[摘要] 青岛市中级人民法院日前全面梳理了全市法院近三年来审理的涉房地产纠纷案件，选取10件典型案例发布。
为促进房地产企业规范经营、诚信履约，增强广大市民房地产交易风险防范意识，依法理性维护自身合法权益，青岛市中级人民法院日前全面梳理了全市法院近三年来审理的涉房地产纠纷案件，选取10件典型案例发布，发挥司法审判的价值引领作用，为房地产市场健康发展提供法治保障，推动青岛经济高质量发展和社会和谐稳定。
10件案例包括商品房预售及买卖合同纠纷、“二手房”买卖合同纠纷等房地产纠纷主要案件类型，涉及限购政策等房地产新政带来的新问题，房屋质量、设计变更等人民群众密切关注的民生问题，及合同履行不当、违约责任等房地产市场交易多发问题。今天我们选登其中部分案件。
约定明确落书面，定分止争有保障
房屋交易价格计算方式是按套或是按“面积x单价”需明确约定
【基本案情】刘某（卖方）与孙某（买方）签订回迁房屋买卖合同，合同载明：房屋面积为60平方米（最终面积为办证实测面积，此面积双方无异议），房屋成交价格为人民币51万元，待房产证办下后，刘某协助办理过户。现涉案房屋产权证书载明房屋面积为65．87平方米，刘某要求孙某补全差额面积价款，并以此为由拒绝办理过户。孙某诉请要求办理过户。
【裁判意见】一审法院认为，刘某未能证明合同中关于房屋面积的记载是双方对面积差额进行多退少补，故双方应依约履行，判决刘某协助办理房屋过户手续。二审法院认为，合同记载内容表明，刘某交易时已经知晓房屋预估面积与实测面积可能存在差异，但仍然与孙某约定房屋成交价为51万元，而未约定以“面积×单价”作为房价的计算方式，故涉案合同约定的房屋成交价51万元系整套房屋价格，与房屋实际面积无关，判决维持原判。
买房需谨慎，延期过户要不得
买受人为规避税费未及时办理过户造成房屋被查封执行
【基本案情】李某欲以60万元价格购买张某名下二手房，双方于2017年6月6日签订了《房屋买卖合同》，李某当日即将房款付清，随即搬入该房屋。因张某取得该房屋产权时间为2016年6月5日，而房屋取得产权不满两年即过户给他人，需缴纳高额个人所得税。为规避该税款，双方约定于2018年6月6日即张某取得该房屋产权满两年后再将该房屋过户给李某。在此期间，张某从陈某处借款100万元到期未归还，陈某起诉张某，并于2017年12月查封了该房屋。后该房屋进入执行程序，李某起诉要求排除对该房屋的执行。
【裁判意见】一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方为规避税费，约定延期办理该房屋过户，在此期间，该房屋被他人查封。一审法院据此认为系因买受人李某自身原因未办理过户登记，判决驳回了李某要求排除对该房屋的执行的诉讼请求。二审法院对一审法院判决予以维持。
闭门造车不可取，引发责任双方担
商品房买卖双方均忽视限购政策导致合同无法履行，双方均有责任
【基本案情】李某欲向房地产公司购买商品房一套，于2018年4月6日支付了10万元定金。2018年4月18日，青岛市发布限购政策，于2018年4月19日正式实施。2018年6月15日，双方签订《认购协议》并支付剩余购房款，后因李某不具备购房资格，导致协议无法继续履行。房地产公司起诉李某，要求解除认购协议，在扣除10万元定金后返还剩余款项。
【裁判意见】一审法院认为，李某明知其不具有购房资格而与房地产公司签订认购协议，责任在李某。一审法院判决解除认购协议，房地产公司在扣除定金10万元后将剩余购房款返还给李某。二审法院经审理认为，李某在明知自己已经不具备购房资格的情况下仍选择与房地产公司签订《认购协议》，李某自身存在不可推卸的责任和过错。但房地产公司也未能举证其完成报备义务，导致双方错失了确认李某是否符合限购政策实施前已形成实际交易不受限购政策限制的情形的机会，且在限购政策实施后仍与李某签订协议，房地产公司亦存在过错。基于公平原则，二审法院判决解除认购协议，房地产公司在扣除3万元后将剩余购房款返还李某。
签订协议又反悔，主张违约被驳回
签订协议明示放弃主张违约金的权利，导致丧失胜诉权
【基本案情】管某于2016年与某房地产公司签订《商品房预售合同》，购买商品房一套，合同约定了交房时间为2017年6月30日并约定逾期交房违约金。合同签订后，管某依约交付全部房款与房屋专项维修基金。但房地产公司未依约于2017年6月30日交付房屋，直到2019年3月1日，管某签订《房屋钥匙签收接收确认单》，涉案房屋实际于当日办理交接手续。2019年7月19日，房地产公司与管某签订《协议书》，约定：1．管某自愿放弃向房地产公司主张逾期交房和逾期办证的违约金以及基于《商品房预售合同》而向房地产公司主张的其他违约责任。2．房地产公司承诺对外借款，以所借款项来缴纳小区办理竣工验收备案后续手续所需要的费用，积极协助管某办理房产证。3．本协议生效后双方之间的债务消灭，乙方不得再向甲方主张任何违约责任，双方之间再无其他任何纠纷。后，管某起诉房地产公司，要求房地产公司支付逾期交房违约金。
【裁判意见】一审法院认为，双方签订《商品房预售合同》后，房地产公司逾期未交房应当承担违约责任。房地产公司未按约定交付房屋，但在双方签订的《协议书》中，管某已明确放弃向甲方主张逾期交房违约金，系对其自身权利的自由处分。该协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且房地产公司也已履行配合管某办理房屋产权证明之义务。一审法院判决驳回管某的诉讼请求。二审法院经审理认为，管某主张《协议书》系其在房地产公司胁迫下签订，但并未提交充分证据证明，二审法院不予采信，遂驳回上诉，维持原判。
