[摘要] 2021年6月29日，随着武汉首轮集中供地土拍结束，22座重点城市首轮集中供地全部在上半年完美收官。
2021年6月29日，随着武汉首轮集中供地土拍结束，22座重点城市首轮集中供地全部在上半年完美收官。
整体来看，22城双集中供地是上半年百强投资的转折点，随着企业三道红线指标不断优化，二季度房企投资积极性显著提升，TOP50强投资力度已经升至去年二季度的高点。
从城市来看，随着22个重点城市首轮集中供地的落幕，城市间分化也变得愈加明显，部分城市热度较高，如重庆、深圳、厦门、杭州等，其中重庆、厦门楼板价涨幅均45％，也有部分城市的多数地块以底价成交，如沈阳、长春等，而最后集中供地的两个城市，上海和武汉的热度则相对较为平稳，尤其是上海的土拍政策在多维度、高精度的调控下，具有较为积极的意义。
随着第二、三批集中供地的来临，未来城市、企业间的洗牌与分化仍会加剧，其中龙头房企和国企、央企策略仍是率先“抢跑”，且优势显著，相较之下，中小房企拿地难度加大，仅能通过合作拿地或捡漏的方式参与。
01、22城首轮集中供地成交10486亿元
2021年4月15日，长春打响了22城首轮集中供地的“第一枪”，虽然长春首场土地集中出让以平淡收场，但随后北京、深圳、杭州、重庆等热点城市首轮集中供地，地块竞争尤为激烈，多数房企不惜牺牲利润也要抢到目标地块。这主要是由于集中拍地时间间隔较长，部分热点城市长时间的土地“零增长”造成房企的“饥饿感”造成的。
6月25日，上海终于完成了首轮土地集中出让，从总金额来看，上海的成交总价在首批集中供地的22城中排第六位，但是在上海土拍政策高精度的调控下，上海作为一直以来的热点城市，首次集中供地整体较为平稳，无论是从区域分布、成交价格、拿地房企等多方面来看相对“平衡”，过热、过冷的现象均未出现。
不仅如此，上海还通过多维度调控，给房企预留了部分盈利空间，同时引入产业等出让条件也最大限度地提高了竞拍的准入门槛，强化了区域未来产业规划，推动五大新区战略发展需要，可谓经典。
在此之后，武汉作为22城中最后一个进行首轮集中供地的城市，也在6月29日落下帷幕，从成交情况来看，武汉共推出56宗地块，其中涉宅地块49宗，共计建面960．5万平方米，占2020年全年成交涉宅用地建面的33％。成交总价达778亿元，在第一批集中供地城市中位列前五，仅次于杭州、北京、南京和广州。但由于多数地块底价成交，平均成交溢价率仅9．3％。
图：首轮集中供地成交金额超过400亿的城市
数据来源：CRIC
至此，22座重点城市首轮集中供地已全部出炉，共计出让含宅地块782幅，成交金额达到10486亿元。在集中供地模式下，城市间的洗牌与分化在加剧，既有热度居高不下的城市，也有地块底价成交、甚至流拍的城市。
我们认为，集中供地政策本身无论是初衷还是“双集中”的方式，都会对“控制地价、抑制溢价”有一定的帮助，在具体实施的过程中需要根据各城不同的情况进行调整。在这其中上海多维度、精细化的调控方式有一定的借鉴意义。
02、上半年新增货值百强门槛超百亿
22城双集中供地不仅仅是各大城市土地供应的转折点，也是上半年百强投资的转折点，随着企业三道红线指标不断优化，二季度，随着首批集中供地城市的开始集中供地，房企投资积极性显著提升，TOP50强投资力度已经升至去年二季度的高点。
截止2021年上半年末，新增货值百强门槛为105．1亿元，同比上涨32％。年内新增土储货值超过千亿的房企已达到13家。
从各梯队新增货值集中度来看，TOP1－10房企新增货值占百强房企的38％，较5月末提高2个百分点，TOP11－20强占比17％，与5月末保持一致，后50强房企新增货值仅占百强的19％。短期来看，强者恒强的趋势并未改变，在集中供地影响下投资集中度将进一步提升。
图：2021年1－6月百强房企各梯队新增货值集中度情况
数据来源：企业公告、CRIC监测
从单月拿地力度来看，在土地价格较高的城市如北京、杭州、南京、深圳等5月份集中供地后，6月份50强房企的投资力度有所下滑，单月投资金额为3110亿元，环比下滑37％，一方面是由于总价高城市的数量减少所致，另一方面规模房企经过积极补仓后，拿地步伐也有所放缓。
整体来看，2021年50强房企投资金额1．64万亿，与去年上半年相持平。“走势上呈现先抑后扬”，50强房企一季度投资力度延续了去年6月以来下滑的趋势，二季度在集中供地带动下，投资力度显著高于一季度与去年四季度，与2020年二季度的投资窗口期持平。
图：2020年1月－2021年6月50强房企单月投资额（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC监测
03、规模房企在集中供地中率先“抢跑”
从房企的竞争格局来看，规模房企、国企、央企占据绝对优势。其中TOP50房企超过半数在22城中有所斩获，TOP30房企更是竞得双集中供地四成地块。
反之中小房企生存环境堪忧，只能通过联合拿地、抱团取暖的方式参与。目前看来“中小型房企＋地方平台公司”是较为主流的合作模式，规模房企相对更倾向于独立拿地。
由此可见，规模房企策略仍是聚焦首轮集中拍地，一方面资金优势可以“先发制人”，另一方面“抢跑”首轮双集中地块既可以在年末形成部分可售货值，也为二、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。
但考虑到融资环境并未发生宽松的转变，头部房企首发领跑的同时，同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力。在上半年积极补充货值后，预计投资的脚步将略有放缓。
因此，对于中小房企而言，核心城市第二、三轮集中供地将成为投资的窗口期与机遇期，尤其类似武汉这样土拍调控相对宽松、拿地门槛较低的核心城市，是中小房企补充优质土储的首选。
整体而言，随着集中供地第一轮结束，核心城市土地供应暂告一段落，预计7月份房企工作重心将继续偏向销售、回款等方面。
未来房企投资力度、投资积极性仍与集中供地紧密相关，市场热度、投资氛围将形成潮汐式变化，行业内的洗牌也将持续，龙头房企、国企和央企的优势持续放大。
对于未能成功拿地的企业，尤其中小房企来说，及时转移战略布局、拓宽拿地渠道将是获得新增土储、保证企业持续运营的重要方式，但如何在权益和规模之间做取舍，将是此类房企面临的一大考验。尤其是第一轮规模房企“厮杀”之后，第二批集中供地或将是中小房企争夺的绝佳时机。与此同时，在差异化投资策略下，企业仍应关注核心三四线城市以及非公开招拍挂市场。
