[摘要] 今年四月，国务院常务会议确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》
此前，青岛新闻网房产发布了《青岛上半年市办实事》一文，其中提及110个老旧小区启动改造备受网友关注，许多居住在老城区的网友，都留言询问自己的家今年会不会列入改造范围，下面我们来看看关于老旧小区改造中央发文，范围如何界定的，一旦列入改造范围，咱家老房子的哪些设施会被改造提升——
今年四月，国务院常务会议确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》），用5000多字明确了老旧小区的改造方式，惠及17万个小区、上亿居民。
01、改造对象？
《意见》明确，中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。
这对2000年前建立的老旧小区是严重利好。大家明白，2000年是中国商品住宅的重要分水岭，在这个年份前后建立的住宅，无论是外立面、户型设计还是园林设计、物业管理，都有着很大的区别。
房产圈常常说的“老破小”、“老破大”物业基本上都属于2000年之前盖的房子。这类房子虽然寓居体验较差，但往往占据着城市的繁华地段，生活环境都比较的便利、学区优质，假如加以改造，价值必将重估。
而青岛市则按照山东省相关规定，对老旧小区改造的范围实现进一步扩容，明确 2005年12月31日前建成的住宅均在改造范围。
由于年久失修，老旧小区普遍有着相同的“病症”：楼墙体斑驳、楼道灯不亮；路面破损、下水道常堵、雨后内涝严重；停车位不足、私搭乱建情况普遍。像这样的老旧小区，青岛有多少？记者采访获悉，目前市住建局正在对全市存在改造需求且符合政策要求的老旧小区进行调查摸底，建立全市老旧小区数据库，并制定青岛老旧小区改造“五年规划”，下一步将本着“先急后缓”的原则，逐年分批次推进。
02、老旧小区的哪些东西需要改？
实践中老旧小区的改造内容非常繁杂，为此，《意见》将老旧小区划分为三类：基础类、完善类、提升类。中央财政资金重点支持基础类改造内容。
基础类：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。
具体包括供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
完善类：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
具体包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，包括幼儿园、周界防护，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递综合服务站等服务设施。
各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。
市住房城乡建设局房地产事业发展中心副主任丁树更告诉记者，我市老旧小区改造会结合各自实际情况，因地制宜地开展，既有水电气暖、道路、照明、安防等基础设施的改造，也有建筑节能、停车场、加装电梯等完善类改造，同时还有养老、托幼、助餐、智慧社区等提升类内容的改造。
03、钱从哪来？
《意见》明确，改造资金来源主体主要有4个，分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等。
将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。
记者观察到，各地多遵循财政资金“向基础需求倾斜”的分配原则，加强资金精细管理，青岛也不例外。今年年初青岛出台政策明确各方出资边界——其中基础类改造，政府重点予以支持；完善类改造，由居民承担部分改造费用，政府给予适当补助；提升类改造，则以市场化运营为主。
对于老旧小区改造而言，若想要激发更高涨的社会投资热情，前期亟需政府财政先“加一把力”。据悉，今年青岛首次将老旧小区改造纳入市财政专项资金支持范围，并拨付9754万元用于支持全市项目改造。
除了落实今年的市级财政外，青岛还结合改造项目，探索形成了发行政府专项债券、向政策性银行融资、组织专营单位投资等多种资金筹集模式。事实上，无论是专项债的运用还是社会资本的引入，均需考虑后续债务还续问题。如何更好地把控改造标准，稳定投资收益？胶州市的做法或许值得借鉴。
为让老旧小区改造可持续健康地发展，胶州市成立了引入民营资本的混合所有制公司，负责全市“旧改”的设计、建设、融资工作。基于此，将减少政府对项目建设经营活动的直接干预，进而形成投资主体多元化、资金来源多渠道、项目建设市场化的新格局。
04、参与改造的企业，可享哪些优惠政策？
专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，可享一定的税费优惠。例如，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90％计入所得税应纳税所得额。
在改造过程中，青岛市还提倡优先选用本地品牌。顺德花园小区内正在加紧安装的30余部电梯均来自尼得科电梯（青岛）有限公司，“正是得益于青岛老旧小区改造惠企政策，让我们顶着疫情压力快速复工，并平衡了海外市场份额的锐减。”公司负责人杨文浩告诉记者，近期因青岛老旧小区改造，就“下单”了百余部电梯，随着后续更多本地订单的落地，以及外溢需求显现，将进一步拉升公司的产品销量。
记者在顺德花园小区如火如荼的改造氛围中，还发现了海尔、海信、特锐德等不少本地优质企业的元素。据胶州市建设局保守估计，仅顺德花园小区改造工程就可惠及十余家本地企业，拉动社会投资上千万元。“老旧小区改造优选‘本地货’，即激发了更高涨的社会投资热情，又可以助力本地企业快速回血，一举多得！”陈刚说。
05、老旧小区还值得投资吗
“棚改”的威力大家已经见识过了，相信老旧小区改造不会让人失望，未来五年，这类房子有望价值重估。
当然，具体到个人的决策上，仍然需要谨慎，因为政府的投资是有限的，不可能在短期内惠及所有老旧小区，落实方面一定会有选择和取舍。
我认为，如果要购买“老破小”物业，一定要铭记这样几个原则：
最好是大城市，必须是市中心，有江的要沿着江买，有中轴线的沿着中轴买，有CBD的靠着CBD买。这些地段往往象征着城市形象，政府不会允许太差，会因为维护城市形象的需要，给优先这些地段的老房子“穿衣戴帽”，但其他地区的房子老了破了旧了，就没那么容易沾到政府的光了。
有优质学位更佳，上海、广州、深圳、青岛，那些带优质学位的老破小，溢价至少超过市场价的20％，价格异常的坚挺。
所以，老旧小区，不是不可以买，特别是中央要求加大老旧小区改造的当下，的确是一个千载难逢的契机。
客观来说，这对远郊区域的新房市场构成一个利空。大城市的年轻人之所以跨越数十公里购买远郊房产，图的就是环境优美，但如果老旧小区改造得力，这类买家很可能会重返市区购买“老破小”，毕竟老破小除了环境差，其他任何配套都是吊打远郊新盘的。
但同时也要注意到，老旧小区始终是一个小众市场，只有在大城市、中心区、房价较贵的市场中，其价值才是可持续的。
