[摘要] 回首青岛百年来的发展，犹如一台永不停歇的发动机。从最早闻名全国的中山路、台东到如今新兴的新都心、西海岸……一个个新兴片区在岛城的各个角落崛起
回首青岛百年来的发展，犹如一台永不停歇的发动机。从最早闻名全国的中山路、台东到如今新兴的新都心、西海岸……一个个新兴片区在青岛版图的各个角落崛起。由此带来的城市的不断扩张，也让青岛的城市发展越发走向成熟和完善。
如今，随着老城区旧城改造的推进，老城区的居住价值也再次成为人们关注的焦点。这些区域多年来积攒成熟的商圈、便利的交通和日趋繁华的环境，这些片区的旧城改造项目也成为了青岛市民最关注的焦点。在青岛大刀阔斧向前发展的当下，回望老城，仍有许多闪光点是新兴片区无可取代的。
【老团岛】
背靠老城区借力新城区 区域新建住宅均价已两万
“全域统筹、三城联动”是青岛市近年来提出的城市空间发展战略。战略提出，将以胶州湾为核心，建设东岸、西岸和北岸三大主城区。为此，有业内人士预测，位于胶州湾东岸的团岛老城区，将借力“三城联动”战略和西海岸新区的机遇复兴。
团岛位于青岛市政治、经济的核心区市南区的西部，毗邻青岛曾经最繁华的商业街——中山路。这条不过一千多米的老街，承载的是青岛百年历史的沧桑，虽然如今的这里已经没法与高楼林立的香港中路商圈相比，但中山路沉淀着历史质感与充满欧式风情的古建筑群还是为这里源源不断地带来人气，中山路也一直以来都是各地观光客们必到的旅游景点之一。
老团岛就位于中山路西侧，步行不过十多分钟的距离。由于建设年代久远，这里的老住宅有的墙皮已经脱落，有的楼栋之间满是裸露的电线。在团岛农贸市场附近，卖菜的大爷大妈们甚至将菜摊摆在了旁边台西九院的门口。即便这里的生活环境在外人看来如何“脏乱差”，但依然无法阻挡的是均价已经攀升到12000元/㎡上下的二手房房价，周边的新项目金茂湾甚至达到了19500元/㎡。
6月初，与老团岛仅一隧之隔的西海岸正式获批国家级新区，至此，老团岛得天独厚的区位优势再次显现：既拥有青岛老城区的温婉与厚重，又拥有新城区的活力与竞争。将来，随着西海岸新区总体发展格局的实施，西海岸与团岛所在地的中山路商圈的交互也会愈发紧密。两个区域相辅相成的未来发展让人备受瞩目。
台东夜市（图片来源网络）
【台东】
商圈彰显老城价值 区域新项目均价15000元/㎡上下
台东商圈是青岛传统居住区内不得不提的浓重一笔。如今，这个古老的商圈经过近一个世纪的洗礼后，更是逐渐发展成为青岛乃至全国有名的商业街。而其周边逐渐发展起来的住宅区，也随着台东商圈的发展而不断地刷新着房价的新记录。
台东商圈人气的旺盛历史久远。发展至今，威海路步行街及台东夜市已经成为青岛最具特色的商业步行街，日均人流量已经达到20万人次。如今，台东商业街内店铺林立、人头攒动，生活、商业配套应有尽有，区位价值自然不言而喻。
就在今年，青岛土生土长的“小哥”小郭依然将新房的地址选择在了位于台东商圈附近的盛世豪庭。虽然如今人气高涨的台东商圈环境确实有些嘈杂，但生活配套齐全、公共交通便利的条件还是让他最终拍板新房还买在台东。除了有想住在父母身边的考虑之外，他和妻子两人上下班便利也是他选择在此安家的理由之一。
除此之外，作为青岛较早发展的商圈，台东区域早已“见缝插针”建满了房子，目前的新建楼盘并不多，锦绣年华、大成公馆、人和天地等项目都是该区域为数不多的新项目，项目均价在15000元/㎡左右。而记者通过网络搜索得知，即便是该区域“上了年纪”的二手房房价目前也并没有比新房低多少，均价也在13000元/㎡以上。由此看来，台东商圈在青岛人的居住观念中，仍然是一个性价比很高的居住区，“含金量”丝毫不比新兴片区差。
【浮山后】
机遇与挑战并存 房价10年间涨6倍如今已过万
浮山后社区（图片来源网络）
几年前，双山的周边还不叫新都心，浮山后也还是一片杂草丛生的荒地。谁也不曾料想的是，短短几年之后，以双山为中心的新都心作为岛城的新兴片区迅速崛起。而与其紧邻的浮山后也犹如“屌丝逆袭”般，成功地成为青岛市区中的又一块黄金地。
市民李大妈在浮山后居住了十几年，见证了这里的变迁。居住环境静谧、舒适度高且靠近市中心是老人再不愿离开的原因。据李大妈回忆，早在十年前，浮山后的房价仅为2000元/㎡上下。谁知短短的十年后，这里的房价已经达到了15000元/㎡上下，整整涨了6倍。如今，这里的商业项目也将联袂新兴商圈新都心，李大妈对自己所居住的这片土地倍感骄傲。
据了解，浮山后往东跨界到崂山区，西部又与李沧区交界。作为青岛传统的居住区，该区域独特的地理位置集中了大量的人气。但遗憾的是，在此之前，这里却几乎没有与之相配套的大型购物广场。事情的转机出现在2009年新都心概念的提出。随着青岛“新中心”概念的“走红”，地产大鳄们接二连三地相继在区域内抢驻，新都心商圈的概念也就此成形。
由于地理位置上的相近，浮山后这个青岛传统的居住区也迎来了自己的“第二春”。如今，随着永旺商业中心、双峰广场、鹏利南华商业中心纷纷在此落地，整个浮山后商圈的商业形态也愈加丰富起来，浮山后商圈的崛起也将指日可待。尤其是其周边新都心商圈的加入，既给浮山后带来了机遇，但同时又带来了挑战。至于未来两个区域的发展如何，更是令人期待。
【海云庵】
民俗文化街成了“金字招牌” 老企业搬迁重现生机
原四方区的海云庵商圈曾经是青岛的重点商贸区，80年代及90年代初的第五百货大楼是海云庵商圈乃至整个四方商圈的象征，而现在远近闻名的“糖球会”更成了海云庵的“金字招牌”。因海云庵庙会上卖山楂糖球的特别多，久而久之，便习称为“海云庵糖球会”。出于保护民间传统文化的目的，1990年起在政府的支持下，糖球会举办的规模越来越大，会期也越来越长，不知不觉中它成为远近闻名的大型民俗庙会。
海云庵商圈本身就已经很成熟，这里有着浓厚的生活氛围，便利的生活交通配套，目前的海云庵商圈，已有利群等商业巨头入驻，每日承载约几万人次的消费力；方中圆老商业街在整顿后重现生机，店面数增至约400多个，也成为不可或缺的商业聚集地。
海云庵糖球会图片&杭州路居住区实拍
海云庵附近是四方区居住小区集中区域，既有上世纪80年代的职工宿舍，也有上世纪90年代的永乐小区，和2000年以后入住的杭州花园、兴隆家园、上四方小区等，因为便利的交通、成熟的生活配套一直是青岛二手房市场上最活跃的区域之一，二手房价格徘徊在万元线上下，少数精品小区二手房源价格更高过万元线许多。但自2008年之后，这一区域内新盘不多，最具代表性的是目前销售已经进入尾声的保利里院里项目，售价在1.3万元/㎡左右。
政府“拥湾发展”的战略打造，涉及滨海新区改造27个老企业，计划在3到5年内初步完成搬迁及城区改造工作，把滨海新区建设成为高端产业的聚集区、环胶州湾岸线的核心区、现代化城市的标志区。广昌路的新东机械原址建起了新盘国隆幸福城，均价不过万；不远处的原双桃精化厂址也蜕变成了新盘中海临安府，售价1.2万元/㎡左右。
【错埠岭】
CBD、新都心“两面夹击” 顺势享用新兴板块配套、房价居高不下
别看青岛现在城市进程发展的这么快，但是回到20年前，旧村遍地都是，错埠岭是当时非常典型的一个“鸟枪换炮”的新住宅区。跟现在的浮山后一样，如今的错埠岭四个小区也是从上个世纪80年代错埠岭村后建楼群新区，村民转为城市居民，算是“转正”比较早的。1985年成立错埠岭街道办事处；1994年属市北区；1996年改称辽源路街道办事处；1997年辖27个居民委员会……虽然现在原先意义上的错埠岭村消逝了，周边也有越来越多的空地建成新小区。
错埠岭三路社区
2005年，错埠岭西南边的地块正式划为中央商务区，10年时间，万达、卓越、中海等大鳄地产公司纷纷进驻，以中海大厦、卓越世纪中心、万达广场为中心的写字楼的办公集群逐渐形成。锦绣华城、万达广场、良辰美景早就成了成熟的居住区，二手房均价16000-18000元/㎡，新盘的民建心邸、欧典商苑也成了最抢手的住宅。
不久后，北边地块也迎来了发展机遇，政府投资上百亿打造青岛城市中心——新都心，曾经满是旧村、老厂的地块上建起了崭新的现代化居住区。作为主城区内新兴的板块，新都心成型较早，清江华府、鸿仕雅居率先交付的小区已经迎来主人的入住，二手房价格也在16000元/㎡左右。和达中心城、万科中心、青建太阳岛等商业配套也未来的两年中建成、开业，形成年轻时尚的商圈。
错埠岭基本开发完毕，在青岛其他板块大刀阔斧地改造的过程中，它一直默默无闻。但就是这个默默无闻的、正处于CBD和新都心的夹缝之中的老居住区，不断吸收着周边新兴事物带来的无穷魅力、享受着新配套的资源，让自身的几个楼盘身价居高不下。当下，错埠岭小区20多年房龄的二手房均价都得13000-14000元/㎡，海安新居、新岭三期等2010年后建的小区均价也得在15000元/㎡以上。
【大港】
依托邮轮母港起航 后海最后一片“处女地”即将爆发
小港是货用码头，大港是军用码头。 青岛小港带来青岛贸易的繁荣,而大港联通世界。随着后海一线不断开发，小港重新定位为建造世界级的邮轮码头，老四方大刀阔斧建欢乐滨海城，老沧口交通商务区开始规划……在今年6月17日，而一直被调侃为“断片儿的一页”大港老港区周边进行改造，有望借鉴国际著名港口城市发展成功经验，借助青岛山东半岛经济龙头地位，依托邮轮母港发展引擎，筑就面向日韩、东北亚及国际世界的中国海上新门户。
青岛大港资料图
大港纬四路危旧房基本搬迁完毕
大港既是港区也是厂区。周边许多配套设施不齐全的老旧房屋或筒子楼，加之旧货市场的存在，周边环境较差。上个世纪60-70年代的旧厂房、家属楼的拆迁进程先行，同时长山路等街道的大杂院也列入了改造计划。今年3月，“难度最大”的大港纬四路改造新规划率先问世，脏乱居民区不仅建起崭新的住宅区，还要建休闲公园，这对于青岛大港的破旧立新有十分重要的意义。
小港和大港总是分不开的。去年，邮轮码头主体工程已完成并通过竣工验收，而在邮轮母港周边将配套建设国际顶级商业中心、游艇码头、休闲中心、星级酒店、SOHO办公区，总投资规模逾千亿。烂尾多年的“双子星”中联自由港化身名副其实的“双帆塔”了，起价13500元/㎡，带3000元/㎡精装。大型住宅晓港名城一期、二期交付入住，新盘也已经卖到6期，全是高层及超高层，户型区间约120-220㎡。
大港东侧，颐高数码、信息城、百脑汇组成的辽宁路科技商贸区已经成为岛城最大的IT产品集聚地和高新技术产业开发中心，每天熙来攘往的人很多，算是得上大港周围一个比较大的商业配套集群，稍远一点的，还有老牌的中山路商圈和台东商圈，生活居住比较方便。尽管，大港目前状态并不佳，但可以想见的是，趁着规划的利好借着周围的环境，后海最后一片处女地也将顺势爆发。（记者 王亚男 王爽）
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