[摘要] 纵观4月份房地产市场运行情况，地市和楼市呈现冰火两重天。一方面4月市场并未延续3月“小阳春”的回暖态势，多数城市销售量同环比均有下滑。
纵观4月份房地产市场运行情况，地市和楼市呈现冰火两重天。一方面4月市场并未延续3月“小阳春”的回暖态势，多数城市销售量同环比均有下滑。而TOP100企业单月业绩规模也较3月略低。另一方面，土地市场热度持续攀升，苏州、南京、宁波等城市土地竞争激烈，高溢价、高地价频现，部分规模房企在4月均加大了投资力度。
从房企新增土储的角度来看，前四个月企业也在随市场行情波动不断在变化，动态调整下，我认为有以下五个方面值得大家去关注。
01、规模房企优势明显，销售TOP10货值占百强42%
实际上，无论市场怎么变，规模房企的优势都不会改变。
从前四月百强房企新增拿地来看，强者恒强的格局仍未有改变。融创、碧桂园、绿地分列货值榜前三，三者货值总和接近5000亿。集中度上，销售TOP10企业新增货值占百强的集中度超过40%，拿了市场近一半的货值，进一步巩固了自身的行业地位。相应的，规模较小房企生存空间不容乐观。
另外，结合销售TOP20和新增货值TOP20的企业来看，货值TOP20企业中有16家也位列销售TOP20，也印证了当前规模效应正在不断放大，龙头房企优势显著。
02、前四月58家房企货值超百亿，今年业绩增长有支撑
截至2019年4月末，新增货值突破千亿房企增至5家，分别是融创、碧桂园、绿地、万科和新城。而新增货值超百亿的房企也达到58家，比3月份增加12家，行业竞争格局加剧。
无论是规模房企还是中小房企而言，前四月新增土储多数都能在今年上市，因此会对这些业绩形成有力支撑，相信到年底千亿企业的数量会增至40家。
03、4月房企拿地积极性有所提升，部分房企加大投资力度
整体来看，随着土地市场热度回升，企业拿地积极性有所提高，百强企业拿地销售比为0.38，为2019年以来最高。但相较2018年来看，百强拿地仍然相对谨慎，部分企业仍未有新增土储入账。
这一轮土地市场行情是从3、4月份开始启动，多数房企也1、2月份偃旗息鼓之后，开始加大的投资力度。一方面是不想踏空此轮拿地“窗口期”，另一方面为今年的业绩增长夯实基础。
例如中海、绿城等企业，4月拿地金额均较前三月平均值提升300%以上，单月拿地金额几乎是前三月的一半以上。此外，规模房企中新城、华润4月拿地力度也显著提升。
04、新希望、中骏等新增货值排名高于销售，未来规模增长有潜力
对比房企前四月新增土储货值排名和2018年销售排名来看，新希望、中骏、华鸿嘉信、弘阳等企业值得关注。其总新增货值较销售排名大幅提升。例如新希望，2018年销售排名76位，而新增土储货值则排在第38，上升了38个名次。充裕的土储也是这些企业冲击更高规模的重要保障。此外，规模房企中，新城、旭辉、金茂等前四月新增货值排名均靠前，业绩有望再跨越台阶。
05、企业布局战略调整导致二线城市土地市场火热
回归二线战略驱使下，房企在二线拿地热度持续攀升、竞争也愈发激烈。1-4月百强房企二线新增土储建面占比达49%，较1-3月上升3个百分点。从百强房企拿地TOP10的城市全部位于二线也可见一斑。
三四线城市占比下滑明显，1-4月百强房企新增土储建面占比为45%，较去年全年下降了13个百分点。由此可见，在三四线市场热度逐步衰退的情况下，企业拿地仍然相对谨慎。
总的来说，本轮土地市场热度的确来的非常快，尤其是近期，部分城市土拍高价地频现，个别区域最高楼板价被刷新。例如中海以总价35.636亿元夺得，楼板价30287元/㎡，创园区地价新高。此外东莞、南京等优质住宅全部拍到最高限价也足以见得当前土地市场的热度。
但目前市场走势并未出现真正的转暖，尤其是地价高热后，4月中央政治局在会议上再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇，对地价上涨较快的城市提出了预警。由此来看本轮地市热度的上涨势态不会维持太久。
在此背景下土地市场的“疯狂”面临更大风险，无论是战略调整还是规模需要，企业投资布局仍然需要保持谨慎，尤其对于地价屡创新高的城市和区域，盲目追高并不可取。
