[摘要] 老旧小区改造既是重大民生工程和发展工程，也是重大社会治理工程。《青岛市城市品质改善提升攻势作战方案（2019—2022年）》提出了“整治提升老旧小区”的攻坚任务，可以说老旧小区改造是城市规划建设管理的重点难点痛点堵点问题之一。在整体经济受疫情影响的当下，老旧小区改造对于拉动投资促进经济增长、提升居住条件有着重大的经济和社会意义。
老旧小区改造既是重大民生工程和发展工程，也是重大社会治理工程。《青岛市城市品质改善提升攻势作战方案（2019—2022年）》提出了“整治提升老旧小区”的攻坚任务，可以说老旧小区改造是城市规划建设管理的重点难点痛点堵点问题之一。在整体经济受疫情影响的当下，老旧小区改造对于拉动投资促进经济增长、提升居住条件有着重大的经济和社会意义。
老旧小区改造面临的主要难题。一是资金缺口大。老旧小区居民出资意愿不一，企业参与积极性不高，导致过度依赖财政资金。目前，老旧小区改造资金主要来源仍为财政资金。如建筑外立面改造、智慧安防建设、管线线束合一、地下管网改造等工作均由政府出资完成，财政面临巨大压力，仅仅依赖政府财力无法补齐改造的资金缺口。由于老旧小区改造投入大、周期长、收益不确定性高，若无政策支持，很难保障合理收益，企业普遍参与积极性不足。二是长效管理机制不健全，改造成果难以长期维持，陷入“改造－破坏－再改造”的恶性循环。老旧小区改造“三分建、七分管”，只有“建管并重”，才能真正惠及民生。在后续管理上，存在两大问题：首先，部分居民购买服务意识不强。部分老旧小区的老人没有形成付费购买服务的习惯，宁愿小区保持相对混乱的局面，也不愿每年额外缴纳物业费。其次，部分居民的不良习惯一时难以扭转。改造之前，一些居民缺乏规定约束，养成了乱倒垃圾、违章搭建、车辆乱停等习惯。改造之后，在引导居民形成良好生活习惯方面还需要下更多功夫。
攻坚克难推动老旧小区改造。一是健全市场化融资渠道，着力解决资金来源问题。老旧小区改造完全依赖政府是行不通的，需要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，引进优质社会资本。老旧小区改造属于非经营性项目，单一的改造难以吸引社会资本的关注。建议将待开发建设用地与老旧小区改造项目进行捆绑，在土地招拍挂时设置条件，由中标开发建设单位按约定出资，承担老旧小区改造资金。对一些房屋安全系数低的楼栋，可以考虑拆除重建。对一些位置较好的小区可以拆除其围墙，由开发商增建商铺供出售、出租，所得利益由开发商提前支付政府，用于老旧小区改造。不少老旧小区处于城市黄金地段，改造后会产生电梯广告收入、增设停车泊位后的停车收入等，可以此吸引企业投资。此外，还可以让企业在养老、托幼、健康、助餐、保洁等方面更多参与并实现合理收益，以此提高社会资本参与的动力。
二是强化引导，着力解决好各方利益如何平衡的问题。无论是前期规划、方案设计，还是后续维保，都应当邀请居民参与，集思广益，共谋、共建、共管、共享，在这个过程中，居民有机会对改造工程有更全面的认识，更容易树立起大局意识、协商意识，有效减少改造阻力。要加大对相关政策的宣传。比如，针对老旧小区加装电梯的问题，我市出台了《青岛市既有住宅加装电梯办法（征求意见稿）》。对此要加大政策的宣传力度，提高群众知晓度，以此减轻做群众工作的阻力。建设单位也应当积极参与，制定对权益受损业主的补偿方案。可以从收取的费用里拿出一部分给予低层住户适度的经济补贴，也可以减免一定物业费或帮助低层住户解决一些实际性的问题。
三是健全公益化服务机制，着力解决后期如何维护的问题。针对市场失灵、自治失效、管理失序的老旧小区，政府可以通过政策和资金扶持方式，组建一批以“重公益、专服务、低有偿”为原则的公益性物业服务企业，为居民提供专业化物业服务。同时吸纳党员、毕业大学生、志愿者等群体力量，协助街道社区党组织开展群众工作。针对部分居民缺乏付费购买服务意识的情况，政府可以建立老旧小区管理专项资金，按照管理水平、效能效果、物业管理费收缴情况等因素，按年度开展老旧小区管理考核评价。对达到相应标准的给予一定的资金扶持，引导居民主动缴纳物业费。针对一些老旧小区难以实现管理成本自我平衡的突出问题，可以提升小区自我造血的能力。比如，深圳探索“共享停车”，整合住宅小区与周边商超楼宇的停车位资源，既避免了白日住宅小区与夜间商超楼宇停车位空置的浪费，又解决了市民停车难题。可借鉴相关做法，在老旧小区探索建立错时停车机制，通过收取停车费用于小区的物业管理，部分减少居民缴纳物业费负担，让居民得到实惠。
