老四方新盘高层放风价3万/㎡ 是“事故”还是“故事”？

近日，位于老四方胜利桥的中海寰宇时代新盘爆出放风价3万/㎡，引发网友热烈讨论，大部分网友认为这个价格“离谱”，甚至有网友称“2万都要看看黄历”。 

市南崂山老市北之外 其他区域高层叫价3万有点悬

青岛市目前高层单价3万以上的楼盘，主要在市南、崂山、市北浮山后和新都心。市南、崂山前海一线的楼盘因为资源优渥，一直是青岛房价的天花板，这里不做重点讨论。

市北浮山后近些年因为学区优势，引发“虎妈”们关注，硬核学区房已经出现了一房难求的局面，价格也自然坚挺。而市北新都心因为地铁、商圈、山景优势，早已跻身改善客的购房优选名单，区域内在售新盘主推改善户型，房价也已经全面破3万。

其他区域呢？高层3万元尚是一个不可逾越的门槛。

2020年7月，李沧区高层释放了放风价3万元/㎡的价格，李沧区CLD核心位置、配套完善、知名设计师团队设计等并没有抵消购房者对于价格的抗性，最终项目也没有破3万，目前项目售价26000-29000元/㎡。

不过，这次要说的项目，不在李沧，在老四方。

这里暂且不对李沧CLD板块和老四方的资源进行对比，单说老四方。

配套、供需、行情综合来看  老四方能否兜得住3万元新盘？

作为老城区，老四方生活便利性毋庸置疑，学校、医院丰富，老企业逐渐搬迁后，一众大开发商的到来给老四方带来了新面貌。但是老四方的短板也是存在的：老城区里路窄，停车难，“老破小”楼盘太多，这些特点也决定了虽然能吸引首改人群，但难以将终极改善人群吸引过来，价格的天花板较难突破。

从供应量来看，老四方从刚需扎堆过渡到改善板块，区域内的地块供应量日渐减少，2020年供应量减少7%，成交量下降34%，去化周期12个月（来源：卓易数据）。但是在2021年开年，已经出现了六个住宅纯新盘，另有部分在售楼盘也将加推，在市区版块里是推盘量最为密集的。都在一个区域，供应量的增加势必造成区域内楼盘的短兵相接。

老四方6大纯新盘及部分在售楼盘

目前区域内高层新盘的主流价格23000-26000元/㎡，二手房主流价格在20000-25000元/㎡。综合来分析，老四方新盘叫价3万元，还是充满悬念的。

放风价大猜想 中海凭什么敢领衔老四方“冲三”?

中海寰宇时代位于老四方的胜利桥版块，紧邻1号线/5号线胜利桥站地铁口，步行10分钟内有医院、学校、商超、农贸市场、运动场等，生活便捷，居住氛围尚可，但区域内没有新盘，路窄地偏，目前整体给人的感觉还是比较旧的。

从产品来看，“寰宇系”是中海的高品质产品线，在装修方面大金中央空调、3M净水系统高于主流装修社区的配置。

在户型设计方面，也有开放式连体阳台、大面宽等市场流行的细节元素，最为重要的是，目前胜利桥板块内没有新盘，周边二手房源户型集中在50-107㎡，中海寰宇时代105-143㎡面积段属于区域内最紧缺的大面积户型，143㎡套四更是“孤品”。

有了地铁、配套以及产品，也就有了“冲三”的砝码，但这样就能任性了吗？从定价体系里最为重要的参考因素——周边二手房价来看，奥林景苑、启迪协信青岛科技城目前成交价22000-25000元/㎡。毕竟是同一片土地上的房子，定价高于周边5000-8000/㎡，还是有点违背市场规律了！

凡此种种，我们不妨大胆揣测一下开发商心理：

1、 高度自信：“我们项目市区、地铁口、罕有面积段，3万不贵……”

2、 定位“城市推动力”：“我们胜利桥就是下一个新都心，房价提前比肩一下……”

3、 兵不厌诈：“今年新盘那么多，万一被隔壁先下手为强就被动了，不如定一个让大家都看不懂的……”

4、 利用心理预期：“等到真开盘时真实定价低一些，让准客户感觉赚大发了好急着上车……” 

（以上几条纯属猜想，如有雷同，十分荣幸）

年后楼市表现稳中有涨，成交日趋活跃，再加上售楼处动辄几十套的喜报、直呼涨价的海报，以及“新都心二手房4.25万”的传闻，让许多买房者压抑不住的躁动，买卖双方的心理产生了一些微妙的变化。“老四方冲三万”的行情，让当下市场更加雾里看花了。只是这波行情的成色有多足，究竟能成涨价“事故”，还是博弈“故事”，还要等开盘后才见分晓。

戏很足，等等看吧。

注：文中涉及规划最终以政府公告为准，文中提到的价格自发布起有效期一个月，后期价格以售楼处为准。

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