[摘要] 上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米
中房网讯 （亚晨/文）上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米，环比减少1.0%，同比增长8.1%，当前库存规模已保持连续23个月同比正增长。
从全国100城的库存数据看，最值得关注的就是成交数据持续性的下跌现象。今年二季度楼市成交好于预期，包括避险资金、改善型购房资金等加快进入房地产市场，住宅交易呈现逐渐回暖的现象。但易居研究院认为，新冠疫情并没有离去、购房需求是否足够强劲仍存在不确定性，所以对于去库存的工作不能盲目乐观，要对潜在的风险有足够的认识。
房价方面，根据易居研究院监测的数据显示，1-10月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15823元/平方米，同比上涨10.8%。整体看，今年前10月全国百城房价涨幅趋稳，但类似广州近期单月价格连续上涨的情况，需要引起关注。
百城库存连续23个月同比正增长
报告显示，截至10月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50233万平方米，环比减少1.0%，同比增长8.1%。当前库存规模已保持连续23个月同比正增长，在今年“金九银十”成色偏弱的情况下，四季度要关注库存压力增大的风险。在供求关系上，住宅成交出现连续4个月下滑的现象。根据报告，10月份100个城市新建商品住宅供应量为4647万平方米，而成交量为5153万平方米，呈现了“供小于求”的态势。报告称，此前四个月全国百城均呈现出“供大于求”的态势，而10月份推盘节奏放缓，各地重点消化9月份的新增供应量，其客观上限制了库存的过快增长。
报告认为，而当前需要关注去库存的动能问题。数据显示，全国百城新建商品住宅成交面积已连续4个月出现了环比下降的现象，环比跌幅分别为2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。报告认为，后续要防范成交数据继续下跌所带来的风险。若市场交易继续走弱，客观上会影响去库存工作。
从各类城市看，一二线库存同比增速相对高。截至10月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3043、26376和20814万平方米，同比增速分别为12.7%、12.6%和2.4%。从同比增速数据看，三类城市同比增速都呈现扩大态势，其中一二线城市同比增速相对高。易居研究院认为，后续要密切关注市场交易行情，以防范各地库存压力增大的风险。
从各城市的表现来看，截至10月底，100个城市中，有64个城市库存出现了库存同比正增长现象。易居研究院分析认为，总体上库存同比上升的城市数量较多，说明库存规模超过了去年同期水平。库存上升有不同的逻辑，其和推盘节奏、交易行情等有关。不过近期要重点关注交易行情偏冷的城市，包括日照、郑州、青岛、昆明等城市都属于交易偏冷的城市，相应的库存增速也略偏高。
三类城市存销比均低于10个月水平
存销比方面，10月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.4个月的时间。
从城市结构来看，三类城市存销比均低于10个月水平。根据报告，10月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为9.8、9.4和9.3个月。三类城市均有所收窄，不过仍需要防范购房需求减弱的风险。易居研究院认为，对于一线城市而言，要防范高端置业需求释放不足的风险，对于二线城市要防范近期购房政策收紧所带来的压力，对于三四线城市来说，则需要防范购买力不足的风险。
具体到各城市，在10月份存销比数值排名前10的城市中，包头、漳州、哈尔滨等城市位于偏高水平，其去库存周期或存销比分别为28.2、25.3和23.1个月。此类城市去库存周期超过了14个月的合理值水平，且比绝大多数城市要高，其属于应积极去库存的城市类型，而且此类城市近期也在积极推进优化去库存的营商环境。
百城房价涨幅趋稳
房价表现方面，百城房价涨幅曲线趋稳。根据易居研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，1-10月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15823元/平方米，同比上涨10.8%。易居研究院认为，今年"金九银十"阶段住宅交易行情弱于预期，其限制了房价涨幅的进一步扩大。若将前10月房价对比前8月房价，其仅上涨了97元/平方米，充分说明稳房价措施积极有效。
从各类城市表现来看，一线城市后续依然要防范房价继续上涨的风险，二线城市稳房价效应积极显现，三四线城市近期涨幅在收窄。报告显示，1-10月份4个一线城市新建商品住宅成交均价为45460元/平方米，同比上涨5.0%；32个二线城市新建商品住宅成交均价为15468元/平方米，同比上涨9.6%；64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12205元/平方米，同比上涨8.5%。
其中，值得注意的是广州，今年10月份其房价首次突破3万元。历史上广州房价与其他三个一线城市比，相对较低。近两年其均价一直有所抬升，尤其是进入今年三季度涨势比较明显，7-10月份单月均价分别为27113、27734、28674和30396元/平方米。易居研究院认为，这几个月恰是深圳和东莞购房政策收紧的阶段，同时也是广州人才安居政策放松的阶段，其都容易引起房价的过快上涨。虽然单月均价破3万有一定的偶然性，但至少也是一个强烈信号，需要后续积极管控，以进一步促进房价的稳定。
