[摘要]     随着近期岛城楼市的升温,多区域二手房报价也频频被房东提高,如此以来买房的总支出也在逐步增加。在这种情况下,选择贷款购房的置业者越来越多,对于住房贷款也越发依赖。在“银十”来临之际,新闻网记者联系到几位金融业内,为置业者提供独家购房金融建议。

    随着近期岛城楼市的升温,楼盘上调价格已不再是市场个例,多区域二手房报价也开始频频被房东提高,如此一来买房的总支出也在逐步增加。在这种情况下,选择贷款购房的置业者越来越多,对于住房贷款也越发依赖。在“银十”来临之际,新闻网记者联系到几位金融界业内专家,为置业者提供独家购房金融建议。

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    贷款置业除了首付款 要留出至少5万元的“机动资金”

    “最近遇到不少客户,贷款买房出现了手中资金与购房支出存在偏差的情况,手中有30万,就计划首付三成,正正好好买一套总价100万的房产,而房屋维修金、税费的钱都没有计算在内,在买房的过程中出现了资金短缺,然后四处向亲朋借钱,甚至有客户置业环节被拖长或中断。”南京路一家国有银行的信贷工作人员如是说。

    对此,该信贷工作人员建议,无论是购买新房还是二手房,应该先列一个价格清单。这份清单并非只有房子总价和单价,中介费、各类税费以及房屋维修金等前期需要缴纳的费用,都应计划在内。这样可以避免不合理的购房价格预判,要选择自己经济能力可以接受的房源。一般来说,即便是贷款购买一套百万以内的刚需住房,除了首付款还有至少预留5万元的机动资金,便于应付其他购房开销和突发情况。

    年轻置业者更适用“等额本息”还款方式 中产可选用“等额本金”

    “还款方式是选择等额本金还是等额本息贷款?虽然是个老生常谈的话题,但这是每个来咨询贷款的客户都很迷茫的。”香港西路一家股份制银行的个贷部负责人对记者说道,“其实这两种方式并没有哪个更合算,只看哪个更适合贷款人的情况。”

    简单来说,等额本息还款方式,每月的还款额度相同,有利于记忆、规划、方便还款、固定还款压力均衡等优势,所以比较适宜年轻的贷款购房人士。在开始时觉得很重的供楼压力,到后期可能会随着年龄增大或职位升迁,收入会增加而觉得相对有所减轻。

    如今改善房源当道,不少中产阶层也进入了置业大军。对于这些经济能力较强的群体,等额本金应该是比较合适的方式。等额本金还款方式,在前期的还款金额较大,之后逐月递减,所以比较适合在前段时间还款能力强的人士,如投资需求的购房者,较多会选择等额本金还款方式。在贷款时间较短的情况下,一方面可以节省一部分利息,一方面可以迅速减少剩余的本金,在有需要的时候提前还贷将贷款结清,然后出售房屋套现从而可以进行其他投资或资金周转。

二手房贷款程序多 房屋评估很重要

    随着主城区土地供应量的减少,新房供应量和成交量均逐渐下降,青岛二手房交易逐步旺盛,二手房贷款在个人贷款业务中的战略地位更加凸显。今年8月份,已有国有银行成立了青岛首个二手房贷款中心,可见二手房贷款业务量正在与日俱增。

    以往二手房贷款由于涉及到住房评估一事,有些购买老房龄住宅或是学区房的市民一直感到很头疼,特别是超过20年房龄的住房,贷款难度极高。不过,目前青岛已有有不少银行对老房贷款条件已经放宽。一家国有银行个贷经理告诉记者,贷款期限加房龄,目前最长可做到50年。这意味着,一套20年房龄的二手房,如果不考虑贷款人年龄等条件,这套房子最长可贷款30年。而之前多数银行一直执行贷款期限加房龄一共40年的规定。

    虽然二手房贷款政策日渐宽松,但二手房贷款相对于新房贷款,程序较多。一般来说,只要双方协商确定二手房的买卖价格,房地产管理部门就能办理登记过户,但是发生以下几种情形时,需要进行二手房贷款评估: 1、二手房价格远低于市场价时;2、买卖双方一致认为有估价必要时;3、对二手房进行房地产保险时;4、用公积金等方式申请抵押贷款时;5、产生意外的房地产纠纷时。如果发生以上情况,必须经过评估确定贷款额度,按照评估价和交易价格较低者计算贷款额度。

    值得注意的是,购买二手房的可贷额度并不是购买价的70%,而应以二手房评估价为基准,30%是评估价的比例,可贷款额度是评估价的70%。特别是不少贷款购买学校周边老房的人,容易遇到评估价往往比市场价要低,在这种情况下,如果贷款预期乐观,很可能出现可贷额度无法支付房源售价的问题。所以计划购买一套二手房前,可先咨询专业的评估师,估算可贷额度,再集结合自身经济情况,进行置业。

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