业内预测：2018这些地方的房价恐怕还要涨

如果说2016年是楼市跌宕起伏的一年，那么2017年的楼市就可以用波澜壮阔来形容了，无论是在房价上还是政策上都有了不一样的体验，这就带大家回顾一下这一年的楼市新景象。

1、房价方面

关键词：分化，三四线

1、一二线城市房价稳中有降

去年的时候一二线城市房价接棒上涨，9.30开始各大热点城市相继出台了限购政策，到今年底，去年涨得比较猛的，诸如合肥、天津等城市整体房价快速上涨态势得到了遏制。根据国家统计局公布的最新数据显示，到11月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场整体平稳，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，整体来看这些城市新建商品住宅价格已经低于去年同期水平。

2、三四线城市房价领涨

相比一二线的平稳，三四线城市房价就可以说是后来居上了。图一显示，三四线整体环比涨幅，从2016年2月的0.1%，曾一度攀升到2017年4月的5.1%。

图一

图二

图三

图二和图三是2017年1月-2017年11月每月新房和二手房涨幅最高的城市，从3月份以后，几乎都是像北海、蚌埠、秦皇岛这样不起眼的小城市领涨。

经常听到有网友留言吐槽，家乡是十八线开外的小城市，可房价都已经飙到七八千了，比当地平均工资还要高。伴随着一二线城市房价回落，三四线与前者的分化越来越明显。

前者最先受到政策限制，从开发商的角度看，建房的时候优先从一线城市拿地，其次是部分热点二线城市，土地就是资本，拿到就是赚到，毕竟热门城市的新房是不太缺买家的。至于二手房，受到信贷政策收紧的影响，不少人选择了观望，卖家不得不通过降价来吸引购房人，市场也变成了买家市场。

而三四线城市房价上涨同样伴随着分化，以北京、上海、深圳为核心的三大城市群中的三四线楼市，由于承接了一部分来自一线城市的外溢购房需求，房价在短期内最先出现过明显上涨。之后像蚌埠、盐城、安庆这样的没有大城市当靠山的小城，也掀起了一场房价上涨风暴，虽然这些城市房价的销售也很好，但是深入研究就会发现，它们主要依靠大规模动迁，释放了一大部分购房需求，然后用钱补偿，让这群人自己拿钱去买商品房，可是光有房子，没有人口、产业一线城市支撑，房价上涨是长久不了的，早晚会降下来。这样一来三四线城市楼市，也是有人欢喜有人愁，买对了城市就是赚到了，买错了城市，恐怕房子就成了烫手的山芋。

2、政策方面

关键词：五限时代，因城施策，史上最严，长效机制

说完房价，再来看看政策方面的情况。

1）从需求端着手，调控政策分化明显、覆盖范围广

今年的调控政策堪称史上最严，根据中原地产数据显示，截至目前，2017年全国已经有11个城市，累计发布了250多次政策，开启围绕“限购、限贷、限售、限涨、限商”的“五限时代”，不仅覆盖范围广，城市间政策调整的力度也不同，且一直在不断“打补丁”，比如北京，去年9.30将首套房首付提高到3.5成后，今年又不断提高贷款利率，到今年11月份，首套房平均利率已经涨到了5.27%，与此同时将首套房、二套房认定标准改成“认房又认贷”，就是只要名下有房子，不管贷款是否还清，再买房都算二套房，首付、利率都要按照二套房的标准执行。

另外在出台政策时候，有些城市会打配合战，比如包括长沙、无锡、嘉兴在同一天出台限售政策，此后成都、厦门、保定等30多个城市出台了限售政策，但是限售年限、限售对象有差异，比如大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让,且前提都是在限购的区域内，而有城市规定5年内不能转让。

抑制需求端的政策，可以用四个词来形容：因城施策、循序渐进、多地配合、5限联合，出来的每个政策并不是一劳永逸，而是根据市场反应情况随时做出调整。

2）供给端提出购租并举措施

不仅是需求端，供给端也推陈出新，提出“购租并举、共有产权房”概念，住建部选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市，首批开展住房租赁试点。同时京东、阿里等电商巨头分别接手了北京、杭州的住房租赁平台技术合作项目，为在线租房提供强有力的支持。

3、调控政策下的楼市怪象

关键词：倒挂，茶水费，抢房

虽然有政策限制，但是实际生活中，依然不乏会出现一些意料之外的情形

1）新房、二手房价格倒挂，开发商趁机“揩油”

限价政策出来后，部分城市出现了新房、二手房价格倒挂，就是二手房价格比新房高。让开发商只能按照限制的价格卖房子，新房价格自然就涨不上去了，下面是来自米宅米宅的新房、二手房倒挂是大城市排行榜，不难看出，多数都是热点二线城市。

从开发商的角度看，限价势必会影响他们的收益，有些开发商会选择惜盘捂盘，守着手里的房子迟迟不开盘，但是买房人的刚需人群还在，新房数量有限、门槛多，他们只得转战二手房，就出现了新房价格低于二手房价格的“倒挂”现象。

与此同时，有些开发商以“茶水费”名义向购房人收取一定费用，承诺可以买到中意的房子。有网友曾反映：看中的新房，在几次正常认筹抢房无果的情况下，按照中介说的交了10万块钱“茶水费”后，成功买到了看中的楼层和户型。

开发商变相收费，一方面是房企营销手段的不正规，跟乱收费没什么两样；另一方面，在限价思路下，房企对于抑制的价格再用各种名义补回来，实际是削弱了政策效应；最后一点，对于购房人来说，精明的房企在收取“茶水费”的时候只接受现金，也不提供任何发票凭证，一旦后续出现纠纷很难维权。

2）依然有购房人争先入场，都是“赌徒”心理在作祟

这边各种政策层层限制，却依然阻挡不了买房人对房子的执着热情。以南京河西区为例，11月份同一天有10个楼盘共计3200多套房子同时开售，上演了近万人排队抢房的壮观景象。12月的时候，一个楼盘300多套房子，有2000多人来排队，其中还有很多老人，各个脸上都高兴的很，有人表示摇到号就买最大的，买到就是赚到。

不仅是南京，部分热点城市的热点项目，仍然受追捧，购房人当中有当地的，也有外来的投资人，刚需买房是为了自己住，投资的买房是想坐等房子升值，大赚一笔，不得不说，炒房客毫无忌讳的扎堆二线城市，是觉得以后会“守得云开见月明”，等三五年后政策放开，房子被解除“封印”，不愁找不到接盘侠，这和赌徒的心理如出一辙。

4、2018楼市怎么走？

关键词：分化，稳定

说完2017年，就得再说说2018年的楼市走势了。

房价：整体房价仍会保持稳定，但未来很可能有部分二线城市的个别区域房价出现一定程度上涨。今年许多二线城市推出了人才引进计划，比如长沙提出五年吸引100万人才的目标；南京将人才分为6类，分别给予共有产权房、人才公寓、公租房、购房补贴等待遇…有人口流入就会有购房需求，在一些房源供应不足的地区，尤其是热点区域的房子依然是抢手的，至少在长期租赁政策完善以前是这样的。

对于2018年房价，总结起来就是：在保证整体稳定的情况下，分化仍会持续，房价会越来越集中在部分城市、部分区域。

政策：在今年的几次重要会议上，不断强调“住房制度改革和建立长效机制”，本月25日住建部部长针对房地产给出的建议是：继续做好三四线城市去库存工作，满足刚需、支持改善、遏制炒房。

所以，明年限制政策还会持续下去，而且不排除会有城市从“首套房和二套房划分标准、普通住房和非普通住房认定标准”等更为细小的方面，进一步收紧政策。对于库存较高的三四线城市，可能会微调政策，比如放宽社保年限、下调购房首付比例等，主要以鼓励购房、消化库存为主。

5、给买房人的建议

关键词：租房，求稳

最后就是买房人比较关心的问题了，2018年应该怎么买房呢？

对于准备买房的人来说，摆在眼前的只有三条路：

一是对于收入较低的人，房价再怎么降也拿不出买房的钱，只能选择租房住了，但是在热点城市，房租几乎是不少白领的最大开支，调查显示，在第一份工作薪水普遍不高的情况下，50.4%的毕业生每月的房租开支在1000元至2000元之间；25%的毕业生需负担每月2000元至3000元的房租；更有5.5%的毕业生月租超过3000元，有半数调查者每月租金占工资的两到三成，压力着实不小。

因此在满足公租房申请条件的前提下，可通过申请公租房缓解住房资金压力。另外建设银行北京分行、深圳分行都推出了租房贷款产品，在租房资金紧张的情况下，可以救急用。未来将是长租房的发展高峰期，会有越来越多的廉租公寓、公租房推出来供人选择。

二是对于“夹心”群体，这类人群既买不起市场上的商品房，也不满足申请廉价公租房的要求，处在很尴尬的位置。可以尝试选择共有产权房，不仅全装修交房，还能申请公积金贷款。

三是对于炒房客来说，要清楚未来市场已经不适合快进快出的模式了，投资也要转变一下思路，求稳最重要，房子多的要出售几套，留下3套左右，够住、购吃租金就行，千万别贪多。

最后想说，未来判断一个城市的房子值不值得买，取决于三点：

一是人口流入多的城市，想想以往那些房价上涨的城市，哪一个不是靠人支撑起来的？

二是交通发达的城市，特别是高铁线密集发达的城市，比如南京、武汉、西安、长沙。

三是产业升级成功的城市，例如像杭州这样靠电商支撑的城市，就是成功升级的典范，城市更有活力，才更容易获得人才青睐，有人就会有住房需求。