看新地：李沧区金水路C4、C9地块本周四拍卖(组图)

导读：根据青岛市国土资源局发布的土地出让公告，本周四（2月1日)将整体出让李沧金水路C4、C9两幅地块，地块用途为住宅、商务金融。地块起拍价为6480元/平方米，起拍总价23.2亿元，整体商业配比约75%。

从2017到2018，青岛主城区上市的新地块不多，李沧区的新地块更少，2018年新年土地市场开场，就先有这样的主城重量级地块上市，一时间引起了广泛关注。小编也于近日实地考察了这2幅地块，下面就请大家随小编一起来看看吧——

一、李沧金水路C4、C9地块测评

地块区位

地块基本信息：

宗地编号：358-369-370213-009-014-GB00069，357-368-370213-009-014-GB00070

地块位置：李沧区金水路以南、东川路以东、九水路以北、李村河以西

占地面积：12.15万平方米

建筑面积：35.8万平方米

起拍楼面价：6480元/平方米

土地用途：住宅、商务金融

容积率：C4地块≤3.5，C9地块≤2.5

建筑密度：30%

绿化率：25%

出让年限：住宅70年、商务金融40年

地块区位价值评估：

小编实地走访，这2幅地块北接万科生态城，西邻万科如园，东邻李村河公园，周边住宅社区众多，生活配套较便利。

地块现状实景(绿网覆盖部分)

优势分析：

1、建设用地现状平整。地块已经被整理过，绿网覆盖，而且地块方正，规模成片，利于后期主题规划建设。

2、周边新建住宅小区比较集中，周边有万科生态城、万科如园、和达和城、海尔博悦兰庭、新城香溢紫郡、卓越皇后道等，这些皆是规模比较大的社区，新地块的商业建成后可以共享周边住宅小区的人口红利。

3、位置优越，交通方便，金水路和九水路为东李主要交通干道，南北干道滨海公路（松岭路）离项目较近。

劣势分析：

1、地块东面较为封闭，目前地块东面隔河相邻的南北干道毛杨路，没有能通过李村河公园进入新地块的车行动线，这在一定程度可能会影响地块的人气。

点评：

本次拍卖地块长远来看位置上佳，周边人流量巨大，然目前商业配套不甚成熟。

这两幅地块虽然商业占比较大，但与12月22日拍卖的李沧中崂路金融商务区地块情况类似，独没有零售商业这一块。二者体量也相当，中崂路地块建筑面积49万平，此地块建筑面积35万平。

当时中崂路4幅地块起拍价从4700元/平到7500元/平方米，此次C4、C9地块起拍价6480元/平方米，基本处于合理价位。

据了解此次上市的两幅地块中，C4地块曾于2014年3月和10月两次上市，均因商业比例过高而遭流拍，此次C4地块再上市具体规划指标，进行了调整，容积率由4.17下调到3.5，而起始楼面地价由3350元/㎡上调到6480元/㎡，上涨了93.4%。而本次再出让，C4地块将与C9搭配出让，2宗地整体商业比例为75%。75%的商业占比大大超出了一般房地产公司的操盘能力。此前，李沧中崂路地块上市时，商业占比也达到70%，最终被李沧国资平台拿走。

加之，地块设定的拍卖条件来看，定向拍卖的可能性较大：

1、竞得土地的开发单位在项目竣工后3年内不得出售任何商品住宅及商务楼宇，由李沧区属国有企业承租用于科技人才科研办公及居住使用，3年后，除自持商品住宅建筑面积外，其余商品住宅及商务楼宇若出售需征得李沧区政府同意。

2、土地竞得人需就建筑风格、建筑外立面（满足花园式城区、绿色建筑的要求）、地下空间利用（负一层至负三层按照院士实验室功能建设）等方面书面征求李沧区政府同意后，方可向市规划主管部门报审方案。

通过李沧中崂路商务金融区地块与此次商务金融地块的出让，管中窥豹可以看出一些端倪，房地产已不单单是房地产了，在城市规划和地块出让上，政府或有将土地出让与产业结构调整、人群调整、基础设施补足、公共服务强化各种功能综合在一起的考虑。

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