冲年关|去库存|贷款难预测：岁末楼市回暖房价也不会翻身

[摘要] 鱼龙混杂的消息使得当下市场陷入一片混沌，开发商方面动不动就传出要涨价的消息。但事实果真如此吗？市场已经回暖到可以大肆涨价的地步了吗？

编者按：鱼龙混杂的各路消息使得当下楼市一片混沌，开发商方面动不动就传出要涨价的消息，多个售楼处门前也伫立着“房价即将大涨”“不要错过第四次抄底机会”等刺激性广告牌。但事实果真如此吗？市场已经回暖到可以大肆涨价的地步了吗？从各方面来看，没有足够的论据可以支撑起“房价上涨”这一论点，“喊涨”目前还只是卖方的一厢情愿。

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库存压力大开发商不敢“妄言”涨价

库存房过多是制约房价上行的一个主要因素。根据数据统计，今年年初之时青岛新建商品住宅库存量去化周期为13.7个月，半年多后存量只多不少，如今10个月就要过去了，全市新建商品住宅存量共计16万多套，以今年前10个月的平均销售情况来看，即使没有新房入市这些库存也大概够青岛卖上两年了。

库存房众多，前景不容乐观。一方面，最好卖的刚需盘源源不断地出现，100㎡以下房源还有10万多套没有卖出去，现有的需求量无法完全消化；另一方面，高端住宅出现滞销现象，深蓝中心、远洋公馆、海逸天成等动辄上千万的豪宅都面临着卖不出去的尴尬，也成为岛城楼市库存量的一部分。

“房地产市场‘喜大普奔’的时代已告结束”，克而瑞首席分析师邓国华在接受记者采访时表示，“房企需要理性科学地根据项目所在区域、品类等细分市场对症下药，分而治之”。目前部分供大于求的区域必须快速出货，因此出现“壮士割腕”的降价场景；而在供不应求的区域，开发商也没有放松警惕，为了加快去化速度、回笼资金，只得低价推盘、赚取利润。总之，当下几乎没有一家开发商能躲避掉存量压力，“涨价”也就成为最不可能出现的情况。

7折房贷遥遥无期基准利率仍是“主旋律”

购房者最期望看到的7折房贷实现难度很大

青岛房价不会放肆上涨的第二个原因就是房贷政策尚未彻底放开。虽然一个月前，央行和银监会已联合发布通知，揭开“认贷不认房”的序幕，但近日记者实地走访发现，青岛大多数银行仍在“等待通知”，普通工薪阶层只能申请到基准利率的房贷，市民所期盼的7折利率并未出现。

7折房贷利率意味着什么？目前贷款基准利率为6.55%，7折房贷利率即为4.585%，几乎等同于目前5年期以上公积金贷款利率4.50%，对于购房人而言无疑是极大的利好。因此多位开发商负责人认为，如果房贷利率出现大幅度优惠，会促进新房市场成交大幅提升，需求会更加积极。但另一方面，银行推出的理财产品的收益大多维持在5%~6%，这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.415%至1.415%，如果执行7折利率，意味着银行可能要赔钱。

为此金融业内人士均表示，7折利率落地的难度很大，未来能实现房贷9折优惠已经算是重大利好。此外，即使出现折扣房贷，银行对于申请者一般也会有较为严格的条框要求，并非人人都能符合那样的高标准。当大多数人都还被房贷“束缚”时，楼市出现大涨价的可能性极低。

千亿销售指标压身为冲年关低价博量

2013年楼市的火爆行情让开发商们赚得盆满钵满，意犹未尽的房企纷纷在2014年初制定出更高的销售目标。龙头房企万科与万达、绿地等均将年度销售目标定到2000亿元以上，中海、碧桂园、佳兆业等公司也提高了年度目标销售额。作为布局全国的重要棋子，这些房企在青岛的项目也需要承担比去年更高的销售任务。

然而计划没有变化快，进入2014年，青岛楼市瞬时冷了下来，每月新房成交量从万套“大关”滑落。尽管金九银十稍有回暖，但也难挽颓局。根据《2014年前三季度中国房地产企业销售TOP50排行榜》，除了万科凭借1482.7亿元的销售额已达标3/4以外，其余定位过高的房企均在全年目标的50%左右“逛荡”。比如目前暂列第二的绿地，虽然前三季度销售额已突破千亿元，但仅完成55%；万达三季度只达标796亿元，2400亿像是“天方夜谭”。还有绿城，前三季度只交出346亿的成绩单，600亿的销售目标很难完成了。

眼看10月即将落幕，2014年只剩下两个月时间，那些仍顶着近半销售任务的开发商“压力山大”。为了配合完成全年销售目标、让公司年报更加“出彩”，只得低价博量。在青岛，万达海公馆，走的就是“低价快销”的营销策略，尽管销量喜人，但付出的代价是利润降低；绿地理想之城近日的“65折房源”事件也闹得沸沸扬扬。还有青岛碧桂园、佳兆业水岸新都、中海国际社区等，都在近日传出新品低价入市的小道消息。与之相反，涨价新盘倒是销声匿迹，没有出现过一家。

【记者手记】

总体来看，今年的青岛房价始终保持着“稳步下滑”的状态，这是各种因素综合作用的结果，开发商单方面“喊涨”只是一种营销手段。在2014年仅剩下的两个月时间里，青岛房价“大翻身”几无可能。各位买房人和看客可根据自己的实际需要决定是否出手，恐慌或者犹豫不前都不可取。