[摘要] “今年2月新房成交5000多，去年此时才2930套，楼市真的回暖了！”近日，记者在青岛新闻网业主论坛看到有网友在发帖感叹上月的高成交量，并认为这是楼市回暖的标志。记者综合整理多方面资料分析，青岛市2月的5000套新房成交量数据真实，而青岛楼市这种“回暖”景象却是在多种因素影响下形成的一种“假回暖”现象，要想真正吸引刚需购房者，还要靠大幅度的直接降价。
“今年2月新房成交5000多，去年此时才2930套，楼市真的回暖了！”近日，记者在青岛新闻网业主论坛看到有网友在发帖感叹上月的高成交量，并认为这是“楼市回暖”的标志。
青岛楼市真的回暖了吗？记者综合整理多方面资料，为您深入破解2月楼市成交量翻番上涨背后的缘由——
2月青岛楼市上演“回暖秀”
首先，从青岛市新建住宅月成交走势图中可见，2012年2月的新建住宅成交量是5192套，而2011年2月的成交量却只有2930套。单从书面数据来看，2012年2月的新房成交量确实要比去年同期的成交量高很多。
但每年青岛楼市的实际情况都不尽相同。除去新出台的政策等外因之外，楼市自身也有其起伏涨跌的自然规律。比如，2011年2月正值农历新年，而一年一度的春节长假一贯都是青岛楼市全年销量最低的一段时期，因此2011年2月成交量降至全年“谷底”。到了2012，龙年春节来得早，1月份青岛楼市也同样陷入“春节长假”的惨淡，成交量仅为2145套，在成交量上与2011年2月农历新年时情况大体相仿。
而按照往年青岛楼市走势规律，春节的下一个月新房成交量往往都会出现一个幅度不小的增涨。如此看来，2012年2月春节过后，新房月度成交上涨至5000多套也在情理之中。如果以“农历春节”来进行比较的话，2012年2月份对比2011年3月份，2012年的1月对比2011年的2月，那么2012年楼市的“颓势”就表现的更加清楚了，龙年春节期间楼市明显不及兔年春节档，同期新房成交量减少了近800套，而节后回暖也显然不及去年，今年2月对比去年3月新房成交量少了400余套。
如此可见，单从数据并不能真正看出年后青岛楼市出现真正意义上的“回暖”。
淡季楼市保障房成“托市”主力
说起年后青岛楼市，保障房功不可没。2月市内四区共成交新建商品住宅3123套，其中保障性住房就超过了1100套，所占比重超过1/3。保障房也在这场“回暖”秀中，成为了“托市”的主力。
2月青岛各区域楼市回暖势头最猛的当属四方区，而四方区能夺得2月份销售冠军的头衔保障房功不可没。根据青岛新闻网房产频道统计，四方区2月新房成交量中瑞海馨园（瑞海景园地块保障房）月成交666套，全市排名第一；同样位于四方区的海信湖岛世家2月成交216套，全市排名第二；洛阳路保障房项目成交155套，排名第三。这三个保障房项目的成交量占到四方区新房成交总量的半数以上，是支撑四方区迅速走出淡季低谷，成交量攀升的中坚力量。
此外，房屋维修金的助力作用也不可忽视。临近2月末，关于“为赶搭房屋专项维修资金交存的末班车,购房者集中签约”的新闻铺天盖地地出现在各大媒体上，2月最后一周连续多日单日成交量大涨，尤其是2月27日，新房日成交量更达到了历史最高点1356提套。业内都表示这其中的主要原因就是,3月1日后签约的房屋要交存房屋专项维修资金。很多迟迟未签约或办理房产证的购房者开始扎堆办理业务,造成2月最后几日成交量暴涨，房屋维修金的友情出演，也使这场“回暖秀”效果越发的逼真。
新盘只有降价才能吸引“刚需”
2月新房市场上存在着多种因素促进青岛楼市上演“回暖大戏”，但拨开层层迷雾，仍不能掩盖青岛楼市靠刚需购房者支持的本质。
作为“刚需”最为追捧的李沧区，2月楼市的成绩单给2012青岛楼市许多启示。在2月李沧区新房销售量排在前五名的项目分别是春和景明、中南世纪城、青山绿水、李沧万达广场、中海国际社区。这其中一大半儿都在进行优惠促销活动。
其中，李沧区的春和景明项目，2月销量90套，在2月商品房销售榜上排第四名。春和景明早在年前的“降价潮”新闻中，就被购房者所熟悉。“低价”一个关键词，为春和景明赚足了人气，记者致电春和景明售楼处得知，春和景明项目一期已售空，在售的二期销售情况火爆，均价7600元/㎡，90㎡的户型仅剩十几套。同处李沧区的中南世纪城，2月销量79套，也排在了2月商品房销售榜上的前十名。记者以购房者的身份致电中南世纪城售楼处咨询，置业顾问说目前的价位较2011已年便宜了不少，均价7700-7800元/㎡左右，如参加新闻网的团购，则可再大幅度降价，享受7300元/㎡的均价。2月末，中海国际社区推出了“三月送厨房”优惠活动，也起到了立竿见影的效果。如此可见，刚需购房者早已不再相信那些充满“噱头”的广告标语，新盘只有真正降价优惠，才能吸引刚需大军出手购房。
