[摘要] 8月12日,五家国有银行同时公告,将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR(贷款市场报价利率)定价方式。与此同时,作为央行之前发布通知的“落实版”,目前青岛的各大银行也积极地在对存量房贷利率进行“转换”工作。
8月12日,五家国有银行同时公告,将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR(贷款市场报价利率)定价方式。与此同时,作为央行之前发布通知的“落实版”,目前青岛的各大银行也积极地在对存量房贷利率进行“转换”工作。而对于市场的另一主体房贷客户来说,关于“LPR+”的疑惑却依旧存在。一方面存量房贷客户陷入“选择困难症”,另一方面新政策后的“LPR+”房贷客户依旧在考量“LPR+”后的得与失。
“不确定性”带来的谜题
“我们没有选择LPR,主要原因是我们购房时的利率不高,还清贷款也没有几年了。另一个原因就是它的不确定性,每一个月都不一样,我们也捉摸不透”,刘强是一名70后,对于LPR的不确定性心存顾虑。
像刘强一样目前仍然有部分存量房贷客户对于LPR并不接受,他们普遍认为LPR作为一个动态的存在,很难确定它的走向。因此干脆保持“不变”。
记者采访了解到,这部分存量房贷客户所担心的“不确定性”实际上就是LPR的“市场性”。
LPR(Loan PrimeRate,意为贷款市场报价利率),是由18家银行于每月20日(遇节假日顺延),以0.05个百分点为步长,向全国银行间同业拆借中心提交报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。
也就是说,LPR是基于一定的市场信息算出来来的,它实际上是一种市场信息的反馈。目前,LPR包括1-5年期(短期)和5年期以上(长期)两个品种。而其中5年期以上(长期)与购房者的关联度最高。
建设银行青岛分行的房贷人员崔经理告诉记者:“LPR相较于固定利率,它是与市场挂钩的,因为每一个月不一样,所以它是一种浮动利率,对于购房者来说,如果不选择LPR,则后续在贷款还清前,房贷的利率一直为当前利率。而这个当前利率是个固定值,不会发生变化,对于购房者来说,它是确定的,一些当初购房时利率较低,或者还款年限短的购房者,都倾向于这种方式”。
值得注意的是,尽管LPR具有“不确定性”,但是记者采访中了解到。也有大部分存量房贷客户选择跟着“市场”走。
“自从接到利率转换通知之后,我们就开始通过电话微信等多种途径跟客户沟通,大多数客户都选择了LPR,通过我们的客户端办理了转换业务,他们对于LPR的认识也是经历了一个过程”,青岛工商银行的工作人员王丽告诉记者。
记者了解到,自去年8月至今,中国人民银行已发布12次LPR,与个人住房贷款利率挂钩的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。仅今年以来,5年期以上LPR就已两次下调,较去年末累计下调了15个基点。
很多业内人士也表示:从多次强调“房住不炒”的基调来看,意图解绑经济对房地产的依赖,大力发展实体经济,然而受制于传统的基准利率与贷款利率传导不畅,较高的融资成本桎梏实体经济发展,2019年8月25日央行宣布执行LPR利率,旨在通过灵活的市场化利率降低社会融资实际成本。从长期来看,为刺激经济增长,持续降低实体经济融资成本,势必引导LPR下行,个人房贷利率下降,对于购房者而言有助于减少月供,因此建议购房者选择“LPR+”模式。
执行利率未降的疑惑
相比较存量房贷客户“向左右还是向右走”的困惑,对于“没的选择”的2019年10月8日后购房的客户来说,可能更揪心的是被选择后的“得”与“失”。
李女士是今年4月份办的贷款,当时正赶上LPR由4.75%下调至4.65%。为此李女士赶紧咨询青岛的各大银行,没有想到的是,各个银行的执行利率依旧与上月差不多。
记者查看了4月份各大银行的执行利率情况,果然如李女士所言。青岛各大商业银行采用了5.88%倒算的方式来加点。这就造成一个结果:LPR利率越低,加点越高。
青岛农商银行的杨经理表示:“对于LPR来说,全国上下都是一样的,但是加点是不一样的,这个加点既有依据区域房贷情况的,同样还要看个人的征信。而且房贷利率肯定不能大起大落,这对于一个区域的房地产市场,甚至是整个经济都是有影响的,所以‘稳定性’也特别重要,因此会出现‘倒算的方式’来加点。但是总体来看,LPR下调的情况下,对于贷款购房者来说,贷款利率都会保持相对平稳的下调”。
记者了解到,目前青岛各大银行的首套房利率相比较4月份确有明显下调。“首套房大约是5.35%左右,二套房是5.65%左右。对于优质客户来说,我们可以下调到5.15%或者是5.05%,当时肯定不会超过LPR4.6%这个限度”,青岛农商行的杨经理表示,房贷利率跟城市的房地产发展是相关的,因此也存在地域性。
记者了解到,相比较周边的城市,青岛的确是个“高利率”城市,目前像威海等城市利率是5.15%。而青岛的利率在LPR的基础上上浮的幅度远高于市场的平均水平,甚至超过南方城市。
记者了解到,从2020年的趋势来看,“因城施策”依然是调控主要方式。政策层面对一线城市的房价上涨依然进行严格控制,但是一些一线之外的城市仍然有较大的经济增长潜力,还需要房地产的拉动,这些城市房地产还有较大空间。
受宏观经济政策因素的影响,青岛过去一年的住宅及商业市场资产表现出下行压力,但整体净吸纳量仍处于正值,这表明各物业市场仍有需求增长的驱动因素。
对于青岛来说,趋于市场的平均信贷水平,在坚持“房住不炒”的原则下,给刚需和改善的购房者带来真正的支持,对于城市的发展有重要的意义。
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