[摘要] 1月1日，克而瑞数据发布2019年度青岛房企年度销售业绩榜。从销售面积上看，融创中国、青岛龙湖和中国金茂包揽前三甲
1月1日，克而瑞数据发布2019年度青岛房企年度销售业绩榜。从销售面积上看，融创中国、青岛龙湖和中国金茂包揽前三甲，其中融创中国在青岛年销售139.07万平，成为在青房企唯一销售面积破百万房企。
但值得注意的是，无论是销售面积还是销售金额，青岛本土房企在该榜单中集体遭遇洗牌。除海尔、海信两家成绩相对稳定外，青特、青岛地铁等小部分企业以黑马之态挺进榜单，同时也有大量本土老牌房企排名下滑，甚至跌出前二十。
本土房企成交排行“洗牌”
2019年，海尔、海信两家房企继续保持青岛本土前20排名，且稳中有升。其中在销售面积上，海尔产城创从2018年的全市第7上升至第6名，海信从2018年的全市第15名上升至第7名；销售金额方面，海尔从2018年的第7上升至全市第3，海信从2018年的全市第12上升至第4名。天一仁和也相对稳定，销售面积和金额分别排在在青房企的13和17名，与2018年相比排名略微下滑。
另外，青特地产与青岛地铁两家房企成为两匹“黑马”，一举挺进2019年青岛房企前20。其中，青特地产年度销售面积排名青岛第12名，销售金额排名青岛第10名；青岛地铁销售面积排名青岛第16名，销售金额排名青岛第13名。
但2018年的本土房企双榜冠军银盛泰，2019年却排名下滑严重，销售金额从2018年的青岛第4下跌至第19名，销售面积甚至直接跌出榜单前20。另外，曾出现在2018年榜单前二十的鑫江置业、天泰集团以及海达控股三家青岛本土房企，这一次也不幸跌出前20名。
青岛本土房企2018-2019年成交数据排名变化制图：界面山东
通过对青岛本土房企2019年的表现分析，其榜单发生“大洗牌”的原因，大致可总结为以下三个关键词：“地产+”思维、版图扩张能力以及集团品牌实力。
借力“地产+”破题求生存
首先，灵活的“地产+”思路是部分青岛本土房企得以存活的重要原因之一。
以海尔产城创为例，它是2019年青岛房企销售排行的双榜冠军。自2018年底将“海尔地产”改名海尔产城创之后，海尔地产将目光进一步投向产业地产，利用“地产+”模式打造了青岛时尚创意产业园、城阳基金小镇、海尔即墨体育特色小镇等项目。其中海尔即墨体育特色小镇签约落地于2017年，已于2019年10月份成功承办青岛首场水上摩托国际A类赛事——UIM世界水上摩托锦标赛。
而作为2019年全新“黑马”的青岛地铁，则是借力其自身的轨交优势，主打地铁上盖物业以及沿线物业，积极投身产业地产领域，打造了西海岸国际海洋智区、即墨城轨配套基地以及城阳地铁创新产业园等。
近年来，普通住宅市场成交横盘，“地产+”早已成为各大地产商破题增量的重要突破口。盘点全国千亿级房企，基本每家都在进行着灵活的产业地产思路转换。以在青房企为例，2019年青岛销量冠军融创中国，于今年12月份在青岛西海岸发布了自己的“地产+康养”品牌“融爱家”，正式宣布进军康养地产；而成绩排名第二的龙湖，除了初具规模的长租公寓和联合办公业务领域外，近年来也开始积极探索产业地产和养老地产领域，集团于2017年设立“清科集团-龙湖集团产业基金”，拟定总规模100亿元，将重点对教育、医疗健康、文化娱乐等领域的成长期企业进行股权投资。
全国销量冠军碧桂园，2019年在青岛销售面积排名第8、销售金额排名第11。碧桂园则一直秉承的是“地产+机器人+现代农业”发展模式，2018年碧桂园旗下博智林机器人公司与佛山市顺德区政府签约，共同在顺德打造集科研、实验、生产、文化、生活、教育于一体的机器人谷。
深耕与扩张的平衡
积极且稳健的扩张态度也成为青岛本土房企的决胜因素。
一直以来保持着鲜明本土特色的海信，其项目高度集中在青岛市区，崂山、市南沿海一线的高端海景住宅是其特色性的项目，但在其他城市一直未有太多亮眼的布局。而海信2019年主要选择在下半年发力，在青岛市市北区、平度市分别拿下两宗地块，总斥资25.73亿元。值得注意的是与此同时海信也在青岛以外的其他城市增持加码，2019年11月23日在山东烟台芝罘区拿下一宗约2200平面积的地块，并首次挺进江苏扬州，以13.17亿元的价格拿下19.68万平的土地，着手打造海信江苏第三子，向全国级房企加速进军。
青特2019年的最大手笔来自于8月15日，以21.83%的溢价率拿下的市北区黑龙江南路附近地块。该地块使青特首次挺进青岛主城，总斥资达15.5亿，其14620元/㎡的单价也刷新了青岛市北区地价新高。整体来看，青特2019年在强化城阳老“根据地”的同时，也开始尝试将布局向青岛主城、即墨以及更远的烟台等城市扩张。
无论是集团实力还是融资能力，全国TOP级房企的实力是许多青岛本土房企所不能比的，但积极扩张仍是当下许多本土小微房企的生存必需。
鑫江集团深耕青岛城阳区多年，鑫江华府、鑫江玫瑰园、鑫江水青花都、鑫江合院等项目布局密集，但自2003年鑫江置业成立以来，项目版图至今仍局限在城阳区内，2019年也未能在其他区域成功摘地；而天泰集团一直是基于山东省进行布局，在青岛、济南、滨州、淄博、临沂、潍坊、烟台等城市均有落子，但近年来在青岛拿地速度明显减慢，2019年仅在西海岸和即墨蓝谷分别纳储一宗，本土市场份额下滑。
据界面山东不完全统计，2019年的销售双榜冠军融创今年在青岛共拿地11宗，总斥资39.66亿元，总占地面积67.53万平方米，可开发体量157.63万平方米；第二名青岛龙湖则在青岛拿地22宗，总金额48.22亿元，总占地面积47.49万平，可开发体量126.68万平。即使是排在青岛TOP20最末的华润置地，也于2019年在青岛斥资35.33亿元拿下总计41.44万平的土地。
缺少品牌背书 小微房企生存难
最后，强大的品牌和集团基础能给房企融资提供背书，小微房企难免在这个“大鱼吃小鱼”时代里被大浪淘沙。例如海尔和海信，它们相对于鑫江集团、海达控股等自然有更灵活的资金和更强的融资优势，“存活”几率自然更高。
在此背景下，很多小微房企为应对退市危机，开始选择与大房企联手，结合各自擅长领域寻找生存机会。在青岛本土企业中，青岛地铁就是比较成功的案例，例如2017年联手华润置地打造青铁华润城，2018年与海尔在即墨联手拿地，上文提到的西海岸国际海洋智区也是与青岛地铁与华润置地携手打造的产业园区。
而与旭辉联手的银盛泰则不如想象中那般顺利。2017年旭辉与银盛泰签署战略合作协议之初，的确让银盛泰这个青岛乃至山东的本土龙头房企经历了一波“小阳春”，青岛年度成交金额排名从2017年的第10上升至第4，成交面积从2017年的第8上升至第3。但进入2019年，银盛泰青岛排名遭遇大幅下跌，截至2019年12月31日，旭辉银盛泰在青岛的成交金额仅排在全市房企的第19名，距离跌出前20仅有一步之遥。
2019年，小微房企的生存环境相对艰难。据人民法院公告网显示，2019年至少486家房企于当年申请重整和破产。
另外，2019年，山东省属国企加速退出地产板块，资源进一步向主业聚焦。在2019年12月27日举行的新闻发布会上，山东省国资委负责人表示，近3个月来，山东黄金、中国重汽、兖矿集团、山东高速等企业加快收缩退出地产板块，资源进一步向主业聚焦。4天后，中国重汽集团在山东产权交易中心发布挂牌公告，申请将所持有的中国重汽集团房地产开发有限公司100%国有产权及50.66亿元债权进行交易。
