连续出台三轮房地产调控新政 盘点青岛楼市“两月考”大数据

    自3月15日青岛出台今年首轮房地产调控政策后，至今已过去两个多月时间，除了三轮房地产调控政策的出台，期间各类现象、统计数据还出现在房地产市场变化中。日前，记者搜集相关数据并采访业内，全面分析调控政策下岛城楼市的“两月考”大数据。

【数据篇】

新房平稳小降 二手房成交出现明显下跌

    3月出台的两轮房地产调控政策的出台，经过短时间的发酵期出现在青岛新房成交数据中，根据青岛网上房地产统计，4月青岛新房住宅网签13565套，环比下降17.22%：进入5月后，从首周成交3567套下跌，到第二周周较大幅度的上涨，到第三周，新房成交量仍在小幅走高，虽然并未出现一路下跌，但从数据上看想再达到4月之前的成交数据已很艰难。

    两轮政策出台后，调控效应也在二手房市场迅速表现出来，4月青岛市二手房共成交7890套，环比3月下降30.7%；而进入5月后这样的态势仍在延续，每周成交量均维持在1千套上下，加之第三轮房地产调控政策在5月的出台，预估5月青岛二手房成交量5000套左右，成色相比4月更为逊色。

    在房价方面,据5月18日国家统计局发布的2017年4月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，总体上，4月份，70个城市中30个城市新建商品住宅价格同比涨幅回落，31个城市环比下降或涨幅回落。青岛方面,4月岛城新建商品住宅价格环涨0.3%,同比上涨12.1%；二手住宅价格环涨1.3%,同比上涨13.8%。其中,新建商品住宅价格、二手住宅价格环比涨幅0.3%、1.3%,均较3月的0.9% 、1.7%下降明显。

    土地市场方面，则存在供应量不足的现状，不少地块未能登拍卖台便因故中止。据专业机构提供的数据统计，2017年1—5月，青岛市各级国土资源局已经发布了8次商住用地的中止出让公告，涉及11宗地，面积共约518亩。（不包含在2016年发布出让公告在2017年中止出让的地块）。而整个1月—5月，青岛市土地招拍挂市场共新增商住用地供应50宗，面积2389亩，被中止出让的土地占了近四分之一。

【现象篇】

楼市新政频出台房贷收紧 开发商“放低身段”低价跑量

    今年的3月是个十足的政策月，“315新政”“330新政”相继出台，通过组合拳连打的方式使红的发紫的青岛房地产市场冷静下来，将投机倒把的“炒房客”隔离在购房门槛之外。

    调控政策一出，人民银行青岛市中心支行率先将“认房又认贷”等规定给出具体解析，各大商业银行随即贯彻落实相关规定。贷款门槛提高，削减优惠政策，放贷周期延长……政策突然调转风头之后，民间各种传言滚滚而来。“房价会不会止涨回跌？”“要不要再观望一阵?”“房贷折扣什么时候有优惠？”一时间不少置业者开始感到有些“茫然”，陷入买不买房的“思想博弈期”。

    5月21日青岛市国土局再次发文声明：新盘开盘价不得高于前一期在去年均价最高月份的销售价格，也不得强制捆绑车位、储藏室销售，变相抬高房价。第三次楼市新政的降临直指人心，为刚需买房提供了有力的保障。紧接着，世茂公园美地云锦新开盘价格立竿见影，小高层最低价10604元/㎡带精装修，这下子高新区均价“一万五”的封印解除，让人们开始纷纷猜测这是“率先撕开了房价调整的口子”。

【置业篇】

观望情绪重回购房者视线 近半数人认为下半年“会降价”

    “现在这房价的形势越来越看不懂了。”从去年开始，朱先生就一直被丈母娘“催婚”，要想娶媳妇落实婚房是第一步。今年春节后，好不容易凑足首付的朱先生刚准备加入购房大军，然而波涛汹涌的“金三新政”一浪高过一浪，各种政策都在收紧，房地产市场雾霭茫茫。

    孙先生告诉记者：“现在的楼市比前一阵冷静不少，新都心这样的地方已经停涨了，高新区的开盘价也回归理性，这对买房人来说是好事儿，但我心里又‘小纠结’，是不是应再观望一下，下半年的房价的谷底就会来了。”

    像朱先生一样选择继续观望楼市的人不再少数。在青岛新闻网房产微信平台上最新的一次问卷调查中，有868名网友参与互动，其中有43%的网友认为“今年下半年房价有下降的趋势”，38%的网友觉得“房价或许会平稳过渡”，只有18%的人“看好房价上涨”。当面对“你会在下半年买房吗”这个问题时，43%的网友表示并不会出手，32%的网友觉得可以择机买房，而剩下一小部分人群被新政“剥夺”了购房资格。

【业内篇】

政策短期内难松绑 “稳定”将成楼市关键词

    一位地产圈业内人士坦言，从3月至今两个月时间岛城接连出台三轮房地产调控新政，不难看出本次政策稳定房地产市场的决心。每轮政策都需要一定的发酵周期，所以短期内房地产调控政策应该并不会松绑。而且，倘若部分房企违反政策，出现第四轮调控政策乃至更多轮调控都是大概率事件。

    科威不动产青岛区总经理孙杰分析称,楼市调控政策接连发布，而且取得了预期的效果，这恰恰表明了政府稳定房价的决心。预计经过多轮新政的调控影响，“稳定”将是青岛楼市未来一段时间的关键词。

    【延伸阅读】青岛楼市政策调控时间轴

    3月16日起：非本市户籍限购一套

    3月15日,市国土资源房管局等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,并于3月16日起正式施行。

    通知确定,一是在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区,包括高新区)内,能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市,下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。二是首次和二次申请住房公积金贷款,购买新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,购买二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

    3月31日起：认贷又认房，“取证”满2年方可交易

    3月30日,市国土资源房管局等三部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》,并于3月31日起实施。

    通知确定:一是在本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。二是差别化住房信贷政策,各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。

    5月11日起：加强商品房预售方案管理

    青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，其中规定：涨幅过高的,暂缓发放预售许可证；楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格,新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。

    对于含装修的商品住宅项目，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。不得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相抬高房价。

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