青岛二手房市场"次新房"最火 看次新房聚集区房价摸底

    【青岛新闻网房产讯】青岛作为二线发达城市，今年楼市紧跟一线城市脚步迅速回暖已成不争的事实，业内纷纷预测，按照当前走势，青岛楼市还将继续“企稳回升”。新房市场火了，二手房方面也不甘示弱，成交数量与日俱增。

    随着“5改2”、“税费调减”等新政开始陆续发挥作用，二手房市场中的“次新房”悄然升温。所谓“次新房”，即指年代较新的二手房或一直被空置的新房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房子，据业内人士表示，目前青岛的次新房卖得十分火爆，越来越多的置业者开始关注这类兼具一、二手房共同优势的房子类型。

青岛二手房市场上“次新房”最走俏

    青岛次新房卖得火爆 兼具一手房和二手房的优势

    当下的青岛二手房市场，“次新房”是置业者的“新宠儿”，据业内人士介绍，去年“五改二”一出台，很多购置二手房的市民就纷纷表示，想要看房龄更加“年轻”的房源。另外，手中有“次新房”的房东也陆续表示会提高价格，但即使如此，成交情况却并不受影响，相反的还出现过“一房多人抢”的情况，当然最后一定是“价高者得”。

    业内人士告诉记者，“次新房”凭借房龄年轻、小区规划环境好等优势，深受年轻置业者青睐，“虽然次新房是按照二手房操办手续进行交易的，但是其实跟买套新房没有两样。”不仅如此它还具备了许多其他新房和二手房没有的优势。“比如，次新房都是现房，所有东西都可见，小区环境、绿化，房子的采光效果都一目了然。购房者可以一眼看到社区的总体情况，相比于买期房更具直观性，购卖风险大大缩小”。

    除了社区本身能够一目了然之外，次新房的另一个好处自然在“新”字上，记者走访时发现，青岛的次新房，绝大部分都是毛坯房，甚至有些是从未住人的。也就是说，置业者可以根据自己的喜好装修房子，另外一部分次新房则进行过简单装修，但普遍来看装修风格都趋于年轻化和现代化，可以满足年轻置业者的需求，“‘5改2’后，选择余地更大，房龄超过10年的，基本不看了”，一名预备买房的年轻置业者这样告诉记者，他已经把“次新房”作为自己买房的首选。

    5-10年的“次新房”最热销 沾上“学区”“地铁”概念会更火

    次新房的好处不少，但房价高也算是“唯一的弱点”了。走访时记者还发现，也并非所有次新房都受到购房者青睐，其中5-10年的房子最好卖，其次是2-5年的房子，2年以内的房子相对来说较难成交。

    业内人士告诉记者，这几类房龄的房源是否能够快速成交，关键就要看过户税费问题。以新都心一套未过两年的90㎡二居房源为例，房东报价140万，加上契税、营业税、个税等费用，该房屋的总价在153万/㎡，折合下来1.68万/㎡；而该片区内一套已过五年唯一97㎡的二居房源，除契税外，其余税费均不需要缴纳，房屋总价在161万左右。两相对比，“过五”唯一的房源性价比更高，更吸引买房人。

    走访时中介门店的工作人员告诉记者，2年以上房龄的房源定价相对合理些，“一般过两年后挂牌出让的房东大致分为两类，一类是炒房客，认为是时机出手卖房了；一类是改善型置业者，需要尽快脱手现有房源为买新房做资金准备。为此房东会按照现如今周边区域房屋均价来为自己的房子定价，这类房源的议价空间较小，购房者也不用太纠结房子会买贵了，只需要根据自己需求选择满意的户型即可”。

    采访时业内人士还表示，“次新房”的成交难易度也并非全部受房龄的影响，其中一些沾着“学区”、或者靠着地铁的房源，即使是稍高于市场均价，还是会有购房者非常乐意买账的，“现在购房者买房都比较理性，最看重的就是学区和地铁，房源若是沾上这些因素，即使房东定价高于市场均价，也有很多购房者愿意掏腰包，有些房东甚至一个月提价两次，对自己的房子很有信心”。

    盘点青岛“次新房”聚集区域 市民最买账的是市北和李沧

次新房分布图及平均价格

    根据记者走访，青岛次新房比较集中的区域大致分布在2009-2013年前后崛起的新兴片区，比如市北区的滨海新区、新都心片区；李沧区的李村商圈核心区、东李片区等。另外记者走访时还发现，这些次新房集中的区域，总体房价还是比较合理的。

    市北滨海新区位于杭州路—四流南路以西,李村河以南,规划海岸线以东围合区域，总占地面积18平方公里，这一片区原本为老企业集中片区，但从2010年开始这一区域的老企业搬迁陆续启动，一批高品质商住地产项目拔地而起。目前滨海新区内“次新房小区”主要有保利百合花园、宜昌馨园、湖岛世家、瑞昌馨苑、海逸山景、金海山庄等，房价基本在9000元/㎡-12000元/㎡之间。中介告诉记者，这片区域内的次新房，合适一些手头资金不算充足的年轻刚需置业者。

    新都心无疑是这两年青岛楼市版图上最受关注的新兴片区之一，目前该区域内高楼大厦鳞次栉比，配套商业的陆续开业，地铁3号线也即将全线开通，这让进驻新都心的各项目炙手可热。中介告诉记者，最早进驻该区域内的项目如今都成了“次新房”，非常受购房者认可和喜爱，比如鸿仕雅居、清江华府、万科城、海信淮安郡、万科金色城品等“次新房”小区，“虽然这些项目的房价这两年疯涨，但是相比于现在在售的新房而言，次新房定价还是比较合理的。”同时中介工作人员提醒购房者，同一个楼盘内，也存在房龄年限不尽相同的情况，需要购房者认真选择比较，记者按照中介推荐的几个小区简单计算了一下均价，新都心的次新房普遍在1.6万至1.7万/㎡上下浮动。

    李沧区内有两大“次新房”片区——东李片区和李村商圈。东李片区的次新房分布比较密集，且房价跨度较大，可以满足刚需、改善等不同置业者需求。比如绿城理想之城的在售二手房，几乎全部都是次新房，如今均价为12239元/㎡，另外还有和达和城、山河城、李沧万达，这些“次新房小区”的房价在9000元-1.1万/㎡不等。此外记者还了解到，这些项目当年的定位都是“刚需大盘”，因此很多都是目前业主的唯一住房，如此一来，购房者还可以省去营业税、个人所得税等费用，极大提高性价比。另外，这一片区房源众多购房者可挑选余地比较大。

    李村商圈的新建商品住宅大都是集中在2013年-2015年前后交付的，多为“满两不满五”的次新房，房价相比于东李片区要稍贵一些，基本都在万元以上，但由于紧靠地铁3号线李村站周边，日常购物、娱乐、生活都非常便利，所以该片区内的房源都十分抢手。

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