[摘要] 2008年楼市迎来前所未有的寒冬，随后央行三率齐降；2012年陷入萧条，出现28天内两次降息的大震动。这两次调整就像雪中送炭，在楼市即将跌入深渊时及时伸出一把手
说起年末楼市，近日最劲爆的事件当属“降息”了，可说起2014年岁末的降息，虽然来得突然，但许多人都难免有一种“似曾相识”的感觉。
回顾中国楼市近十年发展史，每当经济形势低迷、市场颓靡不振时，国家层面的经济政策总会适时推出。2008年前后楼市迎来前所未有的寒冬，随后央行三率齐降；2012年楼市陷入一片萧条，出现28天内两次降息的大震动。这两次调整就像“雪中送炭”，在楼市即将跌入深渊时及时伸出一把手，并成为将房地产市场带回巅峰的推动力。
当“三年一轮回”的颓市再度来临时，果不其然，降息这把“利器”又一次被祭出。这次调整是否会像以往一样，将楼市引回向上的轨道，我们尚未可知。但不可否认的是：变化正在悄悄发生。
【2008年】
楼市遭遇挫败 三率齐降助力回归巅峰
对许多人来说，六年前的那场动荡已是模糊一片了。让我们来回忆一下。
时间回到2007年，当时中国房地产正处在疯狂的涨价潮中，青岛跟上了时代的潮流。地产大鳄相继进驻，“地王”出现，那一年青岛出现了第一个万元片区——东海路延线。
然而好景不长，伴随着“927新政”的出台，房地产市场急转直下，2008年的全球金融危机雪上加霜。一时之间，一向只涨不跌、成交旺盛的中国楼市出现了近十年来的第一次巨变。引用当年国家统计局发布的1-11月数据显示，全国商品住宅销售面积为4.46亿平方米，同比前一年减少19%，首次出现负增长。
在市场面临深度危机的情况下，2008年9月15日，中国央行宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，这是自2002年以来央行首度降息。10月8日，央行再度降息，国务院亦同布决定，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。一个月内出现罕见的“四策齐发，三率齐降”，史无前例。
一系列政策支持为房地产市场开发投资和消费注入实质性活力。当年12月青岛新房成交量明显回涨至全年最高水平。步入2009年后新高峰来临，房价上涨一成多，“市民买房排队”现象重现，商品房进入摇号时代，外来地产大鳄大举扩张，土地拍卖成交额高达104亿，为10年之最……可见，2008年下半年出台的房地产救市政策对接下去几年的房地产市场起到了至关重要的作用。
【2012年】
限购令下全市掀起“降价潮” 1个月内两次降息房价止跌
相比于遥远的2008年，2012年仿佛还在昨天。
一切发生在2011年初，连续加准、加息、首套房贷利率上浮，还有限购令、限贷的累加效应组合，到下半年市场已经完全萎靡，成交量暴跌。青岛楼市在那时掀起一股声势浩大的“降价潮”，从城阳白沙湾起始，一直向南席卷了整个青岛。2012年初政策依旧没有放松迹象，面对高企的库存压力，资金信贷的紧张压力，部分房企濒临破产，房地产业的巨头绿城中国甚至深陷高负债“破产门”。
阴影笼罩之时，央行出马，一个月之内两次发出调息信号，首先6月8日起金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，其中关乎百姓购房的五年以上商业贷款利率下调0.25%。接着7月6日一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。按照贷款100万20年等额本息还款法，降息后，如果是首套房85折利率优惠政策，与调控前相比每月少还200多元。对房奴来说是一大利好。
降息首月，全国100个城市新建住宅平均价格就以0.05%的环比涨幅，结束了房价自2011年9月以来的连续9个月环比下跌走势。不过青岛市场是直到年底才“止跌”回暖，并以此为起点，开始了2013年坐上“火箭”疯涨。随后而来的火爆场景，在此就不多赘述了，如今大家心中或多或少还留有去年“日光盘”频频问世的印象呢。
【2014年】
双限松绑后使出降息“大招” 影响如何尚未可知
对比第一次、第二次降息的时间间隔来看，本次降息来得稍早一些。但从当下的市场形势来看，政策出台得正是时候。
告别2013年的“疯狂”后，2014年市场迅速降温。量价齐跌的戏码再度上演，传统旺季化作泡影，月成交量从万套大关跌落，房价涨速逐月踩刹车后终于跌到“零下”。
眼看市场日渐颓靡，政策这双“有形的大手”又伸了出来。先是全面取消已禁锢楼市三年之久的限购令，接着央行放话松绑限贷，随后30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。不过9月、10月的成交量数据表明，政策利好虽然显而易见，但对市场的提振作用却十分有限，这一系列的政策“优惠套餐”之后，市场还是略显疲软。
于是央行出“大招”——降息。11月21日晚，宣布将一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。对于购房者来说最重要的是5年以上的贷款利率，5年以上贷款利率由原来的6.55%下降为6.15%，下降0.4%，相当于现行房贷打了94折。
此次降息是否开启了下一个楼市巅峰？市场会否像此前两次一样，在全新的一年进入咸鱼翻身？不可否认的是降息正在悄无声息地影响着岛城楼市，虽然如今政策刚刚落地不足一周，效果还待时间发酵，但有几位业内人士对此已经做出乐观的预判，“看多的”占多数，悲观的也有不少。
金鹏翔投资有限公司经理、总监刘翔表示，央行存贷款利率双降，这是今年“大动作”的第三步，指向非常明确，就是促进消费。“近期国家应该不会再出台别的刺激楼市的政策了，而对于个别开发商来说，年底为了冲刺业绩，难免会放价跑量，”刘翔建议购房者，不要错过此次买房的绝佳机会。平安银行资深分析师马经理认为，对于房地产业而言，降息的刺激会比一般行业更大。一方面降低了企业的贷款压力，另一方面减轻了买房人的个贷压力。
但在青岛市地产经理人俱乐部秘书长龙江看来，一次降息不会影响楼市走势，只是稍微缓解银行及大中型企业的压力，对于小型企业来说影响不大，“这次降息只是缓解经济压力的开始，未来可能会迎来连续的降息潮”。高盛集团经济学家宋宇同样认为，下调贷款利率之举所将带来的影响可能比较小，原因在于该利率已经放开，不受上限或下限的限制，因此可能只有在与银行商定利率时有用。
附：近几年央行加息降息一览表
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