[摘要] 在国内疫情趋于稳定的情况下，房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来，并以超预期的速度稳步复苏。
在国内疫情趋于稳定的情况下，房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来，并以超预期的速度稳步复苏。
相对住宅市场而言，非住宅市场反而压力相当大，疫情带来的压力将持续数年。办公楼整体供过于求，未来三年，一线城市供应量将持续增加，去化速度放缓的同时，租金和出租率将出现不同程度的下降。
CAIC重点监测城市的办公市场数据显示，2020年前两个季度，重点城市办公市场平均租金连续普遍下行，继2018年四季度至今，重点城市平均租金已连续8个季度呈现下滑趋势。北京租金环比降幅最大为4.5%，但仍以11.2元/㎡/天的价格继续领跑全国办公市场，上海和杭州“以价换量”效果最为明显，出租率迎来小幅回升。
01、平均租金连续8个季度下跌
受经济增速放缓，贸易争端的影响，自2018年四季度起，一线城市整体办公市场一直处于下行态势，2020年，新冠疫情的爆发进一步加重了这一下跌态势，至二季度，一线城市平均租金已连续8个季度下跌。
2017-2020一线城市写字楼市场租金变化
数据来源：CAIC数据库
2020年一季度一线城市平均租金降幅超前5个季度的租金平均降幅2.1%，达到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%，创2019年一季度以来的最大降幅。二季度重点监测城市办公市场平均租金依然普遍下行，但降幅出现收窄趋势。
受疫情影响，一线城市平均租金集体下跌，北上深平均租金水平创三年最低，北京环比降幅最大为4.5%，广州表现最好与上季度持平。重点二线城市中南京、杭州、重庆均表现较为稳定，其中重庆平均租金逆势环比小幅上涨0.7%至2.8元/㎡/天。
图：2020Q2一线与重点二线城市
办公市场租金环比涨幅
数据来源：CAIC数据库
分城市来看，广州得益于市场基本面较为健康，并且当前广州市场资产价值较低于其他一线城市，处在价值洼地，因此，资产价值波动较小。
北京市场整体租金远高于其他一线城市，随着空置率日益上涨，叠加疫情二次爆发影响，整体市场经营情况波动较大。
上海市场化程度较高，因此受到疫情影响的反应也更为明显，整体资产价值略高于其他城市，投资回报率略低于北京，因此价值波动仅次于北京。
值得一提的是上广深的租金差已逐渐缩小为近几年的最小值，与北京脱离成为第二梯队，重点二线城市的平均租金均处于第三梯队，与一线城市差距依然明显。
图：2020Q2一线城市和重点二线城市
办公市场租金情况（元/㎡/天）
数据来源：CAIC数据库
02、重点城市出租率开始逐步复苏
在整体租金持续回调的背景下，重点监测的7城中，广州、重庆、上海和杭州的出租率企稳回升，虽然环比涨幅均在1%以下，但可以视为其办公市场在经历了一季度疫情冲击后逐步复苏的信号。
对比各地租金和出租率变化，上海和杭州的办公租赁市场的调整较为合理迅速，在一定程度的下调租金后取得了出租率的小幅回升。广州市场环比变化最小最为稳定，北京、深圳、南京的平均租金和出租率仍持续双降，但降幅较明显收窄，预测三季度各城市办公租赁市场指标可达到更为合理的平衡关系。
图：2020Q2一线与重点二线城市办公市场出租率环比涨幅
数据来源：CAIC数据库
03、上海办公租赁空置存量目前最高
除了租金与出租率之外，办公租赁空置存量情况也是衡量各大城市办公室很重要的指标。
CAIC监测的一线和重点二线城市数据显示，截至2020二季度，上海办公租赁空置存量最高为312.2万平方米，广州最低为26万平方米，北京和深圳空置存量较为接近。
图：截至2020二季度重点监测城市租赁空置存量（万㎡）
数据来源：CAIC数据库
以各城市近一年的月均净吸纳量为计算标准，截至2020年二季度从去化周期来看（此处去化周期计算不包含未来新增供应），广州去化周期最短为18月，虽然广州去化速度为一线城市中最低，2019年月均净吸纳量为1.5万平方米，但由于其相对合理的供需结构，租赁空置存量近年一直也处于低位。
去化周期最长的是南京，为103个月，南京的去化速度为监测7城中最低，虽然51.5万平方米的租赁空置存量在重点一线城市中属于低位，但仅0.5万平方米的月均净吸纳量呈现出办公租赁需求端催生不足，市场活力较低。
表：截至2020年二季度重点监测城市
租赁空置存量、空置率和去化周期
数据来源：CAIC数据库
深圳以4.2万平方米的月均净吸纳量排在第一位，且近5年保持高位稳定去化。深圳办公市场空置率高企，主要是因为大量持续新增供应，但其活力依然充足，创新型中小企业为去化主力。
上海和北京分别以3.7万平方米和3.2万平方米紧随其后。而南京2019年的办公租赁市场需求催生较弱，月均净吸纳量仅为0.5万平方米。
表：重点监测城市2019月均净吸纳量（万㎡）
数据来源：CAIC数据库
在整体租金持续回调的背景下，重点监测的7个城市中，广州、重庆、上海和杭州的出租率已出现企稳回升态势，虽环比涨幅不高，均在1%以下，但明显释放出逐步复苏的信号。
未来三年，随着一线城市供应量持续增加，办公楼整体供过于求，市场情况仍旧不容乐观。分城市来看，深圳未来供应要占到当前总体存量的80%以上，上海在30%多。由于未来整体办公室市场的供应量加大，市场将会继续面临较大压力，去化速度也将进一步放缓，北上广深去化周期分别为16年、11年、10年和30年，预计未来一段时期，租金和出租率还会出现不同程度的下降。
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