[摘要] 随着岛城房地产市场发展的多元化，如今谈到别墅产品，置业者不再会单一的想到某个区域，多区域的别墅产品已通过其各自的特色实现了深入人心。而对于别墅产品的开发商来说，对于开发产品的定位也越发精准，主打中产、高产或者养老市 场，而不少曾经的“距离主城办公区距
随着岛城房地产市场发展的多元化，如今谈到别墅类产品，置业者不再会单一的想到某个区域，多区域的别墅产品已通过其各自的特色渐渐深入人心。而对于别墅产品的开发商来说，产品开发的定位也越发精准，大都主打中产阶级、富裕人群或者养老市场，而不少曾经的“距离主城办公区距离近”、“商业配套齐全”等字眼逐渐在别墅的宣传册上消失，经济型别墅概念渐渐被“淡化”。
高中低端别墅产品全域开花 主城近郊远郊分门别类各不同
作为山海一色的国家中心城市，青岛从来都不缺别墅项目。青岛早些年的别墅都临海而建，海岸线上一水儿的“小洋楼”可不是普通人买得起的。但时至今日，随着青岛楼市版图的不断扩大，开始兴建别墅项目的片区也越来越多，它们分门别类、主打不同特色，从最初的海景，到如今的养生，给改善型置业者越来越多的选择空间。
都说2016年楼市火爆，2017年改善当道。青岛最适合土豪级改善置业者的别墅非崂山区莫属。但正所谓一分价钱一分货，背山面海的崂山区别墅也都卖着天价，以麦岛片区为例，动辄就标榜成为千万豪宅的高端别墅比比皆是，再加上区域配套整体升级、海景山景的自然环境，贵也依然不乏买家。
此外，主城近郊近年来诞生的新兴片区也成为别墅热土。主打环境牌的东李因靠近世园会而让别墅项目大肆兴起，而由于这两年来李沧区土地供应的大幅减少，别墅洋房也都被打上了“绝版”的字号。很快，更适合建设别墅项目的近郊片区开始活跃起来，西海岸、城阳区、高新区、即墨市等都成为青岛主要的别墅市场，胶州、莱西等也有类似产品问世，而相对于主城区别墅的昂贵，郊区别墅项目则显得格外亲民，很快便成为普通改善置业者的首选。
楼市火爆别墅项目细分客户群 宣传策略不再“一把抓”
如果说买房最关注的问题，除了房屋本身的质量外，交通应该是不少购房者最为关注的。郊区别墅虽然有着超高的性价比及与主城区相比更优越的环境，但交通上是否便利，则是购房者考虑最多的一点。也正是因为如此，之前很多近郊及远郊片区的别墅项目在推广时会大力宣传楼盘的通勤时间，与主城区的距离，例如“20分钟直达市南”的字句在售楼处被频频提及。
“这次看房的时候，售楼人员只是简单的介绍了一下交通问题，更多的是侧重楼盘本身的质量和小区的环境，没有刻意说直达市区的时间。”近日，在胶州片区考察别墅的王先生告诉记者，与往年楼盘主打的通勤时间相比，如今他感觉更多的项目开始细分客户。“这里的别墅再好，上班族也很少会考虑，所以楼盘也开始相应的调整了针对的群体。”王先生说，在他看过的几个城阳、西海岸别墅项目后，发现为“拉拢”上班族刻意强调通勤时间的宣传说辞如今已经被弱化，更多的是介绍楼盘的环境以及区域的大规划。
性价比较高的近郊别墅如此，主城区高端别墅市场的产品更是如此。作为刚需明显遥不可及的住宅类型，主城区不少别墅项目都保持着一副高高在上的架势。“可能是由于2016年楼市开始红火了，不少项目都开会重新定位并且细分客户了。”从事房产行业营销工作的网友“董小姐”说，对于主城区别墅的交通配套那是有目共睹，此外，主城区的区域位置以及商业生活等配套都不需要过分强调。“唯一要看的就是你是否能承担数目较大的购房支出了。”“董小姐”说：“此外，主打养老的别墅产品本身便不需要过多的强调通勤问题，生态的居住环境才是项目卖点。所以其实楼盘细分客户并非为了淡化哪类置业者，而是为了更有效的抓住主要客户群。”
买卖双方对别墅产品认知度提高 “投资性”或是未来新关键词
青岛某地产专业研究机构首席分析师坦言，随着别墅产品在岛城全域多元化的发展，置业者逐渐对其价值有了更为科学的认知。不少选择近郊别墅的中产群体，并不是侧重日常居住，而是周末的休闲或是不动产本身的保值性，所以这些信号在售楼处看房时的表露和回馈，也使得开发商方面对别墅当下受众群体的口味更加了解，在别墅销售宣传周期的关键词把握也更加精准。很多优势本就是不可兼得，例如“安静居住体验”和“紧邻办公区域”，“田园风光”和“商场林立”，无论是房地产开发者还是置业者，越来越多的人已懂得这个道理。
城阳一家别墅楼盘销售人员告诉记者，不少中产阶层现在十分看好别墅投资市场，因为近郊别墅的投资成本也并不高，甚至比主城区一套120平左右的三居室住宅总价还低。首先，这类带独立院落的不动产，在大城市的稀缺程度已不言而喻，未来升值潜力被广泛看好。同时，新建别墅位置往往不在主城，小区周边配套还未成熟，这给投资者留出了很大的空间。有客户选房时会侧重别墅的位置和朝向，有客户计划入手别墅后并不自住，计划租赁给中介公司作为别墅群的门店，或是租给超市、健身房等便民商家，不仅房租收益稳定，投资持续回报周期也相对较长远。未来，别墅除高端居住体验外，投资性或将成为新的产品关键词。
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