[摘要] 李嘉诚说，决定房地产价值因素，第一是地段！第二是地段！第三还是地段！多年来，这句话也一直被房地产业界奉为金科玉律。然而，岁末年初，全国各地楼市都在降温，青岛房价涨幅已经连跌了4个月。虽然房价在下跌，但仍有一些二手房小区的均价高于区域均价，那么这些小区凭啥会比同区域的房子价格都高呢？！
李嘉诚说，决定房地产价值因素，第一是地段！第二是地段！第三还是地段！多年来，这句话也一直被房地产业界奉为金科玉律。
然而，岁末年初，全国各地楼市都在降温，青岛房价涨幅已经连跌了4个月。虽然房价在下跌，但仍有一些二手房小区的均价高于区域均价，那么这些小区凭啥会比同区域的房子价格都高呢？！下面一起来看看吧~~
【市南区】二手房均价35648元/㎡
升值叠加因素：房龄新
作为一座海滨城市，绝美的海景资源一直吸引着来自全国各地的游客，也吸引着高端房产投资者。市南区也一直以绝佳的海景资源优势稳居主城区新房均价最高的区域。根据链家发布的最新房价数据显示，12月市南区新建商品住宅成交均价为35648元/㎡。但记者在实际走访中却发现，其实在市南区有不少二手房的价格都远远高于这个均价，有些项目价格甚至比区域均价高了接近2万/㎡。
记者调查发现，市南区的这些高于区域平均价的房子中，大多数是房龄较年轻的二手房源，位于燕儿岛路的鲁商首府、位于五四广场的华润中心悦府和位于香港中路商圈的远洋公馆这三个项目均是2012年之后建成的新小区，其中鲁商首府的二手房均价达到了5.3万/㎡。颐灏海怡名都、碧海花园和海信半山兰亭的均价也在4万元/㎡以上，这几个项目则大都建成于2005年前后，与市南老城区的大部分二手房相比，房龄让这些小区的二手房价格一直“高高在上”。
【市北区】二手房均价25726元/m²
升值叠加因素：热点区域
2012年老四方并入市北区，两大行政区的合并也使得市北楼市版图大幅扩张，经过这几年的沉淀，市北的几大新兴片区愈发被广大青岛市民认可，房价也是一路看涨。
根据统计机构最新公布数据显示，如今该片区的新房在售均价已经达到了25726元/㎡。乍一看这个价格还是比较贴近刚需的，然而记者在调查一番后发现，其实市北区的不少热点居住片区，二手房的价格都超过了3万元/㎡。
新都心和浮山后是市北区最近几年新晋崛起的新兴居住片区，这两个区域如今已经具备了完善的商业配套，并联盟形成了新都心商圈和浮山后商圈，加之地铁的叠加效应，让这两个区域的房价也一路看涨。如位于新都心的万科蓝山、海信淮安郡、中海清江华府、国信紫云台、保利叶公馆，这些项目的均价都达到了3.5万元/㎡上下，比市北区平均房价高了1万元/㎡。而位于浮山后的四季景园、城建湖光山色，这些项目二手房均价则达到3.5万元/㎡上下，虽然这些小区房龄要比新都心的高一些，但房价却丝毫不让。
【李沧区】二手房均价23595元/m²
升值叠加因素：居住品质
对于许多老青岛人来说，曾经破落的老沧口、李沧北都是无人问津的落后区域。然而伴随着青岛众多城市大规划的落地、新兴片区的崛起、以及众多品牌开发商的强势入驻，李沧区已经华丽转身，脱离刚需奔向改善片区的康庄大道。根据最新统计数据显示，目前李沧区在售新房均价已经达到了23595元/㎡。
然而记者根据最新发布的《青岛600个小区房价统计表》查阅却发现，价格亲民的李沧区如今也有不少价格在“3”字头小区。如位于枣山附近的鲁商南海花园，均价3.5万元/㎡。位于十梅庵附近的嘉凯城时代城翡翠郡均价3.2万元/㎡。记者调查发现，这两个项目一个是洋房，一个是联排别墅，所以报价普遍偏高，其中鲁商南海花园报价达3.8万元/㎡，时代城达到了4.5万元/㎡。虽然岁末二手房有很大的议价空间，报价与成交价之间还有一定的水分，但由此不难看出，舒适的居住体验如今已经是李沧小区一个坚挺的加分项。
【崂山区】二手房均价42090元/m²
升值叠加因素：品牌房企
崂山区的沿海一线，也同市南区一样，被人称作青岛的“金边”。根据最新数据显示，崂山区目前在售新房均价为42090元/㎡。然而记者在调查时却发现，崂山区有不少项目的价格是远远高于区域均价的，有些项目的价格甚至是区域均价的2倍多。
麦岛板块位于市南区和崂山区交界处，背依浮山，南邻黄海。依山傍海的优越地理位置注定了这一区域高不可攀的房价。而这一区域也是青岛比较早期的豪宅代表区域，位于该片区的海信天悦、海信天玺、世茂拾贰府这三个项目均价在6.5万元/㎡以上，其中海信天悦价格达9.5万元/㎡。除此之外，位于石老人周边的山水名园、石湾山庄价格也在6万元/㎡以上。
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