青岛全面解限一周年市场整体回暖 房企看好后市拿地不手软

    自去年8月1日起青岛开始逐步解除楼市限购政策，至今刚好满一周年。这一年来，降息、降准等楼市利好消息接二连三，岛城楼市也逐步回暖。尤其是在今年下半年以来，房价出现了止跌回稳并开始逐渐走向上升通道。

【新政成效】

    青岛全面解限近一年 新房成交量逐步回暖

    去年上半年，全国楼市普遍不景气、多地接连传出调整限购政策。在济南取消限购政策之后，青岛楼市也加紧了解限的步伐，最终在8月1日对城阳区和黄岛区进行了全面解限，主城区144㎡以上户型也放开了限购政策。

    限购政策一放开，许多楼盘都反映来电和来访量都在短期内有了大幅提升，开发商们也迎合市场需求积极推出新产品。坚持以价换量的销售策略使得改善型购房者入市意愿强烈，交易量在短期出现了大幅度上涨。根据去年8月的新建商品房成交数据显示，青岛在限购政策部分放开的一个月中，共成交新建住宅10545套，成交量比7月大涨3成多。虽然只是部分限购放开，但青岛新房市场已经初显成效出现了回暖，当时业内人士分析，虽然交易量短期出现了一定幅度的上涨，但并不能影响大势。也就是说部分限购取消并不能让青岛的房地产市场出现很大的起色。

    于是，在部分限购政策放开一个月后，青岛紧接着发布了第二条解限政策：自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。至此，青岛楼市执行了三年半的限购政策得到全面松绑。

    然而，市场的质疑声仍然此起彼伏，有业内人士称，限购解禁毕竟只是解决了购房资格的问题，限贷的放松才会进一步解决人们的买房资金问题，于是人们又开始了新一轮的期待。好消息并没有让大家等太久，“限贷”政策的松绑再次掀起了一阵成交量上涨。新政策指出，“出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定”。

    于是在去年12月，新房成交量再次破万，单月新房销量达到11976套，环比11月大涨了42.2%。从今年上半年的楼市成交量也可以看出，上半年青岛楼市在一阵“涨声”中节节攀升，与去年相比大有“雨过天晴”全面回暖的架势。由此可见，去年8月正式一个关键性的节点，从去年8月开始，接二连三的楼市新政确实为青岛楼市度过“漫长寒冬”起了关键性作用。

【市场认可】

开发商以价换量自我救赎 房价下跌一年后终止步

    虽然去年8月1日起的部分限购政策短时间内让岛城新房销量得到了提升，但开发商们在过去一年中普遍采取的仍是“以价换量”的营销政策，因此青岛房价表现的是“一路下滑”。根据去年8月的房价统计数据显示，部分解除限购的8月青岛新建住宅均价为9544元/㎡。根据中国指数研究院发布的全国百城房价统计数据显示，青岛房价自去年5月起就一直处于下跌状态。截止到全面解限的9月底，青岛住宅均价为9433元/平方米。

    由此看来，全面解限的9月也未能让房价如人所愿的开启上升通道。原因是太过频繁的新政让楼市供求双方都沉浸在政策的“震荡”当中，“买涨不买跌”的楼市魔咒让开发商们慌了手脚，“以价换量”的营销方式愈演愈烈。而这种营销方式在市北、李沧区尤为明显。开发商们在价格方面依然保持着较为谨慎的态度，普遍都调低了预期，以此来保证开盘销售效果。事实证明，开发商们的以价换量也在市场中取得了良好的收效。但却使得房价指数一路下滑。

    虽然价格上的优惠让利是楼盘项目销售中公认的杀手锏。但去年10月李沧区绿城理想之城“六五折”降价的消息还是让大家吓了一跳。虽然事后绿城的工作人员解释这只是一场“乌龙事件”，但“以价换量”的营销策略却一直延续了下来，知道今年年中，青岛房价才终于止跌回涨，房价“触底反弹”的时刻才真正来临。根据统计2015年7月青岛新建住宅均价为9044元/㎡，这是在房价经过一年波动，“8字头”盘旋了几个月之后，再度首次冲破“9字头”，

【未来发展】

大型房企频繁拿地都看好后市 止跌回升已成定局

    大规模的土地出让是房地产开发的前奏，楼市是冷是热，透过土地市场就可以一试“水温”。从土地招拍挂中，能够获取房地产市场的未来走势的信息。从某种意义上来说，土地市场的冷热也代表着楼市未来的发展。

    去年12月底，经过了一系列新政考验的岛城土地市场迎来了一场空前的土地拍卖潮。虽然分析人士指出，年底的拍卖潮与“2015年1月1日起国有建设用地使用权网上交易平台拍卖”密切相关，但开发商们对青岛楼市前景的看好依然得到了良好体现。据相关统计数据显示，在去年底19天内接连上市的地块多大23幅，其中不仅有近郊城阳和黄岛，市北区也有几幅重量级地块接连上市。

    于此相反，2015年上半年的土地市场从数字上来看却有些让人担忧。根据统计数据显示，2015年上半年，青岛仅有43宗商住办地块入市，与2014年同期相比下跌7成之多。不过值得庆幸的是，新地块上市量虽然不大，但大都找到了“婆家”，流拍的并不多。

    与此同时，尽管今年土地市场没有以往活跃，但仍有高价地块不断被拍出。今年1月20日，蚌埠路11号地块的150轮“疯狂叫价”让人们大呼过瘾，最终海尔地产在5家竞争对手中脱颖而出，以6500元/㎡的高价夺标，成交总价超过22.7亿；崂山区浮山新区同安路以北、劲松七路以西地块今年年初初登拍卖台便被青岛崂山区东盛置业有限公司竞得，楼面地价5540元/㎡，竞得总价1026738892元；就在8月12日，崂山区辽阳东路以北、滨海公路以西的两幅黄金地块上市也刷爆了青岛地产圈，由于多家大鳄参与争抢，造成了拍卖系统瘫痪，地块至今仍归属成迷。

    业内人士分析称，如今虽然楼市库存大，房子卖不动，但房企却又不得不拿地，不然只能放弃这个市场。从目前全国百强房企在青岛的拿地动态来看，海尔、万科、中海、保利等房企大鳄都在物色新的地块。这说明渐渐回暖的新房成交量和逐渐复苏的房价激发了开发商对青岛楼市未来的预期，提前做好土地储备迎接未来楼市回升已经成为大鳄级开发商们的共识。