[摘要] 不少置业者犹豫是相对轻松的贷款购买小户型？还是“咬牙”扛着压力入手大户型？记者联系采访了几位银行金融人士，通过多年从业经验帮助广大置业者进行身份“定位”
如今在大城市安家置业，买房动辄花费上百万元已是寻常，因此对于多数工薪层置业者来说，贷款成为主要购房方式。而2016年，在二胎政策影响下的楼市，人们对于改善房源的需求也在快速增加，这让不少置业者开始犹豫，是相对轻松的贷款购套小户型刚需房？还是“咬牙”扛着压力入手一套大户型改善房？
该如何量力而行的选择房贷，合理地当上“房奴”呢？日前，记者联系采访了几位银行金融人士，让业内专家通过多年从业经验，帮助广大置业者进行身份“定位”。
给年轻一族的建议：就算首付够了 一步到位买大户型也“很累”
山东路一家国有银行的个贷负责人告诉记者，今年3月份后，他所在的部门房贷业务量出现上升，同时，关于房贷问题的咨询量也明显上涨。“有不少首套房的年轻置业者，可能考虑到二胎政策和房屋价格近期的涨幅，希望购房一步到位，避免日后换房的麻烦，计划把原本足够60%的首付变成30%首付款，来咨询这样是否可行？”
对于该问题，这位个贷负责人表示，从银行执行的政策来看，首付30%进行贷款置业是没有问题的，但是这样申请房贷却未必能通过审核。这是为什么呢？银行对于贷款人的审核是十分严格细化的，假如你的月收入情况可能无法偿还你想申请的房贷月供值，是无法通过银行的贷款审核的。例如曾遇到过的一位客户案例，这位客户本计划在李沧一家楼盘购买一套总价110万的二居房源，计划首付60万，贷款50万还款期限30年，该客户月收入5900元左右，在这种情况下月还款2600元是相对轻松的，也更容易通过审核。不过，该客户考虑到二胎情况，选择了同楼盘一套170万的三居室，首付同样是首付60万元，贷款110万30年偿还，但他却没能通过放款前的审核，因为接近6000元的月供，是他目前的工资水平是无法负担的，且在没有共同还款人的情况下，银行很难贷款给他。
“从目前申请的业务量来看，在主城区购买二居室贷款额多在70万到90万之间，即便选择较长周期的30年还款，月还款额也会在4000元-5000元之间，如此以来，这比较适合月收入在1万元元以上的家庭或个人，假如申请人提供的月收入证明低于1万元，就可能无法通过银行的风险审核。”因为银行为了保证风险值在可控区间，会根据借款人的收入限定最高的贷款额度，要求借款人月房贷月供不超过月收入的50%，这个50%就是借款人的“最高警戒线”。
给改善置业者的建议：利率优惠并非多贷款就"划算" 应适当提高首付比例
“相比想要一步到位住进大户型的年轻置业者，不少已有一定积蓄的中产人群也对自己如何定位房奴身份存在疑惑，不少人感觉现在利率优惠明显，计划只缴纳三成首付，剩下的全部贷款，即便手中有钱足够付更大比例的首付，也依然选择最低的首付比例。这是一种理解误区。”市南区麦岛片区一家股份制银行信贷工作人员如是说。
那么改善族如何“定位”自己的房奴身份呢？如今青岛主城120平以上至140平的常规改善大三居总价约在320万左右，银行信贷人员以此为例给算了一笔账：倘若首付3成，则首付款为96万，贷款额度为224万，贷款年限30年，按照基准利率（4.90%）以等额本息的方式还款，则月供约为11888元。倘若按照月供不超过家庭或个人月收入50%的方式计算，该房贷申请者家庭或个人月收入不能低于24000元。假如改善族没有达标这样的月薪条件，只能降低选择的房屋总价或是想办法提高首付比例。
能申请优惠利率，缴纳最低首付款后，全部贷款合适吗？按照上述320万总价房屋的案例，首付三成贷款七成，按照基准利率来算，还款30年将产生总利息204万元左右的利息，即便是执行目前市面最为优惠的八五折利率，也将产生总利息169万元。这对于改善置业者来说，也是一笔不菲的开销，特别是“朝九晚五”靠工资积累财富的工薪族改善者，即便把减少首付比例后的余钱进行常规理财，目前银行理财产品年利率约为3.9%-4.1%，也很难抵消房贷利息的开销。所以，贷款购买总价较高的改善房源时，根据自己经济条件，可考虑提高首付比例，在减少还款压力的同时，还能节省利息支出。
业内总评：30%是房贷月供占比的舒适线 提前做好规划很重要
从目前国内贷款置业行情来看，一般行业内习惯将“30%”作为“房贷月供占比”的舒适线，即房贷月供值占家庭或个人月收入额的30%时，不会过多影响生活质量。
对于有工作单身的购房者来说，家庭压力小，年纪轻，未来升职潜力大，可考虑将房贷月供制定的高一点，也是给自身增加点压力，压力变动力，随着收入越来越高，房贷月供占比也会越来越小。对于有家庭，特别是有孩子的购房者来说，家庭生活支出压力较大，日常生活开支和孩子的教育健康等方面消费较高，应适当提高首付，减少月供在收入中的占比，保证生活舒适度。
此外，选择心仪的房源前，应提前做好规划，理性消费是购房的前提，根据自己的实际收入情况来选择适合自己的房源。除了首付和月供外，置业者可能还会立即面临装修、家具、家电等大额消费，这些也是不小的一笔钱。因此，买房时应至少保留一部分存款用作机动资金。同时，贷款的还款年限应选择适合自己的，一般来说选15-20年的较为适中，在力所能及的情况下，尽可能的减少利息支出。
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