[摘要] 相比一般的改善性需求而言，动辄上千万的别墅，一直是像是金字塔顶尖般的存在，普通改善阶层遥不可及。然而“银四”一到，岛城大批“低总价的小别墅”相继出现给改善置业者带来了福音，特别是在“限购令”的枷锁下，极大地满足了中产阶级换房一步到位的需求，一时间青岛“别墅小时代”蔚然成风。
【编者按】 相比一般的改善性需求而言，别墅一直是许多购房者的终极追求。“银四”一到，青岛一批“低总价的小别墅”相继出现，给改善型置业者带来了福音，特别是在“限购令”问世后，不少中产阶级换房追求“一步到位”，一时间在岛城楼市中上演了一出供需两旺的“别墅小时代”。
限购令下改善置业倾向一步到位 “小别墅”成为市场“新宠”
3月出台的限购令是青岛近三年最严格的一次新政，相当一部分人被限购的“硬杠”拦下，幸免于“被限购”的改善置业者们也就格外珍惜仅有的购房机会，选房更加谨慎，叶先生就是这一群体中的一员。叶先生是青岛某大型民营企业的高管，近期准备买一处大点的房子用于安度晚年。“新政出台后，购房机会格外珍贵，再换房一定更注重居住舒适度，肯定要一步到位，最好还能满足老伴儿可以种花纳凉、三代同堂的要求。”
带着这样的想法，他看遍了青岛市内的房子。在了解到东李149㎡的套四新房要350万/套，新都心150㎡二手房也要400万之后，叶先生的换房的心思不那么积极了。然而一次偶然的机会，他从同事那得知在与市区相距不远的近郊板块出现了一批户型小、总价低的小别墅之后豁然开朗。他告诉记者：“之前总感觉别墅就是奢侈品，一套至少要千八百万。但其实小别墅购房门槛低、居住舒适度高，不是上下叠就是独门独户，非常适合喜欢清静的中老年人，即可以免去邻居间噪音的打扰，住起来也非常舒适。”
不只是叶先生这样的改善型置业者看是关注小别墅，很多想要二胎的年轻父母也对小别墅青睐有加。再过6个月，徐女士的二胎宝宝即将出生，尽管孩子还未出生，她和爱人早就为以后一家四口的住房问题未雨绸缪。“这类小别墅总面积不大，但动静分离，还有院子，未来两个孩子可以有一处独立的活动空间，而且价格很适中，甚至要比主城区普通的套四都要便宜，非常经济实用。”在对比了主城区的大户型二手房和近郊小别墅后，徐女士这样说。
楼市上演一场“别墅小时代” 低总价小别墅冲击市场
说起“小别墅”，在青岛其实并不算是新鲜实物，早在2013年已经有“成功案例”面世，当年即墨温泉镇的一个别墅项目安纳溪VILLA率先打出“微别墅”的概念，不过当时楼市是刚需的天下，“70-80㎡”的刚需户型才是市场主流，“小户型别墅”并未引起太多关注。“风水轮流转”，如今改善型置业者大量入市，刺激市场大户型供不应求，加上主城区房价一路看涨，中产阶层越来越把目光投往近郊，200㎡上下的小别墅开始展露头角。
记者调查市场一线，发现如今青岛楼市中的小别墅项目真有不少，在售的项目有近十家，它们普遍特点就是：面积较小，一般在150-200㎡左右，居住舒适度高又易于打理，且总价不高，基本上控制在250万/套以内，折合单价大都1.5-1.7万/㎡。这些项目多集中在近郊交通便利处，适合中产阶级开车出行，总体来说性价优势明显。
即墨古城中式四合院
比如，蓝色硅谷板块的天泰蓝山，4月中旬推出76套叠墅，建筑面积才140-180㎡。港中旅项目的同类产品虽然户型设计的较大，在260㎡-500㎡间，但是总价较低，折合单价14500元/㎡起。香根四季也有少量叠墅在售，面积在101-197㎡，现在参加团够还有98折优惠。另外，在即墨温泉镇还有海信千亩园项目也有别墅等待上市，户型面积也非常符合一般改善类需要，仅在140-220㎡。最值得一提的是近期大热的即墨古城项目，该项目推出了四合院别墅和新中式庭院别墅两种住宅产品，建面180-670㎡不等，首付100万起，总价约300万起，目前推出新闻网独家团购最高可享92折。
在城阳，崂山西麓的银盛泰德郡五期海德墅新品加推，建面约167-220㎡联排别墅总价230万起；高新区的中欧国际城金茂墅二期建面约125-145㎡的叠拼别墅和建面约145-160㎡的联排别墅，均价18000元/平米；高新区双元路龙湖九里香醍别墅包括叠拼别墅及联排别墅，户型136-160平，均价220万/套左右；城阳华地仟佰墅二期大约在四五月开盘，项目以叠拼产品为主，面积在120-150㎡，价格未定。
小别墅附加功能也很强大 业内：解决好精装修或更好地打开市场
不仅在青岛，成都、上海、宁波等城市，小面积的经济型别墅也越来越受到关注。除了性价比的优势以外，经济型小别墅附加值和功能性较强，以附加值为例，小型别墅的赠送面积都比较大，赠院子、赠地下室、赠露台、赠地下车库、赠阁楼……有时候一套房子的附赠面积甚至会远远超过房子套内面积。比如最流行的叠拼别墅，有项目的下叠户型设计的十分“宽裕”，户型面积仅150㎡，却送90㎡地下室+70㎡庭院，总面积超过320㎡，可总价仅280万/套起。另外，小型别墅产品私密性也很好，独门独院，居住起来幸福感更强。
尽管小别墅优势多多，但也有业内指出，经济型小别墅仍有一些共性问题。“现在青岛的别墅几乎都是毛坯交付，但它毕竟和普通住宅是有区别的，昂贵的装修费用对于不少购房者而言将是购房后一笔较大的支出，另外‘买得起装不好’也是不少置业者的后顾之忧，未来开发商可以考虑通过带精装修来打开市场，扩大客群。”据了解，上海、杭州等城市精装修都已经成为小户型别墅的标配，甚至有些开发商还适当引进了装修定制，业主可以对装修进行选配，更能体现中产阶级的个性化需求，十分受欢迎。
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