[摘要] 还有半个月时间，岛城楼市将迎来“金九银十”传统旺季。记者在调查中发现，开发商在加速推盘营销的同时，原本就低量盘整的二手房市场再次进入下降通道
还有半个月时间，岛城楼市将迎来“金九银十”传统旺季。记者在调查中发现，开发商在加速推盘营销的同时，原本就低量盘整的二手房市场再次进入下降通道，月成交量只有3月份的40%左右。进入8月份之后，不少二手房房主已经失去耐心，开始降价卖房。但即使如此，许多中小户型的房源依旧是无人问津，有价无市的市场让众多换房族备感焦灼。
最新数据：老城四区周成交不足300套
二手房交易的惨淡，从交易数据上看最为直观。根据青岛网上房地产公布的成交数据统计，8月的第二个周，青岛二手房共成交715套，成交面积64726．78平方米。其中普通住宅成交621套，成交面积为53959．99平方米。
相对周边区市来说，土地资源日渐稀少的主城区新建商品房项目较少，但因为人口密度大，刚需旺盛，所以一直是二手房的“主战场”，但是市南、市北、崂山、李沧四区的成交量也同样惨淡。其中成交最多的为市北区，上周二手房成交160套，成交面积10771平方米，这也是四区中唯一成交量过百的片区；市南区虽然排在各区市的第三位，但上周二手房成交也只有75套，单周二手房交易面积为6180平方米；次新房众多的李沧，因为房价连续上涨，许多小区的房价已经超过了市北部分区域，所以二手房成交同样比较惨淡，上周二手房成交71套，成交面积5457平方米；平均房价最高的崂山区成交则更为稀少，上周二手房成交27套，成交面积3355．43平方米，四区成交量只有333套。
自4月份开始，岛城二手房市场就开启了“跌跌”不休的节奏。在今年3月，青岛二手房网签量还是9053套，而从4月开始，青岛二手房网签8555套，5月网签5444套，6月网签3812套，连续三个月持续下滑。而2018年上半年，限购区域内青岛网签量最高的区域为市北区（含原四方区），二手房共网签8768套，同比下降21%；其次为西海岸网签8180套，同比下降5%；李沧区网签3886套同比下降21%；城阳区网签3705套，同比下降37%；市南区网签3477套，同比去年下降34%；崂山区网签1553套，同比下降25%。刚刚过去的7月份，岛城二手房成交量更为惨淡，成交量只有3696套，同比再下降3%。
记者探访：降价20万元难觅买主
二手房成交惨淡，最着急的莫过于“换房型”房东。“没房子心慌，但是有房子降价也卖不出去，也很发愁。”市民尚明（化名）苦笑说。2012年时，他在市场低迷时出手购买了铜川路一套商品住宅，当时东李片区还未完全开发，许多人并不认可这一区域。但是东李片区的发展超乎了大多数人的意料，随着2014年世园会的成功举办，东李片区环境也是越来越好，万科、卓越等纷纷在此跑马圈地，渐渐地，东李成为岛城楼市刚需重地，房价也是不断上涨。在东李片区，尚明的房子属于该片区的一流行列，价格自然也相对较高。在二手房交易网站上显示，该小区的均价已经达到了2.7万元/平方米左右，比去年增长了50%左右。
但实际上，这套100多平方米的房子已经成了尚明眼中的“鸡肋”，急于出手却找不到买主。“别说2.7万元/平方米，就是2.5万元/平方米，我都认了，关键是经常一个周都没有人问。”尚明苦恼地说。尚明的女儿还有一年时间就要上学了，他和妻子讨论将这套房卖掉，然后去市南区或者崂山区买一套学区房。在网上查了查小区的房价还很乐观，但是真正卖房子时却发现没那么简单。首先，该小区因为房价总体较高，所以并不在诸多年轻刚需族的考虑之列。再就是房子户型有很大问题。正因为存在这两处硬伤，看房人不多，特别是5月份以来，三个月竟然只有两个人来看房，这让尚明想急于割肉出售，又找不到买家。
卖不出去，将房子租出去，用来抵消房贷行不行？“即使有资格买房，我也拿不出那么多首付款来。”尚明说。如果出租想迅速找到租客，租价只能在3000元/月左右，而且租客对于装修保护并不如业主上心，几年下来，装修损耗也会很严重。
市场分析：跟涨片区有价无市
在很多购房者的印象中，随着楼市升温，房子总会有涨价的那一天。瑞海北路的房价走势，似乎就印证了这一观点。位于后海的新建片区，即使有众多的知名房企入驻开发，房价在很长一段时间内一直滞涨，甚至都不如李村商圈房价高，因此成为主城区的价格洼地。然而进入2018年后，瑞海北路片区房价格迅速补涨，1月份均价是1.8万元／平方米左右，而过了4个月之后，价格已经上涨到了2.1万元／平方米。
但是标价飞涨不代表二手房和租赁市场火爆。记者通过二手房交易平台上，发现虽然现在瑞海北路片区的二手房标价已经到了2.5万元/平方米以上，但是成交量非常少，很多小区甚至一周卖不了一套房。记者到该片区探访时，发现许多已经交付的楼座入住率不足50%。“年轻人自己开车还行，对于老年人来说生活很不方便，公共交通只有16路公交车。”在此居住的朱女士说。
存在同样情况的还有老城区的中小户型房源。市民苏先生在辽源路有一套50平方米住房，今年4月份曾经有人愿意花140万元购买。当时，苏先生及身边的许多朋友都对楼市非常乐观，认为6月份之后还会有一波拉升。但让他没想到的是，6月之后岛城二手房没有出现预估的火爆行情，反而人气减弱，看房人比以前减少了三分之二。无奈之下，他只能将挂牌价调整为130万元。
房产中介纷纷兼职
“卖保险的，卖景区门票的，代理外地一手房的，为幼教项目拉客户的……现在朋友圈里这些中介人好像都心不在房了。”购房者陈楠说。因为想在错埠岭一带买一套二手房，所以陈楠加了不少中介的微信。但是她发现，这中介推销房子越来越不用心了。虽然每天早晨也会推几条房源信息，但都是常年没人要的滞销房源。好不容易出来一套房子，当他打电话询问情况时，却发现中介也不知道房子的详情，信息是转发其他中介的。
“不是不愿意卖房子，而是现在交易量确实少了。”房产中介小钱摇头说。他告诉记者，最近两个月，店内一共就卖了三套房子，这和最高峰时一天的量差不多。相比两个月前，现在房东的卖房意愿比较强烈，但是购房者确实少多了。“我们有时候打电话回访，发现很多人不是在高新区摇号，就是去西海岸看房了，许多人更愿意买新房。”房产中介小杜说。作为一个低底薪、高佣金的行业，没有成交就意味着收入大大缩水，所以越来越多的房产经纪人开始做兼职。
专家观点：调整心态寻找适合房源
对于目前二手房市场的降温，青岛市房地产经纪人协会中介专业委员会秘书长程东认为，主要受到三方面原因的影响。首先，热点城市房价下跌的新闻影响了部分人对楼市的判断，让许多人都选择了持币观望；其次，青岛上半年利好不断，许多房主对于青岛楼市增速预期过高；第三，主要是来自新房市场的压力，大量新房入市后分流了许多客户。“现在市场上确实有不少房主降价卖房，但只是零星出现，并没有在某个片区形成总体降价的趋势，部分区域的房价仍然在缓慢上涨。所以，现在说楼市反转还为时尚早。‘金九银十’到来后，随着许多房主调低对于售房利润的心理预期，二手房市场可能会有所改观。”程东分析说。
记者王寿林摄影报道
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