[摘要] 今天一大早，偶遇多年好友M先生。哥们儿上来就问，青岛楼市怎么了这是，什么时候见底？
今天一大早，偶遇多年好友M先生。他上来就问，青岛楼市怎么了这是，什么时候见底？
这话问的人有点懵逼。他家有套二手房要卖，位置在老四方。两年前单价23000，没卖，今年挂牌19000，都中秋节了，还没卖出去。关键，就没有几个看房子的，他已经近乎绝望了。
恍惚间，艰难的2020还剩不到100天了；今年，很多行业确实都不好过，亏损已经不是什么新鲜事。
新房市场上，开发商硬着头找分销，找出路；二手房市场也没好到哪里去！
前几年炒房客手里的房源集中挂牌，大量房源囤积；价格一降再降，有的是房源挂了大半年依然无人问津。
上周，青岛二手房成交均价创了年度新低，18457元/平米，环比下降12.10%。
敢问，能卖出去的，有几个不是割肉了？
小户型房源猛降价
前一阵，有一朋友以2万出头的单价买下了东李万科生态城的二手房，还送了地下停车位，这搁前两年，想都不敢想。
整个东李片区，新房房源其实并不多，也就只有华新园的项目有些剩的现房在售。就在这种情况下，二手房市场仍然这么不景气，也是没想到。
二手房降价其实已经不是啥新鲜事了，城阳的二手房市场也崩了。
前几天，有中介发的青特城的二手房和万科春阳花园的二手房单价都不到一万元，这俩小区位置都不错，学区也算是城阳比较不错的了，尽管是很小的户型，这价格也是骨折了。
你说，这正常吗？不正常！
有人说，降价能卖出去的已经算很好的了，还有的二手房降价也没人要，那才叫一个惨。
别笑，这样的房源还真是一抓一大把。
今年4月份左右，李沧十梅庵有一不满5年的三室次新房挂牌出售，本身单价就低于市场价大约1000多元，没多久就自降4万，挂了快半年，依旧没卖出去。估计房主也是舍不得了，干脆不卖了。
有杠精要说了，这些地方不行，看看市南、市北，再看看崂山。
确实，市内三区的房价是要坚挺一些。那能怎样，打开看看价格，也是大片绿。比如：华润中心悦府，绝顶好位置，也降了。翻了翻今年上半年的成交记录，最低的在4万元。
供大于求，被新房抽血
房子卖得怎么样，说白了，就是考量一个供求关系。眼下，供大于求，是二手房市场面临的最大的困境。
早在前几个月，青岛的二手房挂牌量就已经超过了5万套，以现在一个月几千套的成交量来看，简直弱爆了。
有对比才有伤害！
据官方数据显示，南京7月份二手房成交了14728套，8月份二手房成交了12618套，二手房的价格也一直保持微涨态势。
算一算，前几年炒房的交房拿证也快满两年了吧，又会有大波房源集中挂牌，想想就头疼。
谁来支撑这个求？当然是年轻人。
想想十年前，八大湖、错埠岭、徐州路、浮山后等等片区的二手房，就算是老破小，也是很受追捧，50多平米的小房子，有的是一波一波的毕业生抢着买。现在呢，有价无市，即使位置再好，手里攥着的老破小也都成了老大难。
总体来说，降价幅度最大的还是普遍集中在小户型房源，刚需客户的减少是最重要的原因之一。
话说回来，青岛的高校确实不少，人却是越来越留不住，毕业留青的人越来越少，而这部分人口恰恰是刚需房的主力军。年轻人口的流失直接造成了供需的断层。
大户型改善型的二手房虽然情况也不乐观，不过二胎放开以后，确实有很大的推动作用。
再看新房市场，户型更合理、理念更先进、产品更给力，吸引了更多购房者的目光。而且，很多区域的新房吸引力很大，秒杀二手房。
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新房二手房价格的新变化
根据青岛网上房地产的不完全统计，上周青岛二手房网签量为1482套，环比上升0.68%。上周全市二手房成交均价为18457元/平米，环比下降12.10%。
去年，青岛的二手房成交均价基本都维持在2万以上的水平，从今年上半年开始就一直是在1万9千多元徘徊。
虽然成交量上有所上涨，也不难看出，是以价换量。
随着二手房的降温，房价倒挂现象也明显减弱。
以上面说到的李沧世园会片区和城阳中心片区为例，二手房价格已经基本与新房持平，有的甚至低于新房的销售价格。
浮山后和浮山新区就要更特殊一点了，目前片区内新房价格很高，有的已经突破了4万，二手房却卖不上价去。
其实这种趋势早有苗头，从去年开始，很多片区的二手房挂牌价格就已经出现松动，也有了不小的议价空间。
房东心态上的转变，就是一个很明显的信号，二手房的冬天就要来了。
这可能是最近三年，最好的购房机会。当然，明年后年，可能机会更好。
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