青岛"学"字房11月入淡季价位走低改善者换租客抄底入市

[摘要] 学区房、学租房两种“学”字头的房源一直以来是青岛楼市价居高位的产品，由于受学区分配影响，即使是在房地产市场冰冷的今年上半年，依旧能保持稳定的成交

编者按：学区房、学租房两种“学”字头的房源一直以来是青岛楼市价居高位的产品，由于受学区分配影响，即使是在房地产市场冰冷的今年上半年，依旧能保持稳定的成交。而近期，在远离开学季的岁末“学”字房似乎也遭遇了淡季，大学路、江苏路等学区房源成交均价有所下降，议价空间增大。值得一提的是，部分限购后解放的改善置业者、换租客已经瞄准了这个入市时机，已开始为未来子女教育抄底“投资”。

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青岛"学"字房售租价位走低

学区房:大学路挂牌价低旺季3779元/㎡改善型家长果断出手

根据青岛新闻网房产频道数据统计，11月大学路、江苏路、湛山三处青岛重点学区的房源挂牌均价分别为24830元/㎡、31384元/㎡、26167元/㎡，虽然乍一看仍处高位，实际上比起开学季前夕已“实惠”不少。8月时，大学路学区挂牌均价为28609元/㎡，较之11月高出3779元/㎡；江苏路挂牌均价为33407元/㎡，较之11月高2023元/㎡；由于湛山区域除学区房外，同时受海景房源价位影响，开学前夕与目前挂牌均价变化较小，与现在基本持平。

记者在大学路、掖县路、江苏路等区域走访多家中介了解到，目前江苏路、大学路学区房源挂牌均价较之今年6至9月已有小幅下降，房东能接受的议价空间较3季度也明显增大。“每年9月下旬后，学区房登记量较9月前会有一定程度的下降，这与开学季前夕学区房快速走量有关，主要是9月后新入市的学区房源减少，而家长朋友的关注度也在当年告一段落。”一位在大学路学区经营中介多年的负责人告诉记者。

学区房淡季虽然让不少卖家开始出现惜售心态，但对于部分买家来说却恰逢吉时。近期一直在大学路学区选房的齐女士就是抄底置业群体中的一员，之前因名下有两套房而被限购，如今限购松绑她终于可以如愿为将要上小学的女儿购买一套学区房。据了解，虽然9月开学季已过，但受9月青岛市区限购政策松绑因素影响，部分改善型家长成为岁末学区房主要购买力。

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学区房淡季引“改善者”“换租客”入市

学租房:湛山百平房源租价省420元/月身价变“亲民”吸引换租客

而与学区房同属于“学”字身价的学租房身价在近期变得同样“亲民”。据新闻网房产频道统计，11月大学路、江苏路、湛山三处重点学区房屋租赁均价分别为35元/㎡/月、44元/㎡/月，39元/㎡/月，较之今年8月分别下降2.1元/㎡/月、2.8元/㎡/月，4.2元/㎡/月，以100㎡住房租金为例，则租金分别减少210元/月、280元/月、420元/月。

掖县路一位“职业房东”孙先生表示，10月中旬开始，他房屋所处的大学路学区租金便有所下降，这与开学租房热潮退去有很大关系。此外，因顾及取暖费、寒假房屋闲置等原因，不少房东对租金也自行下调，对于年付租客增加了议价空间，以求减少房屋空租造成的开销。

房东如此有诚意，本就颇有市场的学租房在淡季也有所成交，换租客首当其冲成为中流砥柱。“今年9月，我为了照顾孩子上学在龙口路租了一套不足50平的住房，每月租金大约2400元，但这套房子作为陪读房来说设施过于陈旧且拥挤。最近听说这一区域租金有所下降了，我想将手中这套转租出去，重新租赁一套70平上下、设施新一些的房子，今天看了一下现在的出租价，确实较9月时便宜些。”正在大学路学区中介店内寻找出租房的赖先生对记者说道。

专家：“学”字房淡季宜“抄底” 选房需确定学区范围

太平洋旗下一家中介门店负责人表示，虽然重点学区一房难求，但作为房地产市场的一项产品，自然就会有销售淡旺季。不过，由于目前岛城入学认定并不是即买即读，适龄儿童户口需要在入户调查前落定，因此每年春夏季便成为了学区房销售旺季，而9月开学结束至岁末这段时间，则是学区房相对的淡季，不过也有部分家长未雨绸缪，提前就进行学区置业，这类购房群体并没有明确的出手时间。学租房则是由于部分孩子落户房源面积过小或过于陈旧不便居住引起的，受开学季影响，每年8月、9月学租房价格会水涨船高，而11月开始至第二年春节则是相对的淡季。

科威不动产青岛区总经理孙杰告诉记者，“在选择学区房时，一定要到教育部门的相关网站上确定好学区的范围，不要单纯听信中介的宣传，确定好之后再决定。”别以为同一条路或同一个小区里的孩子，都会被划分到同一所小学，实际上，有的也许一墙之隔就是两个学区。还有的学校会根据每年新生的摸底情况，在学区相对稳定的前提下有所调整。因此，打算购买学区房的家长最好不要买处在两个学区分界线附近的二手房，买房前应先到当地教育部门咨询当年学区的划分政策，对比近几年学区划分的变动，从中挑选较有保证的二手房。