[摘要] 一套商品住宅，除了自身的建筑品质之外，周边的环境和配套也是影响居民居住品质的重要因素。但是，开发商在重点宣传教育、医疗、交通等有利配套的同时，也会对于一些不利因素进行公示
一套商品住宅，除了自身的建筑品质之外，周边的环境和配套也是影响居民居住品质的重要因素。但是，开发商在重点宣传教育、医疗、交通等有利配套的同时，也会对于一些不利因素进行公示，但往往是“轻描淡写”。随着楼市进入了交房季，因为不利因素衍生的问题也成为购房者投诉重点。在购房过程中，开发商会特别提示不利因素吗？置业顾问对于楼盘都是怎样介绍的？如果出现纠纷，购房者该如何维权？早报记者就此展开调查。
维权案例生态大盘交房前“缩水”
对于已经多次去胶州新城·玺樾维权的小周，他在这个冬天感到身心俱疲。去年到该项目买房时，看中的是“千亩生态大盘，十年滚动开发”规划。小周认为，在一个新区买房，项目必须有一定的规模，商业、医疗等配套后期才能逐步完善，所以当时很痛快地交款买房。但是让业主想不到的是，在即将交付之际，开发商新城提交了变更土地性质的申请，一地块由商住用地变更为商业用地。变更的主要理由则是：受胶东机场通航后航线噪音影响，无法建设住宅项目。得到这个消息后，业主群里炸了锅，业主们就这一重大变更开始投诉维权。
噪音问题开发商早已知情
对于新城业主们的投诉，胶州市规划服务中心也进行了落实。2014年2月21日，青岛市丽洲置业有限公司（新城控股集团股份有限公司子公司，以下简称丽洲置业）取得了胶州市少海北湖周边位置的商住用地。2015年11月30日中国民用航空局和青岛市人民政府下发 《关于青岛新机场总体规划的批复》，该规划中要求：“青岛市城市总体规划、胶州市城市总体规划在未来修编过程中应考虑青岛新机场2045年的飞机噪声影响范围，避免将居住、文教、科研、卫生等对噪声敏感的土地利用类型规划在70分贝等值线（以下简称噪声线）范围内，使胶州市和青岛新机场未来协调发展”。根据上述要求，规划部门及时对噪声线内的用地进行了控制，对居住开发项目停止了审批。丽洲置业在噪声线内用地性质调整为商业服务业设施用地。2017年丽洲置业初次报审方案，已得知因机场噪声线影响，噪声线内用地无法建设住宅项目。
看到这样的答复后，业主对于开发商更加不满。“开发商早已经知道噪声线内无法建设住宅项目，却没有在购房前明确告知，我们认为这是一种欺骗行为。”业主小周气愤地说。业主们担心规划变更后，没有住宅了，商业配套也就跟不上了，以后的生活就没有保障。
记者调查不利因素展板成“挡箭牌”
对于业主们的投诉，开发商新城给早报记者发过两份声明。在声明中，开发商不断强调，新城玺樾是否受机场航线噪音影响的问题，销售过程中已告知业主项目东侧可能存在2025年规划机场航线噪音影响，且于售楼处展示的不利因素公示有说明，目前该不利因素展板仍在售楼处展示。从开发商的声明中，开发商一直在强调“不利因素展板仍在展示”这一点，在开发商眼中，这似乎是最好的一块“挡箭牌”。
无独有偶，在市北区买房的罗先生也遇上了纠纷。他所购买的3号楼楼座入门大堂比其他楼座都窄仄，但公摊面积却是最大的。导致公摊面积大的真实原因为3号楼1至3楼是物业办公用房，3号楼的全体业主要多公摊三层楼的公摊面积。面对越来越多业主的不满和质疑，开发商同样拿出了一份“不利条件告知书”，表示该不利因素已经告知过。“开发商即使告知了物业办公用房在我们楼内，但是这也不代表公摊分配是合理的，我们认为告知书不能成为开发商免责的理由。”罗先生说。
随着交房旺季的到来，很多业主都是亲眼看到小区情况才发现问题。但是开发商都会以已经将不利因素公示为由，拒绝业主的维权请求。那么在销售过程中，置业顾问都是如何介绍不利因素公示表的呢？
楼盘标配都是“沉默配角”
在过去的一个月中，记者先后到市北、李沧、西海岸、城阳、胶州等地探盘，发现各营销中心内都设立了不利因素公示表。而绝大多数楼盘的公示牌被放在营销中心的一个角落，还有的开发商将不利因素公示表与其他证件放在一起。
不管是怎样的公示形式，置业顾问都不会详细介绍不利因素公示表。在城阳一家楼盘中，记者登记后，被直接带入了开发商的产品展示厅，看了十几分钟的楼盘介绍，然后就被带到区位图旁，置业顾问开始滔滔不绝地介绍区域的大规划。随后，记者在不利因素公示表前站定，认真看起这份公示，而此时置业顾问选择了沉默。
而在西海岸某楼盘中，开发商在进门处张贴了不利因素公示表，置业顾问对于这些文件也是一言带过，重点介绍项目的区位优势和精装标准。李沧中央商务区某新建项目距离热电厂非常近，但是在置业顾问介绍楼盘时，对于该不利因素却只字不提，只是介绍楼盘的商业和地铁配套。
在记者走访的十几个楼盘中，没有一个楼盘的置业顾问或者渠道商会主动介绍自家楼盘的不利因素，但是往往对于竞品的问题都是如数家珍。
九成购房者“忽视”不利因素
对于不利因素公示表，购房者是什么态度？记者采访多名在营销中心看房的购房者，很多人表示根本就没有注意到这个表。“基本就是置业顾问带着走，他们介绍啥我们听啥，最多问问价格和交房时间。”市民朱先生介绍说。
还有的购房者表示，他们会看一下不利因素公示表，但有些条款根本看不懂。市民赵先生就对不利因素中噪音、挡光问题很关注，但是置业顾问说都没有大问题，公示的不利因素不会对生活产生影响，对于这种说法赵先生也是将信将疑。“主要是楼盘盖了不到一半，很多东西也没法较真。”赵先生说。
置业顾问对于不利因素公示表又是什么态度？“除非不想干了，否则不会将不利因素做详细的介绍。”胶州某楼盘置业顾问小张说。他告诉记者，置业顾问的楼盘简介都是开发商精心准备好的，里面就没有不利因素介绍的内容。如果购房者问起一些不利因素，置业顾问往往也都是将问题“轻描淡写”。
律师说法不利因素公示牌不是免责金牌
对于开发商的不利因素公示牌，山东国弘律师事务所的刘传宗认为，这不能成为开发商的免责牌。这块牌子是否存在，置业顾问有没有详细介绍，都不代表购房者对于不利因素已经完全知情。除非这些问题明确落实到书面合同中，并且由购房者签字确认。“如果楼盘出现了重大规划变更，与开发商前期宣传严重不符，购房者有权利按照合同要求开发商赔偿或者解约。开发商不能以不利因素公示表中提到相关事项为由，拒绝承担责任。”刘律师分析说。
