[摘要] 值9.30新政一周年之际，青岛新闻网将一年来青岛楼市政策变化、房贷行情变化一一梳理出来，同时，采访业内人士观点，回顾这一年的楼市变化历程。
【编者按】自去年北京发布楼市9.30新政后，天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等二十个城市先后发布楼市调控政策。随后一段时间，青岛楼市虽未有调控政策问世，但不少置业者已开始感到有些“茫然”，陷入买与不买的“思想博弈期”。在青岛置业者的纠结中，2017年3月，青岛开始3.15新政，随后多轮调控政策接踵而至。值9.30新政一周年之际，青岛新闻网将一年来青岛楼市政策变化、房贷行情变化一一梳理出来，同时，采访业内人士观点，回顾这一年的楼市变化历程。
9.30新政后 青岛3月进入“五限”时代
今年以来，“限购、限贷、限售、限价、限商”等政策使得热点城市住宅市场热度迅速下降，青岛进入紧随大潮，进入“五限”时代。
【第一轮】3月16日起：非本市户籍限购一套
2017年3月15日,青岛市国土资源房管局等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,并于3月16日起正式施行。
通知确定,一是在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区,包括高新区)内,能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市,下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。二是首次和二次申请住房公积金贷款,购买新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,购买二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
【第二轮】3月31日起：认贷又认房，“取证”满2年方可交易
3月30日,青岛市国土资源房管局等三部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》,并于3月31日起实施。
通知确定:一是在本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。二是差别化住房信贷政策,各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。
【第三轮】5月11日起：加强商品房预售方案管理
青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，其中规定：涨幅过高的,暂缓发放预售许可证；楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格,新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。
对于含装修的商品住宅项目，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。不得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相抬高房价。
【第四轮】6月1日起：多家银行取消房贷折扣
整治“首付贷”：去年下半年以来，北上深等一线城市房价大幅上涨，以“首付贷”为代表的杠杆资金被认为是推动此轮房价上涨的一个重要因素。
2017年6月，6月1日起，青岛包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行等在内的多家银行首套房执行基准利率，二套房上浮10%，部分银行甚至出现首套房利率上浮5%~7%，或者暂停房贷业务。
2017年8月，工商银行等几家银行将首套房贷利率提高至基准利率1.05倍，中信银行甚至提高至1.2倍，放款时间最长达半年以上。
【第五轮】：8月21日起：对外出租单次租期不得超过10年
8月21日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于招拍挂出让土地中企业自持商品住房租赁有关问题的通知》。《通知》明确，在土地出让时，招拍挂文件中应明确规定“企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年”。在签订土地出让合同时，出让合同中应明确约定前述内容，企业应当按照合同约定出租自持商品住房。开发商自持商品住房首次登记时，，不动产登记机构应在不动产登记簿和不动产权证书中记载“企业自持商品住房，用于出租，不得销售、转让或分割抵押”。该《通知》自公布之日起施行，有效期至2022年8月20日。
房贷利率变化：2017年普遍收紧
2017年1月:八五折利率是主流
新年伊始，青岛各大银行延续去年年末的个人住房贷款政策，行情基本没有变化。根据记者当时对13家在青银行的调查，“八五折利率”仍然是岛城房贷市场的主流，包括工农中建四大银行，以及招商银行、交通银行、光大银行、浦发银行、邮储银行、汇丰银行、青岛银行均实行个人首套住房贷款最低八五折利率，中信银行及兴业银行则普遍实行个人首套住房贷款九折利率。在二套房方面，各家银行也并无变化，首付比例全部执行最低30%；在利率上，二套房贷利率全部执行基准利率上浮10%，并且无利率优惠存在。
2017年农历春节后：最低仍可八五折
春节过后，青岛的房地产市场回暖，青岛部分银行已将首套房商贷利率的折扣从八五折调整到九折，甚至九五折。还有的银行表示，最低仍可做到八五折优惠，但随时都有接到总行政策上调的可能。当时金融业内人士曾表示，房贷出现变化不在于限制普通购房者的正常需求,更多是旨在抑制投机行为，将更好地促进消费者理性置业。不过，当时有业内已预测而从长远来看，房贷利率上升是大势所趋。
2017年3月-4月：房贷收紧普遍九折
3月16日，青岛实施限购新政，在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。政策一出，银行纷纷进行调整，贯彻落实相关政策。
3月20日，记者调查市场时发现，首套房贷利率也在酝酿变化中。早在2月初多数提供首套房贷利率8.5折的银行，转眼间，就将其已经提升至9折。据统计，当时国有大行中只有农业银行和工商银行可实现8.5折，首套房贷利率9折成为了主流。
2017年5月：进一步收紧部分银行取消优惠
“五一”前后，青岛房贷政策进一步收紧。两轮楼市调控政策出台后，岛城多家银行首套房贷利率优惠折扣已经由8.5折提升至9折，也有银行已经取消折扣执行基准利率；二套房基准利率均上浮1.1倍；三套房贷款更是全部暂停。
除了折扣之外，5月房贷额度也告急，主要原因有二：一是由于政策调控,各家年初房贷额度削减；二是去年房地产市场过热,很多年底的贷款留到了今年年初,导致年初放贷太多,一下子用掉了很多额度。
2017年6月：全部取消优惠个别进行上浮
一个月后，房贷市场再遇寒流。6月1日，记者调查青岛房贷市场发现,包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行等在内的多家银行,都已经取消了首套房贷利率的优惠，实行基准利率。光大银行甚至在基准利率基础上进行了5%上浮，中信银行则暂停房贷业务。没过多久，青岛农商银行也有新调整：首套住房按揭贷款利率统一调整为基准利率上浮7%；二套住房按揭贷款率统一调整为基准利率上浮17%；商用房、别墅执行基准利率上浮22%。
2017年8月至今：新增2家银行提高首套房贷利率
根据近日融360公布最新（8月）房贷数据：全国执行利率一片上涨。青岛新增2家银行提高首套房贷利率，其中一家利率上浮20%，据不完全统计，青岛首套房房贷利率银行上浮5%达4家，上浮20%达两家。提供首套房贷利率优惠银行中，北上广深占据17家，二线城市仅青岛和大连各有1家，据悉汇丰银行（仅对合作楼盘提供房贷），继续提供9.8折优惠。
据记者调查了解，目前岛城首套房贷首付全线3成，执行利率方面，基准和上浮各占半数；首付全线4成，房贷利率多为上浮10%，部分银行上浮20%，甚至暂停受理。据各银行已披露的半年报来看，个人住房贷占总贷款比例基本平稳，但个人住房贷款增速均比上年同期放缓，新增个人住房贷款超九成投向首套房。
业内：调控效果从今年3月后开始显现 四季度房贷行情或仍紧张
市南香港路区域某股份制银行个贷负责人坦言，虽然9.30新政在去年四季度初，各城市逐步开始执行，但是对因为岛城的调控政策是今年3月份出台执行的，所以这一轮调控的效果在岛城也主要体现在了今年3月以后。从数据来看，青岛房地产调控政策效果显现，个人住房贷款从4月份开始逐月回落，二季度新增165.4亿元，较一季度下降69.4亿元。此外，也有银行出现房贷额度紧张，放款时间延后等现象。
至于今年四季度的房贷行情走势，一家股份制银行信贷经理分析称，年底原本就时段性紧张的信贷额度，再加上当下的楼市大环境，预计这种紧张行情还将持续一段时间，不排除会一直延续至年底甚至明年上半年。
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