[摘要] 越长大越发现，有些老话说的是真有道理。比方这句：买的不如卖的精。就拿买房来说，在售楼部几百平的空间里，客户的迎来送往每天都在上演，置业顾问的舌头早已精雕细琢。包装、噱头、心理战轮番上阵，使得买房人常常晕头转向入了坑。
越长大越发现，有些老话说的是真有道理。比方这句：买的不如卖的精。
就拿买房来说，在售楼部几百平的空间里，客户的迎来送往每天都在上演，置业顾问的舌头早已精雕细琢。包装、噱头、心理战轮番上阵，使得买房人常常晕头转向入了坑。
往往真情留不住，偏偏套路得人心。
今天小编就好好扒一扒买房过程中，那些套路最深、猫腻最多的售楼处，献给即将买房的小白们。
当你踏入售楼部的那刻起，一场浸入式的表演就开始了。
1、区位图：距离微缩、商圈外扩、规划经常不靠谱
作为进入整个套路的第一关，无论是做在墙上还是做在LED屏幕上，首先从气势上给你迎头一棒，宏大的规划，从视觉感官上带给买房者强烈的冲击。
高端的区位规划背后，是严重的比例失调。通过人为压缩项目与周边配套的距离，将繁华商圈的辐射范围扩大；忽略小路，展示大路，着重突出楼盘周边的交通干道；将城建规划红利集中，感觉好像未来该楼盘发展前景一片光明。
避坑指南：耳听为虚眼见为实，付款之前，一定要用自己的脚丈量距离，用自己的眼睛观察周边配套。同时根据规划文件核实确定哪些是已经建好的，哪些是没建的。要知道置业顾问口中“规划中的设施”，可能需要好几年才会动工，也有可能根本不会建设。
2、沙盘区：楼间距放大、隐藏红线、水晶楼栋替换
沙盘可以概览小区内外部环境，楼栋数量、楼间距、层数、绿化、容积率，附近道路交通等情况。
超大型沙盘模型与区域图一样也是“微整”的。比方说将楼高和楼间距比例微调，道路放宽，增加绿化美颜，加之灯光作祟，勿让人觉得宽松舒适。
另外，开发商一般会把公示红线内外的一些不利因素隐藏在售楼部的角落，不会主动引导买房者阅读。体现在沙盘上的就是这些不利因素会缩小，或者消失，比如变电所、垃圾站、水泵室等等。
与红线问题不同的是，开发商会把尚未确定的规划先做进沙盘内。比如正在建设的学校、大型商场、公园等等，置业顾问言之凿凿说的跟板上钉钉一样，但问到具体时间，含糊其辞，都根本说不出实际时间。
还有一种是把非本次销售或外围的楼栋全部用玻璃水晶体代替，给人以正在卖的楼视线好采光好的错觉。
避坑指南：最有效的防坑手段就是实地到附近转转，最好去小区周边实地观察下，有没有不利因素。其次要求置业顾问拿出工程图，找到准确参数，只有这个数据才是真实有效的。
3、户型图/户型模型：比例调整、视觉迷惑
买房一定要看户型，因为户型直接关乎居住后的空间利用率、采光通风，格局等问题。
售楼处展示的户型图，大多是在进深或者面宽上做出微调，使得整体户型更加方正，并且为了掩饰户型上的一些劣势，减少部分墙体的同时将其余墙体变成透明，让人很难发现哪里是墙，哪里是窗户，试图营造一个采光好的假象。
避坑指南：要求置业顾问给你看工程图和尺寸，根据比例计算户型大小和房间结构。
4、样板间：家具微缩、软包装下功夫、细节造假，偷梁换柱
样板间就像是化了妆的女人，只具有观赏性和艺术性，导致很多人被迷惑。
首先样板间里的家具都比我们生活中世纪用的要小很多，比如，客厅放个很小很小的圆桌，只能坐下2个人的沙发，主卧放个1米5的床，一个迷你床头柜和基本放不进几件衣服的衣柜。
其次，样板间内不装室内门，表面上是为了方便参观，实际上节省空间的同时，让人看着通透、宽敞。
再来看装修的用材，“同款”“同等价位”“同品牌”往往是置业顾问的一贯用词。但我们要知道“同款”有可能是买家秀，“同品牌”有可能是以次充好。“同价位”更是无法监管了。
避坑指南：关灯，查看白天室内的自然采光情况。有条件的可以实际测量，或注意比对样板房的户型和户型图是否完全一致。询问精装修材料是否体现在合同内。
5、工法展示：偷工减料、偷换概念
工法展示区一般都是展示施工工艺以及相关一些建材，虽然绝大多数展示与实际相符，但毕竟在里子里，光看表面无法去确认。
（1）施工展示：外墙真石漆+砂浆+网格布+保温板这样的展示其实就是让人觉得似乎很高级，但实际绝大多数楼盘施工都是这样的，区别在于是否偷工减料，以次充好。
（2）施工材料展示：几乎所有展示的建材都不会具体写在合同里。
避坑指南：查看合同是否标注清楚，有条件可以考察施工状况。
6、绿化景观：品种被换、景观缩水
大部分的景观绿化都如同康师傅红烧牛肉面的外包装——仅供参考。
绿化景观缩水严重，从草坪、花卉、灌木、乔木到各种树木，不是换品种，就是换大小，甚至还有树种变盆栽，成树换树苗的情况。
避坑指南：仔细查看哪些可能是虚假绿地，与实际规划的不一致的地方在哪里。
7、配套学校：偷换概念、时间无保证
将楼盘与学校或名校“捆绑”销售，是开发商常用的招数之一，强调旁边就是名校或有公办教育配套用地，但最后教育用地公办变民办，小区不在名校学区内，对口学校是村办。再有就是小区规划有自建学校的，建成的时间无法保证。
避坑指南：售楼处的承诺并不能代表最终结果，需要查看教育局或学校的学区通知，教育用地的规划书。合同里对自建学校建成投入使用的时间是否明确等。
8、销量控制表：虚假销售、制造热销场面
一般情况，参观完样板间会售楼部的路上，置业顾问有意无意的都会让你看一下销控表，告诉你还剩下多少房子。
但是，售楼部的销控表其实也是有猫腻的，销控表上说哪些房子卖完了，未必就真的卖完了，开发商通常会有个捂盘的习惯，一些比较好卖的房子，装作已经卖完了的样子，打算留到后面等待升值，而且，这一做法还会给购房者造成一种房源紧张的错觉。
避坑指南：保持心态，不要着急，各方面核对清楚，考察完再决定是否购买。
9、价格话术：拔高预期、申请优惠、赠送面积、制造紧迫感
价格是关乎我们钱包的大事，置业顾问在这点上更是套路满满。
我们初次询价时，置业顾问不会直接了当的告诉你价格，他们会先做一些铺垫，比方说：称赞你的眼光好，强调产品的稀缺性，例如学位、户型，以及铺垫你看中的产品在同系列中有点小贵等等。这时你就会顺着他的话术，脑补产品的品质、质量、户型各种优势，建立了被置业顾问拔高的价值体系，为二次报价做准备。
已经接受了昂贵的设想之后，置业顾问会在二次报价时，故意提出边套房或者好楼层的价格高，达到促成中间房型及次楼层的销售去化。同时还会把缺陷房打造成性价比高的房子或特价房来销售。
如果觉得价格高想要砍价时，置业顾问就会把价格摊到赠送面积上，迂回处理，这时我们就会走进一个误区，对于赠送的面积是否会计入产权？实际是否需要？是否值得因为赠送而花费大价钱购买一套房？
假借“争房源”给我们造成紧迫感，或者通过特批优惠和优惠截止日期来逼迫我们尽快下定也是惯用的套路。除此之外，销售经理手上一般都会预留1%-2%左右优惠，一般情况都是逼定成交使用的，实际上这种优惠不用申请也是有的。
避坑指南：想要不被置业顾问牵着鼻子走，破解之道就是，一定要树立自己的价值体系，保持心态平衡，切记不要自乱阵脚。
【业内总结】
售楼处的猫腻这么多，甚至已经达成了行业共识，购房者想不被套路真是太难了，究其原因，总结起来有以下三点：
1、中国楼市水深且不透明，购房者多为弱势群体，无房购房经验，个人维权困难；
2、复购率极低，绝大多数老百姓一辈子省吃俭用也就能买1-2套住房，大多数自住；
3、房价一直维持大涨小跌的趋势，纵使房子有问题，房价上涨依然会稀释购房者的不满情绪。所以某种意义上讲，开发商占据了交易优势，自然对规则熟视无睹，购房者是案板上的肉，只能任人宰割。想要减少被套路，还需多听，多看，多走动，货比三家再决定。
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