[摘要] 青岛刚刚举办了举世瞩目的上合峰会，让大家感受到了这个城市的发展速度，这次会议奠定了北方第三城的地位，原来更多是讲经济硬实力，就是GDP排名，这次更多是软实力，在青岛城市发展史上有里程碑的意义。
【一】历史回顾
青岛城市建设史是从120年前开始的。
1897年，当德国人踏上胶州湾这片土地的时候，正是因为六年前李鸿章大人选择了胶州湾东岸而不是西岸来驻军，导致最终的选择点只能是东岸，这才有了青岛这个城市，而后随着胶济铁路建设，在民国期间，青岛城市一路向北，沿着海岸线展开。
建国后，整体城市发展不快，转折点在1992年，政府东迁，将城市扩展到东部，而后一路向东，一直延伸到石老人，如今青岛最贵的房子就在崂山沿海一线，正是这个趋势的最终体现。
西海岸则是另一番景象，因为百年来城市发展都在胶州湾东岸，所以建国以来只有胶南县城一个小县城的支点，一直延伸到1990年撤县换市。而以前的黄岛区域，尽管1984年就成立了开发区，但因为远离市区，支撑不足，一直不温不火，直到2001年港口西移，让西海岸的产业迅速崛起。
再经过十年发展，2011年7月大桥和隧道通车，结束青黄不接的局面，让整个青岛连为一体。
2012年，西海岸新区成立，让胶南和黄岛行政区划连为一体。拉开了西海岸区域的整合大幕。
2018年，万达东方影都的开业，青连铁路和长达70公里的13号线的通车，将让黄岛和胶南两个城区彻底融为一体，小珠山都变成了城中山，大珠山旁边也遍布楼盘。
【二】
那么站在新的起点上，如何看未来的西海岸发展格局？
其实很简单，这就要参照二十多年前胶州湾海岸是如何发展的，
胶州湾东西海岸有类似之处，就是都是出于山海之间，南向是海，城市空间较为狭窄。但区别在于，东海岸向东发展空间有限，到了崂山只能止步，而转向北部。
西海岸又有不同，它固然有向北的方向，但更多是工业，所以，辛安更像四方，黄岛街道更像沧口，即便是红石崖，也就是类似城阳。
而它的主流发又方向是沿着海岸线向西，新班子显然看到了这个趋势，于是提出三湾三城的城市发展大框架，天时地利人和之下，灵山湾新城就成为西海岸的新中心。
在唐岛湾、薛家岛沿线整体已经排布满的情况下，西海岸的城市重心快速向胶南城区转移，而这里恰恰是西海岸南向漫长海岸线的中心点，把这个区域建成西海岸的中心，无遗将把新区整个2000平方公里的巨大空间上获得一个最核心最有力的支撑点。
其实很简单，对比红岛和蓝谷，西海岸新区有自1984年以来的开发区和胶南市区的强大基础，因此，无论人口、配套还是产业都是前两者都不能比较的。这也是它成为第九个国家级新区的根本所在。
在东部区域已经空间不大的情况下，将重心转移到胶南城区，使西海岸再次获得巨大的城市发展空间，未来2000平方公里新区围绕灵山湾，引入百万新人口，再造一个新青岛，这将奠定新区未来几十年的城市发展框架。
所以，对于投资者而言，最重要的是看清大势。要知道新的区政府周边区域的未来的发展潜力要远远大于目前的黄岛区域，这才是投资的要害所在。
当年八百一千都不愿意去的浮山后，当年两三千元都不愿意去的石老人，如今恰恰是青岛房价最高的地方，早已把老城区的团岛等地甩在身后。看清大势的老青岛居民早下手，92年就出手新东部，就能享受到城市发展的红利，实现了与城市共同发展。
西海岸新区也是如此，胶南区域和薛家岛区域的房价拉平只是个时间问题，这就是西海岸未来几年的大趋势。
当然，房价也有梯级，前海一线自然作为城市客厅，俯瞰灵山湾，对应灵山岛，自然属于整个西海岸未来的核心。
峰会结束，青岛的住宅市场在经历高温后，调控之下，逐渐降温。但西海岸楼市依然火爆。一手房依然一房难求，二手住宅依然高烧不退，比如名嘉汇的很多大户型已经叫价到了三万七八，这个就有点过了，升值显然没有太多的空间了，更不必说出租回报率了。
很多有资金的购房者被限购政策限制住了，但又担心手里的货币贬值，所以，商业物业反而迎来最好的机会。但面对众多商业项目，大家容易眼花缭乱，很多人不知道如何选择。
商业地产投资的知识门槛比较高，只有足够了解知识，才能规避风险。对于商业物业投资，最是讲求地段、地段、地段，你能占据核心地段，将来城市发展的大多数资源自然会向这个区域集中，那么未来的升值和租金增长的红利自然可以随之而来。
灵山湾城市客厅坐拥近30万平优质沙滩，作为整个西海岸海岸线的中心位置，紧邻西海岸新区政府，及周边的各种配套资源，整合胶南老城区和新的军民融合区，目前的一房难求到央企的大项目持续落地，周边几公里半径内，将吸引大量人口落地，成为西海岸新的发展极，是西海岸最大的潜力之地。
目前西海岸政府正在以城市客厅为中心，大力建设70公里沿海视觉通廊，打造一条和市南崂山前海一样的黄金海岸带。
日前，笔者又把胶南海边走了一圈，发现已经进入旺季，比起前两年，人气大大增加。光是举办婚礼的，就堵满了酒店的停车场。
