说地块:那些曾经遭哄抢的地块变成新盘后 并不一定都叫好又叫座

    【编者按】 昨日市北区宜昌路16号商住地块成功拍卖，惊现出12520元/平方米的成交价，一幅看似普通的地块，总价拍出了近10亿元。“一时激起千乘浪”，又一个“地王”问世，楼市也跟着一片哗然。

    回顾青岛房地产市场，一个新楼盘卖得好不好，肯定需要多方面默契配合。不过这个“大蛋糕”想做的让人垂涎欲滴，引发无数人争相购买，最离不开的就是早期对原材料的精挑细选。

     不过所谓“萝卜白菜各有所爱”，不管当初开发商选的“地块”多么精良，当年是多么不容易才抢到手，但到了最后的销售环节，结局却并不一定都是“抢手火爆”的，当年的地王确实有遭到置业者火爆的追捧的，但也有无人问津的。下面，就随小编一起来扒一扒近几年青岛土地市场上，几个曾遭疯抢的地块如今都“混得咋样”？！

【市北区海晶化工地块】

    上联：老城区新盘空缺 引来大鳄厮杀抢夺

    下联：新造一座城中城 开创水清沟新时代

    横批：久旱逢甘露

万科未来城首开1200套房源一上午售罄 售楼处当日庆功歇业

    对于青岛市民老说，对于水清沟这个地名都不陌生，经过二三十年的发展，作为老四方腹地的水清沟片区发展明显有些跟不上节奏。但海晶化工地块招拍挂之后，万科未来城的崛起却开创了水清沟片区的新时代。

    2015年岁末，海晶化工老厂第一批四宗地块率先上市出让，土地约合336亩，规划总建面738792.9平米，虽然地块巨大价格不菲，但还是引来三家实力派大鳄“车轮战”加价，在125轮抢拍后，千亿军团首席代表——万科地产实力胜出，以总价41亿拿下了这四幅地块的开发权，这个价格毫无疑义地问鼎了2015青岛土地市场的总价“地王”。

    不得不说，万科对于青岛楼市发展走向的预判还是非常准确的，海晶化工老企业搬迁腾出地块位于老城核心区，交通四通八达，生活便利，特别是水清沟片区，新楼盘断档，这足以拓展大批的客群。另外，业内公认万科“造城”功夫了得，在青岛已经成功打造万科城、万科生态城等深受置业者喜爱的超级大盘。而就海晶地块而言，本身自带600亩土地“城邦”的光环，特别符合万科的定位。

    根据种种预判“对症下药”，结果自然非常理想。当海晶化工地块变成了万科未来城之后，置业者们就按捺不住内心的购买欲了，首期开盘1200套房源一上市就被抢购一空，毫无悬念地成为2016上半年“卖得最棒”的楼盘之一。

 【辽阳东路地块】

    上联：疯狂抢地网络瘫痪 一地拍“三回”

    下联：中产阶级青睐有加 首开盘“售罄”

    横批：还得静观其变

    回顾起2015年青岛的土地市场，相信大家还记得那个“大乌龙”，拍卖会本该就是“一锤子买卖”，可辽阳东路两宗地块却硬生生地拍卖了三次才找到“新东家”。其实这两宗地块之所以“出嫁”的如此乌龙不为别的，就是由于开发商抢地时候太疯狂了，直接导致网络拍卖平台瘫痪。

    从地图上看这两宗地块其实是一宗大地块，均位于辽阳东路以北，滨海公路以西，拍卖时被分割成两幅小地块。一宗被青岛立鹏置业有限公司拿下，现在还“杳无音讯”，而另一宗则在叫价123轮后则被海尔地产收入囊中并迅速动作成为了如今的海尔海逸公馆，6月27日迎来首次开盘。

    据业内人士分析，该地块实际所在的位置并不是自然村，大多是规模不大的手工作坊，不涉及回迁问题，“历史”比较清白。另外，近些年崂山的新楼盘相对较少，这两幅地块的上市将会补仓崂山区新房市场，再加上地块起拍价也只有5000-6000元/㎡，而周围爱丁堡、鲁商蓝岸丽舍等楼盘均价都卖到20000元/㎡左右，利润空间非常大，这才吸引了众多开发商前来抢地，据说当年为了这两块地，万科、海尔、阳光城等大鳄都曾浮出水面。

    开发商们为之疯狂，置业者也青睐有加。今年6月26日海尔海逸公馆首期开盘，深受青岛中产阶级置业者的喜爱，不到一小时的时间，所推房源迅速售罄，当日销售额达到了3亿元。不过，这也只是刚刚开始，后期销售情况如何我们还要拭目以待。

【中海紫御观邸】

    上联：盲目哄抢场面失控 面粉贵过面包

    下联：高端楼盘降价甩卖 购房者不买账

    横批：往事烟消云散

    历时5年，山东路上的著名“地王级”楼盘——中海紫御观邸终于清盘了。

    2007年9月5日，中海地产历经279个回合，以16.18亿元的总价、折合为楼面地价8330元/平方米拿下西吴家村250号地块，当次拍卖轰动全城，这也是在市北宜昌路16号“地王”诞生之前，青岛市地面上声名最响的地王了。要知道，当时山东路周边二手房价格不过8000元/㎡而已，正因为有了它的横空出世，青岛市民才真正理解了楼市上的所谓“面粉”贵过“面包”是什么意思。

    地王诞生容易，但地王日后的成长之路走得并不顺利。蛰伏四年之后，中海紫御观邸才慢慢悠悠开盘，明明走的是高端风，却采取了一个让所有人都惊讶的“低价开盘”策略，起价为18132元/平方米，其中包括3500元/㎡精装修。单方面追求以价跑量并无卵用，购房并不买账，曾经“地王”的辉煌暗淡下来，售楼处门可罗雀。

    2012年房地产市场陷入一片冷空气的旋窝之中。这时候，放在当年来看定价过高的中海紫御官邸“扛不住”了。几经辗转之后，中海地产打出“直降百万”的促销招牌，一时间震动青岛楼市，然而即使如此，置业者也是看得多买得少，降价的收效甚微。直到今年上半年，紫御观邸最后一套复式户型卖出，项目才算彻底清盘，销售期长达5年。从此，这个9年前的轰动一时的地王才终于尘埃落定。

【远洋公馆】

    上联：钻石地王梦成真 史上最贵无人能及

    下联：噱头营销靠不住 火爆现象昙花一现

    横批：命运多舛

    还有一个“地王”的往事说起来也令人觉得有些唏嘘，那就是燕儿岛路上的远洋公馆。当年还不像现在主城土地市场这样冷清，2010年青岛地产公司还在快速扩张期，开发商准蜂拥而上抢占新地块，燕儿岛路上的工人疗养院地块拍卖一跃成为最贵的单价地王，这一名号至今无人超越。

    那场拍卖会上，该地块的起叫价为6000元/㎡，远洋地产志在必得地一直出价，经过66轮的较量，万科、海信等多家地产公司都败下阵来，远洋地产如愿以偿地拿下地块的开发区权，地块成交价为1.95万元/㎡，溢价率高达225%。

    历史总是惊人的相似，就在所有人都以为远洋迎娶“白富美”走向人生巅峰之时，这块地王也遇到了窘境。工人疗养院地块处在燕儿岛路和香港路路口的黄金地段，但周围不少低矮的居民楼，挡光问题、噪声问题成了延缓开工的重要因素，光挖地基就挖了两年，建设的进度也出奇地缓慢。

    憋了5年之后远洋公馆终于上市了，但是当时正值2015年全国楼市萧条时期，明明贵为豪宅的远洋公馆为了迎合市场，愣是拆分成若干刚需小户型匆匆上市，以求快速走量，这在坊间引起了渲染大波。虽然首开效果还不错，但是作为一个拿地成本极高的豪宅项目，远洋公馆自然不可能一直走刚需风，随后便开始回归正常，开售大户型，可始终表现平平。时至今日远洋公馆仍有多套房源在卖，主力户型建筑面积约280-460平，均价30000元/平，这个价格与如今的青岛地界上的一线豪宅基本持平，销售也一直不温不火。

【蚌埠路11号】

    上联：新都之心绽放美丽 五家房企“大打出手”

    下联：位置优越定价合理 置业者们“不计前嫌”

    横批：天人合一

    我们都知道2015年楼市行情不尽人意，但土地市场却十分疯狂。2015年元月，市北区蚌埠路11号地块的拍卖会竞争异常激烈，全市五家竞买人为了这么一宗地“大打出手”。当时虽然土地市场万马齐喑，但房企们却好像不care这些，遇见好地块谁也不让谁。在经过150轮厮杀之后，蚌埠路11号地块楼面地价涨到6500元/㎡，还是本地开发商海尔地产财大气粗，坚持到了最后。最终市北区蚌埠路11号及周边区域以总价近23亿被海尔收入囊中，成交溢价率47.9%。

    事实证明，海尔的眼光还是很独到的。经过多年发展，新都心不再是以前的模样了，如今已经成为全市楼盘最新、居住氛围最浓厚的一个新兴板块，二手房眨眼间就涨到17000-19000元/㎡，可新地块却越来越少，蚌埠路11号这样的超级大地块更成为了绝响。

    更值得一提的是，即便蚌埠路11号前身有大山看守所，这个特殊的身份也没有影响房企们对它未来市场潜力的判断，置业者们也对此不计前嫌。蚌埠路11号变身海尔世纪公馆上市之后，该项目凭借着其优越的地理位置、实力雄厚的开发商以及合理的定价趋势吸引广大置业者的纷纷出手，成为新都心销售业绩最好的楼盘之一。

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