[摘要] “同一个小区为啥高层住宅和别墅的收费标准不一样？”“小区公共区域维修想启用维修基金，是不是该物业来牵头？”
“同一个小区为啥高层住宅和别墅的收费标准不一样？”“小区公共区域维修想启用维修基金，是不是该物业来牵头？”“小区内的地上车位是不是应该属于全体业主共有？”作为一名业主，咱在日常生活中，难免要与物业打交道，碰到态度好、服务意识强的物业还好，摩擦减少，日子顺心；但如果遇到了习惯性“推诿扯皮”的物业，就要闹心了！那么到底有哪些服务，原本就属于物业的责任范围，小区里的哪些大事儿是应该咱们业主说了算的呢？
9月2日，青岛市住房和城乡建设局物业中心刘毅主任做客网络问政，就“物业管理专题”这一主题与广大业主开展交流，结合市民网友遇到的实际问题，为大家拆分权责，答疑解惑！
【一】小区内的地上租赁车位是不是应该全体业主共享？车位出租的收益是否应该用于小区环境改善？
刘毅：根据法律法规规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。对于全体业主共有的收益资金使用问题，需要按照法定程序召开业主大会表决决策。
【二】封闭式小区内的公共绿地，如需转为他用，需要履行什么程序？
刘毅：根据物业管理法规政策规定，公共区域绿地属于业主共有设施，业主、物业使用人不得擅自占用，损害业主的共同利益。如需要改建、重建建筑物及其附属设施的，应当召开业主大会经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，同时需报经规划等部门审定，方可实施。
【三】小区的单元楼梯顶渗水，物业是不是有责任维修，或者由物业牵头进行维修？
刘毅：按照这位网友的表述，他所遭遇的漏雨部位属于房屋的共用部位。维修主要分为两个方面：一是保修期内，根据有关规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为５年。如在保修期内，其应当由开发企业、施工企业为实施主体负责维修。
二是出保修期，如已交存房屋专项维修资金可以由相关业主、业主委员会（居委会）或者物业企业按照程序办理使用手续，网友可以拨打85926168进一步咨询；如未交存房屋专项维修资金可以由相关业主、业主委员会（居委会）或者物业企业组织相关业主，按照建筑面积比例分摊维修费。
【四】同一个小区内有高层，叠拼，连排别墅，小区内没有分隔，所有区域都是公用，但物业费收费标准却相差很大。请问这样和规么？
刘毅：这位网友反映的物业收费不同问题，主要依照物业服务合同约定的物业类型和收费标准确定，如小区业主对此存有异议，可以向辖区市场监督管理部门进行反映，并由其调查落实。
【五】小区内规划有联排别墅和高层住宅。但都独立封闭管理。现在要组建业委会，可不可以分别成立业委会？
刘毅：根据省、市物业管理法规规定，物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备，以及公共配套项目，社区建设等因素。前期，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向区（市)物业行政管理部门提出划分物业管理区域的要求，区（市)物业行政管理部门应当会同街道办事处，按照以上条件划分物业管理区域。尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由区（市)物业行政管理部门会同街道办事处，按照实际情况划分或者调整。这位网友反映的问题，如果代表了小区绝大多数业主的诉求，可以向属地物业管理部门或街道办事处予以咨询。
【六】如果房屋办理了空置房手续，物业有没有权利断电断水？
刘毅：根据规定普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业企业，经双方共同确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，或者由双方协商约定衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。如果业主遭遇了断电断水情况，可以向所辖区市物业管理部门或属地街道予以反映。
【七】都说小区物业是招标招来的，为啥每个小区的物业都是开发商旗下的，这是不是有什么内幕？
刘毅：根据物业管理法规规定，住宅物业的建设单位通过招标的方式选聘前期物业企业，国家鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业企业。住宅物业（含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘物业企业实施前期物业管理，业主在购买房屋时建设单位应当将前期物业服务合同、临时管理规约等作为商品房买卖合同约定的内容一并协商签订。
此外，如果业主对于前期物业服务不满，自首届业主大会成立，选举产生主委员会后，就可由业主大会按照法定程序决定续聘、解聘或选聘物业企业。
温馨提醒：
这些物业管理部门电话请收藏！
如遇到问题可拨打及时反应！
市南区：88729207；市北区：81631023；
李沧区：87639622；崂山区：88999780；
城阳区：87968157；高新区：66966783；
西海岸新区：东区86988589、西区86114863；
即墨区：89063033；胶州市：82289160；
平度市：87352761；莱西市：88401161。
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