,票面利率分别为5.58%和4.85%。
还有房企选择直接下调存量债券的利率。
6月19日,万科公告公司债券(第三期)的发行结果,债券最终实际发行数量为20亿元,品种一实际发行8亿元,票面利率为3.2%;品种二实际发行12亿元,票面利率为3.9%。
而就在两天前,深交所披露,万科第三次公告提示拟下调5年期“17万科02”公司债,第3年末起后2年的年息率即从4.54%下调到2.3%。若投资人不满意,可以选择回售,也就是公开抛售。
这已经是万科今年第二次下调存债利率,7天前,万科曾公告另一只5年期“17万科01”公司债第3年末起后2年的年息率从4.54%直接下调到1.9%。
事实上,下调债券利率的不止万科一家。
6月16日,根据上交所公告,龙湖关于“15龙湖03”7年期公司债起始于2015年7月至2020年7月的前5年存续期年息率4.2%,但第5年期末,龙湖决定存续期后2年下调年息率至3.3%。
6月15日,金隅集团透露已完成“20金隅03”公司债的发行,5年期、20亿元的规模,票面利率仅为3.24%。此前,该公司将“17金隅01”公司债后2个计息年度的票面利率由5.2%下调到3.2%。
一位中型上市房企高管向《国际金融报》记者表示,这一波房企存量公司债利率调整大致始于今年4月份,多以千亿级或头部房企为主,部分下调利率幅度惊人,也证明如今的国内融资环境确实宽松了不少,这就给了发债主体对利率的调整选择权。
至于是否会有回售压力,上述高管表示,如今的市场已经是卖方市场了,很好募资,所以房企的资金的确宽裕,也就不存在回售压力。事实上,年底前为了报表看上去健康,房企的现金一般都是宽裕的,而年初受到疫情影响,市场前景不明朗,导致大多民营房企处于观望状态,钱一直留在手里,这才导致销售回暖之后,房企在土地市场上的“报复性消费”行为。
在他看来,现金就是用来周转的,特别是在如今行业加速洗牌的情况下,手中囤积大量现金势必阻碍企业发展。“相反,房企补充土储并不那么急迫,因为大都保持了3-5年的土储规模,即便土储少的,也有2年左右。”
