[摘要] 在宏观调控接二连三“剑指”住宅市场、人们对房地产市场的担忧与日俱增之时，商业地产的价值更加突显出来
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编者按：从降价潮、崩盘论，再到开发商欠债“跑路”，唱衰楼市的原因均来自于住宅类房源“供过于求”。在宏观调控接二连三“剑指”住宅市场、人们对房地产市场的担忧与日俱增之时，商业地产的价值更加突显出来。
有网友调侃说：青岛是一个老年化城市，尽管不缺山海美景，又有浓郁的后现代文艺气息，但是就是没有现代化“夜生活”，一过晚上9点钟，街上人流稀少。究其原因是青岛的商业不发达、不吸引人。虽然“夜生活”不发达与地域性、习惯性等多种因素有关，但与北上广等大都市相比，青岛确实相差甚远。而这种背景下，作为城市发展极为重要的部分，商业地产这个“后起之秀”上升潜力无限。
青岛商业地产进入发展快车道 潜力股发展一路向上
过去，占据房产交易主导地位的一直是住宅，这是由于绝大数群体的刚性需求，房价一直居高不下。但08年以后，国家为抑制房价过快上涨，宏观调控政策不断收紧，住宅买卖制度从严，而受影响程度较小的商业地产逐渐兴旺起来。并且，城市化进程也在推动商业地产发展，越来越多的房企进入商业地产领域，一时间，青岛的商业项目如雨后春笋一般，全冒出头了，一线品牌如万达广场、宝龙城市广场，本土房企如海信广场、伟东乐客城等，各家开发商都有成功案例。
青岛高端购物中心代表——海信广场夜景
那么青岛商业地产走到哪一步了呢？现代化的购物中心崛起、中高档市场得到快速发展、品牌认知度逐渐提高，国际化品牌开始逐渐进入市场……如今青岛的商业地产进入发展快车道，不过青岛商业地产项目大都相对分散，没有形成严格意义上的集中区域，基本上是以点、线分布为主，这也是商业地产存在的问题。不过退一步来说，正是这种“点”“线”式的发展状态才有了今后连“片”的上升机会。
资历最老的台东商圈一直火爆依旧、小铺子甚至喊出20万/㎡“天价”
山东太平洋房屋商业部经理郝银广告诉记者：“其实，住宅和商业是两条线路，互不干扰，又相辅相承。尽管楼市整体走向不明朗，但要说商业地产是‘满地黄金绝不为过’，关键得有敏锐的眼睛。拿同一条街上的2个铺子来说，很可能形成‘一步金、一步银’的效果。就是这一点差距，台东很多卖家敢挂出20万/㎡以上的高价，为什么？就因为它地处黄金地角、客流量大，经营者很容易就吸引到人气获得销售机会。可以说，只要是商圈屹立不倒，投资的商铺、写字楼就稳赚不赔，‘一铺旺三代’不是传说。”
弃住宅转商业 投资客找到“掘金”新方向
商业地产的投资领域其实并不想人们想象中的那么高深莫测。在朋友眼里，李永清这个事业有成的中年男人几乎就是个“卖楼的”：熟谙各处建筑工程，看到楼盘广告就兴奋，私下里经常评估楼盘的发展潜力，看到好的就跟大伙儿“推销”。10多年来的投资经验，让李永清对青岛房地产市场了如指掌，凭着自己独到见解，买哪儿涨哪儿，朋友们都叫他“神枪手”，跟风买房的也都尝到了“甜头”。
举个例子，早15年前，东部商圈刚开始起步的时候，老李曾在燕儿岛路书城附近买了一间101㎡的铺子，当时市价才34万。“前些日子，还有人托熟人找我打听：‘出500万把铺子卖给我吧。’我当然没同意啦，这可是固定资产，每个月租金都是一笔不小的数目呢！”，李永清顿了顿说：“这还是买方主动给出的价格，我还没找专业人员评估，评估后价格肯定不只这个数，保守估计翻了15倍！”
