[摘要] 近日,位于老四方胜利桥的中海寰宇时代新盘爆出放风价3万/㎡,引发网友热烈讨论,大部分网友认为这个价格“离谱”,甚至有有网友称“2万都要看看黄历”。

近日,位于老四方胜利桥的中海寰宇时代新盘爆出放风价3万/㎡,引发网友热烈讨论,大部分网友认为这个价格“离谱”,甚至有网友称“2万都要看看黄历”。 

市南崂山老市北之外 其他区域高层叫价3万有点悬

青岛市目前高层单价3万以上的楼盘,主要在市南、崂山、市北浮山后和新都心。市南、崂山前海一线的楼盘因为资源优渥,一直是青岛房价的天花板,这里不做重点讨论。

市北浮山后近些年因为学区优势,引发“虎妈”们关注,硬核学区房已经出现了一房难求的局面,价格也自然坚挺。而市北新都心因为地铁、商圈、山景优势,早已跻身改善客的购房优选名单,区域内在售新盘主推改善户型,房价也已经全面破3万。

其他区域呢?高层3万元尚是一个不可逾越的门槛。

2020年7月,李沧区高层释放了放风价3万元/㎡的价格,李沧区CLD核心位置、配套完善、知名设计师团队设计等并没有抵消购房者对于价格的抗性,最终项目也没有破3万,目前项目售价26000-29000元/㎡。

不过,这次要说的项目,不在李沧,在老四方。

这里暂且不对李沧CLD板块和老四方的资源进行对比,单说老四方。

配套、供需、行情综合来看  老四方能否兜得住3万元新盘?

作为老城区,老四方生活便利性毋庸置疑,学校、医院丰富,老企业逐渐搬迁后,一众大开发商的到来给老四方带来了新面貌。但是老四方的短板也是存在的:老城区里路窄,停车难,“老破小”楼盘太多,这些特点也决定了虽然能吸引首改人群,但难以将终极改善人群吸引过来,价格的天花板较难突破。

从供应量来看,老四方从刚需扎堆过渡到改善板块,区域内的地块供应量日渐减少,2020年供应量减少7%,成交量下降34%,去化周期12个月(来源:卓易数据)。但是在2021年开年,已经出现了六个住宅纯新盘,另有部分在售楼盘也将加推,在市区版块里是推盘量最为密集的。都在一个区域,供应量的增加势必造成区域内楼盘的短兵相接。

案名 产品 价格 电话
中海寰宇时代 新盘,105-143㎡带装修 放风价30000元/㎡ 400-101-8532转090
保利时代 新盘,首开43-60㎡LOFT,后期有住宅 待定 400-101-8532转148
中国铁建中心 新盘,预计4月中旬首推5号楼,89-113㎡带装修 待定 400-101-8532转982
卓越坊 新盘,主推107、113、119㎡ 待定 400-101-8532转092
中车四方智汇港 新盘,四方机车厂改造项目 待定 暂无
云岭世家 新盘,100-124㎡ 三居预计三四月开 待定 400-101-8532转728
大都汇 上半年加推2栋楼 均价20000 400-101-8532转568
招商碧桂园依云四季 4号楼在售 均价26000元/㎡带装修 400-101-8532转718
华能郡府 84-139㎡套三、套四现房 23000-26000元/㎡ 400-101-8532转395
海信湖岛世家二期 主推7#楼119-143㎡带装修 均价23000-25000元/㎡ 400-101-8532转205

老四方6大纯新盘及部分在售楼盘

目前区域内高层新盘的主流价格23000-26000元/㎡,二手房主流价格在20000-25000元/㎡。综合来分析,老四方新盘叫价3万元,还是充满悬念的。

放风价大猜想 中海凭什么敢领衔老四方“冲三”?

中海寰宇时代位于老四方的胜利桥版块,紧邻1号线/5号线胜利桥站地铁口,步行10分钟内有医院、学校、商超、农贸市场、运动场等,生活便捷,居住氛围尚可,但区域内没有新盘,路窄地偏,目前整体给人的感觉还是比较旧的。


从产品来看,“寰宇系”是中海的高品质产品线,在装修方面大金中央空调、3M净水系统高于主流装修社区的配置。

在户型设计方面,也有开放式连体阳台、大面宽等市场流行的细节元素,最为重要的是,目前胜利桥板块内没有新盘,周边二手房源户型集中在50-107㎡,中海寰宇时代105-143㎡面积段属于区域内最紧缺的大面积户型,143㎡套四更是“孤品”。

 

有了地铁、配套以及产品,也就有了“冲三”的砝码,但这样就能任性了吗?从定价体系里最为重要的参考因素——周边二手房价来看,奥林景苑、启迪协信青岛科技城目前成交价22000-25000元/㎡。毕竟是同一片土地上的房子,定价高于周边5000-8000/㎡,还是有点违背市场规律了!

凡此种种,我们不妨大胆揣测一下开发商心理:

1、 高度自信:“我们项目市区、地铁口、罕有面积段,3万不贵……”

2、 定位“城市推动力”:“我们胜利桥就是下一个新都心,房价提前比肩一下……”

3、 兵不厌诈:“今年新盘那么多,万一被隔壁先下手为强就被动了,不如定一个让大家都看不懂的……”

4、 利用心理预期:“等到真开盘时真实定价低一些,让准客户感觉赚大发了好急着上车……” 

(以上几条纯属猜想,如有雷同,十分荣幸)

年后楼市表现稳中有涨,成交日趋活跃,再加上售楼处动辄几十套的喜报、直呼涨价的海报,以及“新都心二手房4.25万”的传闻,让许多买房者压抑不住的躁动,买卖双方的心理产生了一些微妙的变化。“老四方冲三万”的行情,让当下市场更加雾里看花了。只是这波行情的成色有多足,究竟能成涨价“事故”,还是博弈“故事”,还要等开盘后才见分晓。

戏很足,等等看吧。

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