[摘要] 没有什么比时间更具有说服力了,因为时间无需通知我们就可以改变一切。从3月15日青岛开启第一次限购不到一年时间,直冲云霄,达到了历史新高,作为西海岸连接开发区和老胶南的中心区域两河和灵山卫的涨幅又是如何呢?
没有什么比时间更具有说服力了,因为时间无需通知我们就可以改变一切。从3月15日青岛开启第一次限购不到一年时间,直冲云霄,达到了历史新高,作为西海岸连接开发区和老胶南的中心区域两河和灵山卫的涨幅又是如何呢?
本期将给大家限购一年涨跌系列篇第二篇,灵山卫+两河区域各大楼盘对比和分析:
云龙港湾
2017年3月15日限购前房价:13735元
目前房价:17800元
百平方套均浮动:(17800-13735)*100/10000=40.65W
房价浮动比:上涨29.59%
因素分析:云龙港湾在这限购的十个月有29.59%的涨幅,云龙港湾的存在感一直不高,这与产权低有不小关系南边能看到月亮湾风景区,采光较好,居住舒适度较高,周边旅游资源比较丰富其实他还可以!
前景分析:南部为灵山卫又一超级大盘鲁商数码港项目,周围从规划看也不仅仅是住宅用地这么简单,北部规划还有学校,距离灵山卫地铁站也在1公里以内这么好的位置前景非常不错。
东方华庭
2017年3月15日限购前房价:15650元
目前房价:20068元
百平方套均浮动:(20068-15650)*100/10000=44.18W
房价浮动比:上涨28.23%
因素分析:东方华庭在这限购的十个月有28.23%的涨幅,隆海这个本土比较大的开发商在灵山卫为数不多的产品,推盘速度一直比较慢,市场上可售的二手房更是比较有限,小区位置没的说,也是灵山卫难得的低密度楼盘。
前景分析:灵山卫低密度楼盘以后越来越少,这个盘具有一定稀缺性,在目前区域板块高速发展期还是建议持有为主。
昆泉天籁村
2017年3月15日限购前房价:10428元
目前房价:15580元
百平方套均浮动:(15580-10428)*100/10000=51.52W
房价浮动比:上涨49.40%
因素分析:东方华庭在这限购的十个月有49.4%的涨幅,即使是偏于一隅,但由于之前单价足够低,目前还是有着不错的上涨幅度,而且他这种山体小区也有着不错的市场前景。
前景分析:随着附近即将开发的积米湾高端盘,这个区域的高端性将进一步提升,相应天籁村的溢价能力也是走高的。
康大山语海
2017年3月15日限购前房价:24395元
目前房价:28147元
百平方套均浮动:(28147-24395)*100/10000=37.52W
房价浮动比:上涨15.38%
因素分析:山语海在这限购的十个月有18.8%的涨幅,无遮挡海景,背面小珠山,优质山景!真正的背山面海!距离新利群2公里,往北3公里有新建综合三甲医院瑞源医院,朝阳小学,灵山卫中学也是2公里内,北门出门就是十三号地铁口,南面300米灵山卫枢纽站,小区确实不错!
前景分析:建邦在限购之前已经有了不错的涨幅,所以也是最早进入横盘期的小区,是否能继续突破呢?我觉得有点困难,毕竟星光岛也就是1.5W哎。
建邦听海
2017年3月15日限购前房价:13928元
目前房价:16549元
百平方套均浮动:(16549-13928)*100/10000=26.21W
房价浮动比:上涨18.8%
因素分析:建邦听海在这限购的十个月有18.8%的涨幅,无遮挡海景,背面小珠山,优质山景!真正的背山面海!距离新利群2公里,往北3公里有新建综合三甲医院瑞源医院,朝阳小学,灵山卫中学也是2公里内,北门出门就是十三号地铁口,南面300米灵山卫枢纽站,小区确实不错!
前景分析:建邦在限购之前已经有了不错的涨幅,所以也是最早进入横盘期的小区,是否能继续突破呢?我觉得有点困难,比较星光岛也就是1.5W哎。
科达天意华苑
2017年3月15日限购前房价:14048元
目前房价:16413元
百平方套均浮动:(16413-14048)*100/10000=23.65W
房价浮动比:上涨16.83%
因素分析:科达天意华苑在这限购的十个月有16.83%的涨幅,面朝大海又是稀缺的中国风,综合品质在灵山卫区域可以排前三!
前景分析:和兄弟楼盘建邦听海非常类似,看海无敌,最早也是领涨灵山卫,达到如今这个高度之后开始横盘。
汇祥花园
2017年3月15日限购前房价:9069元
目前房价:14606元
百平方套均浮动:(14606-9069)*100/10000=55.37W
房价浮动比:上涨61.05%
因素分析:汇祥花园在这限购的十个月有16.83%的涨幅,靠近6号线海港路站,不过周围还都是为改造的村落,上涨幅度确实够惊人的,补涨的王者楼盘啊!
前景分析:从目前周围现状来看,还是有很大的发展空间
瑞海花园
2017年3月15日限购前房价:11679元
目前房价:16437元
百平方套均浮动:(16437-11679)*100/10000=47.58W
房价浮动比:上涨40.73%
因素分析:瑞海花园在这限购的十个月有40.73%的涨幅,厉害,之前不被看好的位置现在有这样的涨幅除了利群商业的主推之外,周围都是高端楼盘的挤压也很重要,只不过现在这个价格就见仁见智了。
前景分析:已经到达阶段顶部,居住来说配套可期,退海一定距离,也不是特别潮湿,这个价格套现也没毛病。
福麟海景丽苑
2017年3月15日限购前房价:11114元
目前房价:16689元
百平方套均浮动:(16689-11114)*100/10000=55.75W
房价浮动比:上涨50.16%
因素分析:福麟海景丽苑在这限购的十个月有50.16%的涨幅,50.16!一个名不见经传的小盘能有这个涨幅,关键限购之前更只有六七千的价格,居然还这么能涨,北部的商业和居住规划加分不小,也没有什么硬伤,综合比较均衡,还是小高层,看来真要慧眼识珠!
前景分析:已经到达阶段顶部,居住来说配套可期,退海一定距离,也不是特别潮湿,这个价格套现也没毛病。
龙湖紫宸
2017年11月限购房价:13708元
目前房价:16500(参考)元
百平方套均浮动:(16500-13708)*1.5(虽然时间是1/3于其他楼盘,但也要考虑转手期都为3-4年,所以*3/2=1.5倍折算)*100/10000=41.88W
房价浮动比:上涨20.36%
因素分析:龙湖紫宸在这限购的十个月有20.36%的涨幅,首先是限价,虽然从11个月到目前有20.36的涨幅但是如果考虑时间只有三个月来看受益还是十分不错的。这也是这个区域为数不多的大开发商的楼盘,有一定的溢价能力。买限价盘还是十分合算的!
前景分析:从现在来看前景也十分明朗,周围配套提升空间较大,潜力也较大.
康大鑫都汇府
2017年3月15日限购前房价:12250元
目前房价:17271元
百平方套均浮动:(17271-12250)*100/10000=50.21W
房价浮动比:上涨40.98%
因素分析:鑫都汇府在限购的十个月有40.98%的涨幅,最早的大学楼盘有一定区位优势,离海不远不近,前海后山,风水很好!
前景分析:目前能达到1.7这个区间也算是一个奇迹了,低密度的高稀缺性导致比沿海楼盘价格还要高些。
世茂诺沙湾
2017年3月15日限购前房价:15702元
目前房价:19327元
百平方套均浮动:(19327-15702)*100/10000=36.25W
房价浮动比:上涨23.09%
因素分析:诺沙湾在限购的十个月有23.09%的涨幅,别看23的涨幅并不高,因为较高的起价绝对涨幅一点也不低,随着万达茂的开业世茂还会有更强悍的支撑。
前景分析:区域中为数不多的超级大盘,只要人够多配套绝对不是问题,长期持有!
东方影都公寓
2017年3月15日限购前房价:13448元
目前房价:14862元
百平方套均浮动:(14862-13448)*100/10000=14.14W
房价浮动比:上涨10.05%
因素分析:万达公馆在限购的十个月有10.05%的涨幅,考虑到50平方左右的普遍面积,实际上涨绝对值可能会更低,不过公寓真正的收益永远都是租金收益,东方影都全面开业之后就单纯公寓来看还是很有竞争力的。
前景分析:公寓交易税费较大,长期持有稳定日租收益最大。
东方影都星光岛
2017年3月15日限购前房价:13740元
目前房价:15000-160000元
百平方套均浮动:(15500-13740)*100/10000=17.6W
房价浮动比:上涨13%
因素分析:星光岛在限购的十个月有13%的涨幅,星光岛配套越来越完善,18年将举办克利伯环球帆船赛和上合电影节,高端性得到保障,现在这个价格性价比十分不错。
前景分析:4月份东方影都全部持有业态都将开业,目前酒店群已经试营业,秀场外立面也在快速施工,以后填海岛居已经是绝版,星光岛的前景越来越明朗。
凭海临风
2017年3月15日限购前房价:12150元
目前房价:15702元
百平方套均浮动:(15702-12150)*100/10000=35.52W
房价浮动比:上涨29.23%
因素分析:凭海临风在限购的十个月有29.23%的涨幅,限购之前价格收益与保利的影响就不低了,目前在1.57的级别也很出众,只是9000买二期真的赚的可以,西边利群商业,周围目前人气提升也很快,小学也开工了,位置我觉得不差,况且北部天一镜台山也将正式进入开发阶段,两河北部的崛起才刚刚开始。
前景分析:这个位置真的挺适合居住的,小区也有不错的品质,随着凭海临风小学两河中学以及利群商业项目的逐步落实,目前持有还是非常建议的。
隆和水岸
2017年3月15日限购前房价:5747元
目前房价:7426元
百平方套均浮动:(7426-5747)*100/10000=16.79W
房价浮动比:上涨29.21%
因素分析:隆和水岸在限购的十个月有29.21%的涨幅,性价比极高的公寓,现在也是无出其右,要知道胶南公园都一万开外了,他早晚也会价值回归,1元出头的物业费,居住成本也很低,非常推荐给单身青年租住考虑。
前景分析:租金上涨不是特别明显,意向者可以出手了!这个价格已经是绝对的洼地。
保利海上罗兰
2017年3月15日限购前房价:10468元
目前房价:17945元
百平方套均浮动:(17945-10468)*100/10000=74.77W
房价浮动比:上涨71.43%
因素分析:保利海上罗兰在限购的十个月有71.43%的涨幅,保利确实名不虚传,限购之后大招才真正开启,月月引领两河最高楼王,品牌大盘持续开发无敌海景高端品质,现在浪琴海能否与其一战?
前景分析:目前已经到了横盘阶段,长期还是继续看好,比较位置实在太好了,北面13号线东边6号线,南边都是高端项目,扇贝岛可能因为禁止填海而搁置,保利的高端性与稀缺性会进一步凸显。
银盛泰浪琴海
2017年3月15日限购前房价:11603元
目前房价:15117元
百平方套均浮动:(15117-11603)*100/10000=35.14W
房价浮动比:上涨30.28%
因素分析:银盛泰浪琴海在限购的十个月有30.28%的涨幅,浪琴海最近有不少顶账房释放,拉低了均价,但是无论是品牌还是品质和区位和保利都有的一拼。
前景分析:还是有一定潜力,长期是继续看好,毕竟位置实在太好了,北面13号线东边6号线,南边都是高端项目,扇贝岛可能因为禁止填海而搁置,浪琴海的高端性与稀缺性会进一步凸显。
奥润馨海国际城
2017年3月15日限购前房价:10468元
目前房价:元
百平方套均浮动:(15361-10468)*100/10000=48.93W
房价浮动比:上涨46.74%
因素分析:奥润馨海国际城在限购的十个月有46.74%的涨幅,馨海国际城性价比还是非常不错的,随看在两河看海四大金刚中存在感不足,但是他的资源挺强悍的,距离6号线一期最近楼盘,整体密度也足够低,有不小上升空间。
前景分析:6号线即将开工,这个位置还是继续建议持有,前景看好。
帝邦帝城
2017年3月15日限购前房价:9223元
目前房价:13145元
百平方套均浮动:(13145-9223)*100/10000=39.22W
房价浮动比:上涨42.52%
因素分析:帝邦帝城在限购的十个月有42.52%的涨幅,帝邦帝城之前位置并不突出,但现在是正儿八经站口盘,周围像双星总部中心,利群商业都是明显的支撑,现在这个价格也比较厚道。
前景分析:还有半年13号线就通了,还是处于上升期的洼地,非常不错。
隆和怡海国际
2017年3月15日限购前房价:6989元
目前房价:10000元
百平方套均浮动:(10000-6989)*100/10000=30.11W
房价浮动比:上涨43.08%
因素分析:怡海国际在限购的十个月有43.08%的涨幅,怡海国际可以说是升级版的隆和水岸,公寓这个价格这个位置也是十分具有性价比的。
前景分析:南部为西海岸最大的酒店就群,租赁市场还是越来越好的。
颐荣广场
2017年3月15日限购前房价:8085元
目前房价:12579元
百平方套均浮动:(12579-8085)*100/10000=44.94W
房价浮动比:上涨55.58%
因素分析:颐荣广场在限购的十个月有55.58%的涨幅,颐荣广场到这个价格也是挺令人吃惊,小区品质并不高,物业也十分一般。
前景分析:完全依靠补涨的话还是建议能出手就出手。
星海城
2017年3月15日限购前房价:10923元
目前房价:14400元
百平方套均浮动:(14400-10923)*100/10000=34.77W
房价浮动比:上涨31.83%
因素分析:星海城在限购的十个月有34.77%的涨幅,星海城势头确实不错,一期和二期无论是区位还是户型都可圈可点,后面的博观星海也是主打改善,市场定位比较清晰,也是非常符合市场需求。
前景分析:两河以西为数不多的大品牌大盘,品质突出,综合实力很强。
滨海新村
2017年3月15日限购前房价:10460元
目前房价:12847元
百平方套均浮动:(12847-10468)*100/10000=23.79W
房价浮动比:上涨22.73%
因素分析:滨海新村在限购的十个月有22.73%的涨幅,因为年限较长,涨幅不出意外的不大,但是如果自住为主投资为辅的话这个盘我觉得不错。
前景分析:滨海新村就是长期持有也没毛病,毕竟即使脱手这个位置,再找到这样的地段无论是价格和难度都是难以想象的高。
水晶海岸
2017年3月15日限购前房价:12074元
目前房价:14540元
百平方套均浮动:(14540-12074)*100/10000=24.66W
房价浮动比:上涨20.42%
因素分析:水晶海岸在限购的十个月有20.42%的涨幅,也算是站口盘,户型要比帝邦帝城好一些,当然这也体现在价格上了,这一区域去海边也不远,周围配套提升速度很快。
前景分析:13号线即将开通,大商业也即将入驻,周围也有总部中心,还是值得继续持有的。
香槟海岸
2017年3月15日限购前房价:9402元
目前房价:13385元
百平方套均浮动:(13385-9402)*100/10000=39.83W
房价浮动比:上涨42.36%
因素分析:香槟海岸在限购的十个月有42.36%的涨幅,虽然之前因为种种原因(门口无硬化路大户型入住率低得不到供暖户型中等)等各种原因价格较低,现在开始横盘,但是周围的人气在不断提升,菜市场、度假酒店、就差一个大型商超了!
前景分析:这些问题逐步得到解决,他的价值回归只是时间问题。
保利海上罗兰位列限购期间升值第一楼盘,后面基本绝对收益值在40-50W万元/100㎡的居多,公寓类产品收益垫底这个并不意外,因为公寓的主要收益租金收益并没有体现在表内。综合来看靠海、低密度稀缺性、核心楼王旁的价值洼地升值空间是最强的。
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