[摘要] 近些年,商业综合体以爆炸式发展的姿态登上青岛这座“北方第三城”的舞台。业以城兴,城以业茂。过去一年,新都心保利广场、西海岸永旺梦乐城以及城阳青特万达广场等新型商业综合体先后开业。
进入2020年,青岛还将新添9座商业综合体,总面积近百万平米,数量与体量均为全省最高。
今年一批商业综合体的陆续开业,预示着青岛现代化商圈格局进一步成型。对于这些主要布局在主城区之外的商业综合体,能否通过自身商业价值辐射周边区域经济发展,值得我们期待。
青岛新添9座商业综合体
进入2020年,青岛将有9座商业综合体先后交付使用,总商业面积达到81.23万平方米。根据统计数据显示,山东省2020年拟新开业商业项目数量共46个,总体量407万平方米,青岛的数量和体量为全省最高。但需要注意的是,与2019年初统计的全省拟新开业商业项目68个以及682万平方米的总体量相比,2020年拟开业项目在数量和体量上均有大幅度下降。
从分布上看这9座商业综合体,除一处位于市北区外,其余8座的位置均不在传统意义上的市内三区。这其中,三座在城阳、两座在西海岸、两座在即墨,还有一座在莱西。
由于市内三区的商业布局已经基本定型,山东路万象城、新都心凯德以及李沧乐客城等市内三区极具代表性的商圈已经覆盖了大多数的人群,聚拢最多的人流。因此,2020年新开业的商业综合体更多向主城区外围延展。
作为市区的独苗,总体量4.6万平方米的青岛恒泰广场将于今年1月份开业。根据公开资料显示,青岛恒泰广场项目位于台东商圈的核心位置,与地铁1号线合建。恒泰广场项目也将是台东步入地铁时代后,迎来的第一个新项目。
作为曾经的青岛“第一商圈”,在恒泰广场加入战局后,整个台东商圈或将再次迎来转型换代。
城阳区的三座商业综合体全部位于高新区,鲁商广场将于今年上半年启用。开业之后,将成为高新区首个城市商业综合体,并主要辐射高新区西片区;青岛世茂52+将于2020年5月1日开业,主要服务高新区东片区,并辐射周边中高端消费需求。
另外,首创奥特莱斯项目也将以服务红岛为主,与红岛会展中心、奥体中心等项目形成呼应。
西海岸两座商业综合体爱琴海购物公园以及中建悦荟天地均聚集在地铁13号线沿线,也可以视作地铁经济的延续,两座商业综合体的体量均超过8万平方米。
即墨的两座拟开业商业综合体,从体量上来看是最大的,青岛海尚海购物中心15万平方米,中粮大悦城春风里12.73万平方米。这两座大型商业综合体的先后建成,也代表了青岛主城北拓之路正式起步。
值得一提的是,海尚海购物中心集结了海尔集团全球全产业链生态圈资源,不仅实现了商圈的蝶变升级,也推动了海尔的转型升级。
奥特莱斯除在城阳高新区布局外,莱西也将有一新项目在今年开业。值得一提的是,此前莱西奥特莱斯应于2019年5月份开始营业,但不知为何拟开业时间推迟到了2020年。据了解,莱西奥特莱斯选址位于莱西市主城区,属于旧城改造项目。
9座商业综合体如何影响青岛?
商业中心的公共空间向城市开放,延伸了城市空间,使二者形成一体化特征:城市公共空间融合到商业中心内部,商业中心成为城市的局部。
当城市发展到一定的阶段以后,现代服务功能将占据重要的位置,由此也就诞生了满足城市经济需要的商业中心。商业中心不仅可以迅速聚拢资源,还可以吸引人才,提升人气。
9座商业综合体从区位分布上,便可以看出青岛经济发展的新动向。随着主城区资源与分工的明确,以城阳、西海岸和即墨为代表的城市副中心,开始成为商业投资的热点。
对新兴城区来说,这些商业综合体项目的陆续开业将有助于提升区域中心度,进而带动辐射周边区域资源配置升级。通过逐步递进的资源配置的升级,整个区域的投资潜力与活力也将得到进一步释放。
但在商业综合体发展过程中,伴随互联网电商的崛起,猝不及防的实体店,遭受冲击的力度显而易见。过去一段时间里,青岛也经历过一次闭店潮。
在青岛耕耘了17年的春天广场于2014年9月1日闭店;乐天玛特城阳店在2009年3月开业到2011年1月被媒体曝出要停业,仅仅“存活了”不到两年时间。
2003年开业,位于香港中路黄金地段的阳光百货,也在2016年8月28日,正式停止营业。
2017年12月28日,于2010年3月18日正式开业,已经营7年多的大型商超家乐福辽阳路店正式闭店。这个世界第二大零售业,在华多年的布局,也难逃关门的命运。
风雨飘零的实体店,实际上是遭到了同质化竞争与互联网竞争的双重冲击。而消费者与时俱进的购买力行为,也让便利和健康成为普遍需求。对于一座商业综合体来说,选址的过程需要考量的因素有很多。常住人口、流动人口、本地消费水平以及当地产业结构都需要归入地域综合需求之中。因此,对于将在2020年新开业的9家商业综合体来说,要想避免“开业即高光”,摆脱传统百货业的疲软姿态,必须找到正确的生存之道。
如何实现新生?
在青岛2020年新开业的9座商业综合体中,市北、西海岸的三座综合体都建在地铁旁边。由此看来,传统百货的没落并未阻挡资本扩张的雄心,借助地铁不断拓展,新兴商业项目借助“地铁经济”有望实现逆袭。
对青岛商业综合体来说,发展地铁经济可以向中国其他先进城市学习。以曾经的青岛第一商圈台东为例,可以向南京的“中华第一商圈”新街口学习。在地铁站中利用地铁带来的人流量,形成特色鲜明的经济商圈,继而形成商业辐射区,由点及面,带动沿线商业发展。
地铁所至即人气所在,对于商业综合体来说只有拥有了人气,才能拥有持续发展的底气。
对于进行商业经营的主体,需得不断“进化”,推陈出新,找准自身的定位,形成错位经营对接好消费者消费与优质产品、服务供给。
对于城市相关部门,除了招商引资、协调推介,还需要细化标准,增加市场空间保障,统筹行政与市场手段差异。
政府部门实际上只是起到辅助作用,真正决定商业综合体未来的,还是项目本身的综合水准。毕竟良好营商环境下的一站式、多元化创新业态集聚,才是商业项目保持旺盛生命力的关键所在。
