[摘要] 自从进入2014年，“低迷”似乎就成为了岛城楼市的主旋律，新房成交一路走低。“红五月”以5000多套的惨淡业绩在一片唏嘘中落下帷幕
自从进入2014年，“低迷”似乎就成为了岛城楼市的主旋律，新房成交一路走低。“金三银四”两个月新建住宅的平均销量仅为7000套左右，“红五月”则以5000多套的惨淡业绩在“一片唏嘘”中落下帷幕。
6月楼市在“史上最低气压”下开局，伴随楼市种种低迷表现，关于“房价拐点”的传闻也不绝于耳，越来越多购房者开始持观望的态度。为了吸引客户，开发商推出了各种优惠活动，然而对于市场的刺激作用却并不明显。于是，从购房者到业内专家都“情不自禁”地开始猜测青岛楼市下半年又会出现什么变化？哪些区域、哪些楼盘会最先“放水”降价？带着这些疑问，记者深入市场一线进行采访调查。
青岛楼市部分楼盘已经开启降价模式 个别降幅达20%
近日，网络一份关于青岛房价走势的调查数据显示，今年1月份青岛房产的均价为12941元/㎡，2月上涨至13006元/㎡，3、4月轻微下跌，至5月达到12793元/㎡。从这份数据可以看出，青岛上半年房价有涨有跌，但幅度都不大，基本处稳定状态。然而，与前两年房价的大幅度上涨相比，目前的“止涨”状态已经算是很难得了。
虽然宏观数据上房价看似坚挺，实际上目前楼市的低冷处境已经使得不少开发商心急如焚，为了改变现状，一些楼盘开始降价揽客以求快速走量。据记者了解，李沧奥克斯广场1月份均价10900元/平米，5月份已降至9300元/平米，降价1600元/平米。位于同区域的海尔鼎世华府2013年9月均价9951元/平米，如今小幅降价至9860元/平米。西海岸的海上嘉年华售价由最高峰的19000元/平米降至15000元/平米，降幅达20%。其他区域各新盘，售价较之前也出现不同程度的松动。
郊区和沿海地带将成为下半年降幅较大区域
预测青房价走跌区域
事实上，青岛降价销售的并不止上述楼盘，部分开发商不愿意“光明正大”的降价，而是选择隐晦的方式，比如：买房送车位等等。太平洋商业地产部经理郝银广表示，类似于这种方式的促销活动实际上在今年1月就有了，可以说今年以来房价在持续下跌中，但之所以从数据上显示价格稳定，是因为“这些数据并不是真正成交的价格，而是‘挂牌’的价格”。
虽然青岛房价一直在小幅下降中，但郝银广认为青岛不会出现大幅度的下跌，“青岛的房价的确存在一定泡沫，但也有相当的抗跌能力，降幅太大是不可能的。”在他看来，青岛下半年降价幅度稍微较大的地区可能存在于两个“极端”，一个是远郊地区，另一个是沿海一带。“郊区的房子抗跌性差，而像胶州、胶南等区的库存量普遍较高，一旦出现降价趋势，它们首当其冲；沿海一带的海景房则是由于泡沫严重，也有较大的下降空间。”
相比有降价风险的沿海一线和远郊片区，也有可以高枕无忧的区域，“比如新市北和李沧中心商圈及东李沧片区的房价下降的可能性很小，首先是因为它本来的总价就不高，其次这里以刚需性住房为主，有很强的抗跌性。”郝银广说。
“三大典型性”楼盘容易降价 “降价不到位”市民“不会买账”
降价不到位置业者难买账
如果从大范围来看，郊区和沿海一带是降价的主力，那细化来讲，哪些楼盘更有可能会出现降价呢？对此，克而瑞首席分析师邓国华则给出了三种具体典型案例：首先是供求关系失衡板块的新盘、市场竞争激烈的区域的新盘；其次是产品自身定位出现问题，不符合板块属性，导致项目长期销售停滞的楼盘；第三就是销售周期过长，迫于资金周转压力的楼盘，这些楼盘最有可能挺不住“压力”，通过降价达到快速走量的目的。
但是价格的调整并不是随心所欲的事情，调整恰当，可以使得开发商和购房者共赢，一旦调整不好，也极有可能出现降价之后都没有人买账的“尴尬”。“如果价格调整没有一步到位，市场反响不好后再继续下调，那么三番两次的调整会让客户丧失购买信心，所以‘降价’也是门大学问，楼盘降价一定要‘找准时机、踩对点儿、一步到位’，建议开发企业积极采取更创新、更加灵活有效的营销策略。”邓国华说。
【记者手记】
从各地房地产市场现状来看，多地出现房价小幅下跌已成不争的事实，青岛房价也逐渐逐渐步入健康理性的阶段，如何通过积极的营销手段和价格策略实现销售最大化是开发商在楼市淡季首先要考虑的问题。不过对于购房者来说，尤其是刚需置业者，也应该理性看待房价，切莫陷入极端的观望状态，毕竟刚需买卖市场价格泡沫相对较少，适时考虑出手在当下岛城楼市中仍是切实可行的。（记者 于灏源 实习记者 刘晓东）
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