[摘要] 8月12日，五家国有银行同时公告，将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。与此同时，作为央行之前发布通知的“落实版”，目前青岛的各大银行也积极地在对存量房贷利率进行“转换”工作。
8月12日，五家国有银行同时公告，将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。与此同时，作为央行之前发布通知的“落实版”，目前青岛的各大银行也积极地在对存量房贷利率进行“转换”工作。而对于市场的另一主体房贷客户来说，关于“LPR＋”的疑惑却依旧存在。一方面存量房贷客户陷入“选择困难症”，另一方面新政策后的“LPR＋”房贷客户依旧在考量“LPR＋”后的得与失。
“不确定性”带来的谜题
“我们没有选择LPR，主要原因是我们购房时的利率不高，还清贷款也没有几年了。另一个原因就是它的不确定性，每一个月都不一样，我们也捉摸不透”，刘强是一名70后，对于LPR的不确定性心存顾虑。
像刘强一样目前仍然有部分存量房贷客户对于LPR并不接受，他们普遍认为LPR作为一个动态的存在，很难确定它的走向。因此干脆保持“不变”。
记者采访了解到，这部分存量房贷客户所担心的“不确定性”实际上就是LPR的“市场性”。
LPR（Loan PrimeRate，意为贷款市场报价利率），是由18家银行于每月20日（遇节假日顺延），以0．05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0．05％的整数倍就近取整计算得出LPR。
也就是说，LPR是基于一定的市场信息算出来来的，它实际上是一种市场信息的反馈。目前，LPR包括1－5年期（短期）和5年期以上（长期）两个品种。而其中5年期以上（长期）与购房者的关联度最高。
建设银行青岛分行的房贷人员崔经理告诉记者：“LPR相较于固定利率，它是与市场挂钩的，因为每一个月不一样，所以它是一种浮动利率，对于购房者来说，如果不选择LPR，则后续在贷款还清前，房贷的利率一直为当前利率。而这个当前利率是个固定值，不会发生变化，对于购房者来说，它是确定的，一些当初购房时利率较低，或者还款年限短的购房者，都倾向于这种方式”。
值得注意的是，尽管LPR具有“不确定性”，但是记者采访中了解到。也有大部分存量房贷客户选择跟着“市场”走。
“自从接到利率转换通知之后，我们就开始通过电话微信等多种途径跟客户沟通，大多数客户都选择了LPR，通过我们的客户端办理了转换业务，他们对于LPR的认识也是经历了一个过程”，青岛工商银行的工作人员王丽告诉记者。
记者了解到，自去年8月至今，中国人民银行已发布12次LPR，与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR由首期的4．85％降至目前的4．65％。仅今年以来，5年期以上LPR就已两次下调，较去年末累计下调了15个基点。
很多业内人士也表示：从多次强调“房住不炒”的基调来看，意图解绑经济对房地产的依赖，大力发展实体经济，然而受制于传统的基准利率与贷款利率传导不畅，较高的融资成本桎梏实体经济发展，2019年8月25日央行宣布执行LPR利率，旨在通过灵活的市场化利率降低社会融资实际成本。从长期来看，为刺激经济增长，持续降低实体经济融资成本，势必引导LPR下行，个人房贷利率下降，对于购房者而言有助于减少月供，因此建议购房者选择“LPR＋”模式。
执行利率未降的疑惑
相比较存量房贷客户“向左右还是向右走”的困惑，对于“没的选择”的2019年10月8日后购房的客户来说，可能更揪心的是被选择后的“得”与“失”。
李女士是今年4月份办的贷款，当时正赶上LPR由4．75％下调至4．65％。为此李女士赶紧咨询青岛的各大银行，没有想到的是，各个银行的执行利率依旧与上月差不多。
记者查看了4月份各大银行的执行利率情况，果然如李女士所言。青岛各大商业银行采用了5．88％倒算的方式来加点。这就造成一个结果：LPR利率越低，加点越高。
青岛农商银行的杨经理表示：“对于LPR来说，全国上下都是一样的，但是加点是不一样的，这个加点既有依据区域房贷情况的，同样还要看个人的征信。而且房贷利率肯定不能大起大落，这对于一个区域的房地产市场，甚至是整个经济都是有影响的，所以‘稳定性’也特别重要，因此会出现‘倒算的方式’来加点。但是总体来看，LPR下调的情况下，对于贷款购房者来说，贷款利率都会保持相对平稳的下调”。
记者了解到，目前青岛各大银行的首套房利率相比较4月份确有明显下调。“首套房大约是5．35％左右，二套房是5．65％左右。对于优质客户来说，我们可以下调到5．15％或者是5．05％，当时肯定不会超过LPR4．6％这个限度”，青岛农商行的杨经理表示，房贷利率跟城市的房地产发展是相关的，因此也存在地域性。
记者了解到，相比较周边的城市，青岛的确是个“高利率”城市，目前像威海等城市利率是5．15％。而青岛的利率在LPR的基础上上浮的幅度远高于市场的平均水平，甚至超过南方城市。
记者了解到，从2020年的趋势来看，“因城施策”依然是调控主要方式。政策层面对一线城市的房价上涨依然进行严格控制，但是一些一线之外的城市仍然有较大的经济增长潜力，还需要房地产的拉动，这些城市房地产还有较大空间。
受宏观经济政策因素的影响，青岛过去一年的住宅及商业市场资产表现出下行压力，但整体净吸纳量仍处于正值，这表明各物业市场仍有需求增长的驱动因素。
对于青岛来说，趋于市场的平均信贷水平，在坚持“房住不炒”的原则下，给刚需和改善的购房者带来真正的支持，对于城市的发展有重要的意义。
