笔者有个朋友买了灵山湾的房子后，最近每天都在担心房子降价。作为一名在房地产行业摸爬滚打多年的业内人士，笔者本想安慰他几句。可在深入分析了该版块的房价之后，笔者也不知道该怎样回答他了。

灵山湾投资、改善养老置业并存

灵山湾版块是西海岸目前新房数量最多的版块之一，这里得天独厚的山海资源也是该版块崛起的重要的因素。

提到灵山湾，不得不说东方影都。东方影都为该版块乃至西海岸带来的电影产业发展红利至今仍在发酵。随后，中国数都、惠普全球大数据基地等重量级的产业项目，也为这里带来了持续的人口流入。除此之外，已经开通的地铁13号线等交通配套也让灵山湾版块的居住价值再次提升。

与此同时，灵山湾的房价也突飞猛进。随着不断发展，住宅产品不断更新迭代，这里的房子也从最初的纯投资置业逐渐转变为改善、养老和投资并存。

同一片区新房价格相差5000元/㎡以上

据笔者回忆，早在2014到2015年左右时，灵山湾版块的保利海上罗兰高层均价也仅在7500元/㎡上下。从2016年下半年开始，这里的房价开始逐步超越西海岸的整体均价，在2018年年中时，就已经有不少项目均价达到了20000元/㎡以上。如今再来看该版块的房价，同一区域的新房价格也相差不少，最高相差5000元/㎡。

例如位于该版块的海信灵山湾天玺，毛坯参考价格为15000-17541元/㎡。而与其相隔不远的实地蔷薇国际，装修均价仅13500元/㎡。除了不同的项目之间存在较大的价格差距之外，同一项目的价格跨度也比较大，比如灵山湾龙玺，有小高层和洋房两种物业类型，均价在13000—22000元/㎡。

二手房价格与新房相比偏低

除了新房之外，该版块的二手房价格也相差不少。笔者从网上搜索发现，目前保利海上罗兰的二手房最低报价出现了13000元/㎡；紧邻东方影都的世茂诺沙湾网上的挂牌价也多低于15000元/㎡。与新房相比，该区域的新房和二手房价格价差也达到了5000元/㎡以上。

那么是什么导致了该版块相隔不远的项目房价相差如此巨大呢？笔者细细分析来看，主要有如下几个因素：

1、距离海的远近

虽然说该版块临海，但是不同的项目距离海岸线的远近也会导致价格上的差异。比如说紧邻海岸线的融信西发海月星湾高层均价19000元/㎡，而距离海岸线稍远一点的西发融信缦山兰亭小高层均价则仅为12000-13500元/㎡左右。

2、产品品牌

这个就比较好理解了，就好比是同样款式的一件衣服，大牌的价格与普通品牌的价格会有差距这是共识。房地产市场中也不例外。纵观灵山湾版块可以发现，这里除了有融创、保利、海信、和达等知名房企之外，还有不少本地品牌如西发、鑫苑、恒冠投资等。

3、物业类型

该片区得天独厚的山海资源让该片区逐渐成为改善、养老青睐的楼市版块。因此该片区除了有高层和小高层产品之外，还有洋房、叠墅、LOFT等多种物业类型的产品可供置业者选择。由于物业类型不同，因此也就导致了产品价格差距较大。

4、产品同质化严重

同类房源众多、同质化严重，是导致灵山湾片区二手房价格与新房相比较低的重要原因之一。据业内人士保守估计，目前整个老胶南沿海二手房在售房源数量保守计算有5000套以上。

分析了这么多，看来房子的涨跌并不是单单由区域决定的，同区域内的好地段、好品牌、好物业，都是支撑房源抗跌的硬实力。我现在打算去跟我这位朋友详细的说一说他的房子。正在看文章的你又有怎样的看法？这里的房价应该值个什么价？欢迎留言一起讨论哦！

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