[摘要] 8月21日，青岛市自然资源和规划局正式发布2019年我市市南区、市北区、李沧区土地级别与基准地价更新成果（以下简称基准地价更新成果）
8月21日，青岛市自然资源和规划局正式发布2019年我市市南区、市北区、李沧区土地级别与基准地价更新成果（以下简称基准地价更新成果），将从2020年10月1日起正式执行。
据了解，本轮基准地价更新成果估价基准日为2019年1月1日，评估覆盖范围为青岛市市内三区，总面积为178．05平方公里，用途分为商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地四大类。其中商服用地最高级别基准地价为1280万元／亩，住宅用地最高级别基准地价为1296万元／亩，工业用地最高级别基准地价为107万元／亩，公共管理与公共服务用地基准地价最高级别基准地价为435万元／亩。
附件1：青岛市市南区、市北区、李沧区土地级别与基准地价表
表1市南区、市北区、李沧区商服用地基准地价表
土地级别 | 基准地价（元/平方米） | 基准地价（万元/亩） | 楼面地价（元/平方米） |
Ⅰ | 19200 | 1280 | 9600 |
Ⅱ | 15380 | 1025 | 7690 |
Ⅲ | 12320 | 821 | 6160 |
Ⅳ | 9760 | 651 | 4880 |
Ⅴ | 7860 | 524 | 3930 |
Ⅵ | 6520 | 435 | 3260 |
Ⅶ | 5440 | 363 | 2720 |
表2市南区、市北区、李沧区住宅用地基准地价表
土地级别 | 基准地价（元/平方米） | 基准地价（万元/亩） | 楼面地价（元/平方米） |
Ⅰ | 19440 | 1296 | 9720 |
Ⅱ | 15680 | 1045 | 7840 |
Ⅲ | 12620 | 841 | 6310 |
Ⅳ | 10120 | 675 | 5060 |
Ⅴ | 8240 | 549 | 4120 |
Ⅵ | 6840 | 456 | 3420 |
Ⅶ | 5740 | 383 | 2870 |
表3南区、市北区、李沧区工矿仓储用地基准地价表
土地级别 | 基准地价（元/平方米） | 基准地价（万元/亩） |
工业限制区 | 1600 | 107 |
Ⅰ | 1290 | 86 |
Ⅱ | 1170 | 78 |
Ⅲ | 1060 | 71 |
Ⅳ | 870 | 58 |
表4市南区、市北区、李沧区公共管理与公共服务用地基准地价
[机关团体用地及其他经营性公共管理与公共服务用地（新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地）]
土地级别 | 基准地价（元/平方米） | 基准地价（万元/亩） | 楼面地价（元/平方米） |
Ⅰ | 6520 | 435 | 3260 |
Ⅱ | 5240 | 349 | 2620 |
Ⅲ | 4180 | 279 | 2090 |
Ⅳ | 3320 | 221 | 1660 |
Ⅴ | 2680 | 179 | 1340 |
Ⅵ | 2220 | 148 | 1110 |
Ⅶ | 1860 | 124 | 930 |
表5市南区、市北区、李沧区公共管理与公共服务用地基准地价
（公用设施用地、公园与绿地及其他非经营性公共管理与公共服务用地）
土地级别 | 基准地价（元/平方米） | 基准地价（万元/亩） |
Ⅰ | 1600 | 107 |
Ⅱ | 1290 | 86 |
Ⅲ | 1170 | 78 |
Ⅳ | 1060 | 71 |
Ⅴ | 870 | 58 |
新一轮基准地价更新的过程
据了解，基准地价是政府公布的指导性地价成果，通过对城镇规划区范围内的土地质量差异的评价和划分，为国家土地管理、地价政策引导、宏观调控房价、合理配置土地资源、完成城市规划建设、提高土地使用效率提供基础数据和技术依据。城镇基准地价更新是地价管理的基础性工作，一般每三年更新一次，我市在2007年、2013年及2016年，分别做过调整更新。
按照自然资源部、省自然资源厅部署安排，市自然资源和规划局组织开展了此轮基准地价更新工作。今年初，市自然资源和规划局召开基准地价更新成果公开听证会，充分听取市民、法人和其他组织的意见。基准地价更新成果省自然资源厅验收通过后，经市政府批准后公布。
新一轮基准地价是如何确定的？
本轮基准地价更新采用分类定级的技术方法，通过选择对某种类型用地有影响的土地因素，分析不同因素在地域空间的分布差异，同时根据专家对各类因素打分确定后的权重，在整个更新范围进行因素分值叠加，依据叠加后的总分值变化规律，划分不同类型土地的土地级别，并通过土地级差收益验证土地级别。
在城市土地分类定级的基础上，再用市场交易样点等资料，经过评估、修正、检验等技术过程，结合政府的产业政策、土地管理、城市规划等因素，确定新的基准地价及其修正体系。
新一轮基准地价价格水平如何？
本轮基准地价更新成果估价基准日为2019年1月1日，评估覆盖范围为青岛市市内三区，总面积为178.05平方公里，用途分为商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地四大类。其中商服用地最高级别基准地价为1280万元/亩，住宅用地最高级别基准地价为1296万元/亩，工业用地最高级别基准地价为107万元/亩，公共管理与公共服务用地基准地价最高级别基准地价为435万元/亩。
附件2：青岛市市南区、市北区、李沧区基准地价相关说明
1、基准日：2019年1月1日。
2、土地权利状况：完整的国有建设用地使用权。
3、土地使用年期：各类用地法定出让最高年期，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。
4、开发程度设定：
设定商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地各级别土地开发程度均为“七通一平”，即宗地红线外“七通”（通路、供水、排水、供电、通讯、供气、供热）和宗地红线内场地平整。
5、各级别标准容积率：
表1各用途各级别标准容积率表
用地类型 | 土地级别 | 标准容积率 |
商服 | 商服Ⅰ～Ⅶ | 2 |
住宅 | 住宅Ⅰ～Ⅶ | 2 |
工矿仓储 | 限制级、工业Ⅰ～Ⅳ | 1.5 |
公共管理与公共服务 | 经营性Ⅰ～Ⅶ | 2 |
非经营性Ⅰ～Ⅴ | 1.5 |
6、土地还原率：
表2各用途土地还原利率表
土地用途 | 土地还原利率 | 房屋还原利率 |
商服 | 5.5% | 7.5% |
住宅 | 5% | 7% |
工业 | 4% | 6% |
公共管理与公共服务（经营性） | 5.5% | 7.5% |
公共管理与公共服务（非经营性） | 4% | 6% |
附件3：青岛市市南区、市北区、李沧区土地级别范围表
表1：商业用途土地级别边界表
级别 | 围合区域 |
一 | 区域1：市南区西起西陵峡二路、贵州路、西陵峡路、费县路、泰安路、湖南路、蒙阴路、湖北路、新泰路、曲阜路、河南路、保定路、德县路、安徽路、广西路、龙口路、大学路、莱阳路、文登路、香港西路、延安三路、江西路、香港中路、崂山界、海岸线所围成区域。 区域2：市北区北起顺兴路、辽宁路、宁海路、登州路、延安一路、延安路、桑梓路、丰盛路、台东八路、大名路、营口路合围区域。 |
二 | 区域1：市南区西起红山峡路、团岛路、团岛一路、台西一路、北至费县路、东至单县支路、太平路、西陵峡二路、南至海岸线围合区域。 区域2：西至铁路线，北至上海路、德平路、铁山路、大港一路、昌乐路、沾化路、诸城路、利津路、长春路、延安三路、东至宁夏路、南至一级界限。 区域3：西至山东路、北至敦化路、东至南京路、南至延吉路围合区域。 区域4：李沧区北起源头路、大崂路、东至东北庄路、南至滨河路、万年泉路、书院路、西至峰山路围合区域。 |
三 | 区域1：南与二级地共界，西至海岸线、北至海泊河、鞍山二路、鞍山路、辽源路、辽阳西路、东至劲松五路、南至崂山界、二级边界线围合区域。 区域2：西至人民路、人民一路、北至嘉定路、东至鞍山一路、南至鞍山路围合区域。 区域3：清江路、重庆南路、蚌埠路、黑龙江南路、围合区域。 区域4：李沧区青峰路、果园路、南崂路、观崂路、九水路、李村河界所围成的区域，除去二级地区域。 |
四 | 区域1：市北区南与三级地共界，西起海岸线、瑞昌路、杭州路、宁冈路、都昌路、南昌路、长沙路、重庆南路、常宁路、黑龙江南路、崂山界、三级边界线围合区域、除去三级地区域。 区域2：君峰路、大村河、夏庄路、中崂路、巨峰路、银液泉路、枣山路、三级边界线、李村河围合区域、除去二、三级地区域。 区域3：李沧区振华路、四流中路、兴山路、文安路、永清路所围成区域。 |
五 | 南与四级地共界、西至胶州湾、西起李村河、至重庆中路、大村河、太原路、铁路线、汾阳路、兴城路、唐山路、重庆中路、金水路、青银高速公路、栆山路、黑龙江中路、崂山界围合区域，除去区域内的二、三、四级地。 |
六 | 区域1：西起胶州湾、滨海路、遵义路、重庆中路、南岭一路、十梅庵景区、城阳区与李沧区区界、崂山区与李沧区区界、黑龙江路、枣山路、五级边界线围合区域。 |
七 | 六级地以北直至市南区、市北区、李沧区定界边界均为七级地。 |
来源：青岛市自然资源和规划局
