[摘要] 过去的一年，中国楼市很不平静。经历了以“房住不炒”为主基调的政策深水期，房地产行业比任何行业都需要辞旧迎新。
挥手告别2019，我们正大跨步奔跑在2020的路上。
过去的一年，中国楼市很不平静。经历了以“房住不炒”为主基调的政策深水期，房地产行业比任何行业都需要辞旧迎新。这个时代，重新认清未来方向比黄金更重要。
正如狄更斯《双城记》开头的那句：这是一个最好的时代，也是最坏的时代。我们需要客观、辩证而又理性的看待我们所处的行业。
站在新时代的开端，我们不能只将眼光局限于新一年的行情，更应该重新审视这个行业。下一个十年，房地产行业应该属于哪一条赛道？
诚如我在刚过去的“丁祖昱评楼市”年会上说过的那样，随着房地产投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强，整个房地产市场格局在未来十年中将升级、重建。
在告别“10”年代，踏上“20”年代的起点，我们继续聚焦数据、行业与趋势，并在“丁祖昱评楼市”年会上提出了对未来十年的洞悉与观察。这一次，我们梳理出了十一篇较有代表性的内容，有人口，有产品，有城市，有行业，有企业，也有细分市场等，并在春节期间一一发布。
从2020年新年钟声敲响的那一刻起，我们不断地试图寻找到未来10年中国房地产的出路，并和大家共同探讨行业未来。
房地产是中国最大的制造业
行业发展至今，我们一直在思考一个问题，房地产在三大产业中，到底扮演着怎样的角色？长久以来，房地产业作为国民经济支柱型产业，基于其行业特殊性，往往自成一派，在近年来的探讨中，有人将房地产划归到服务业，也有将房地产划归到建筑业。但我认为，房地产就是制造业，并且是中国最大的制造业。
尤其自2016年“房住不炒”之后，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，使得房地产和制造业之间的关系更加紧密。从顶层思路、政策与房地产行业的基本面来看，房子的商品属性日益增强。
房子正在像生活中的一件衣服，一辆汽车，甚至是一种食品那样，被赋予制造业的全部特征。
01、房地产特征的制造业化
实际上，从制造业的定义来看，制造业是指机械工业时代利用某种资源（物料、能源、设备、工具、资金、技术、信息和人力等），按照市场要求，通过制造过程，转化为可供人们使用和利用的大型工具、工业品与生活消费产品的行业。
不难发现，房地产业作为制造产业主要是因为其提供的房屋产品特征具有制造业的属性。
从原料来看，房地产的核心原料是土地和建材，这也是制造业的第一要素，制造业都需要有原料。从投入生产线、设计到施工，再到最后的交付，房地产也需要有各种供应商、合作伙伴，也需要有车间和工厂，房地产的工厂就是工地现场，最后线下实体店的销售环节，即售楼处，房地产也有售后服务，即物业管理。更进一步讲，房地产也有质保期，房子与其他制造业拥有诸如三年、五年的合理使用期限相类似，房子甚至拥有更长时间的质保期。
简而言之，房产就是制造业产出的一类商品，是房地产开发公司以盈利为目的而建造，经房地产有关主管部门批准于市场自由出售的商品。它具有制造业商品的全部属性，即通过对自然材料进行加工，制造出房屋，形成可供人们使用、居住、生活生产的产品。
尤其是在一系列楼市调控政策出台以后，房地产制造业的属性更明显。2016年，苏州楼市十条发布：为了抑制房价过快上涨，房地产开发企业对预售房屋的申报价格，3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。新一轮的政策周期由此开端，“房住不炒”的定位日渐明确。
紧跟着，上海和深圳限购升级，一直到2016年9月，北京出台限购令，全国收紧调控达到22城。2017年3月，厦门首推限售令，二三线城市陆续重启限购或升级“四限”。2018年，各地房地产调控次数达到四百余次，2019年进入调控深水期，全国房地产调控次数超过六百多次。尤其是2019年以来，政策不断强化“房住不炒”的定位，并提出“不将房地产作为短期刺激经济手段”。
这意味着，房地产投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强，房地产是制造业这样的特征会越来越明显。
2、房地产及建筑业就业人口占制造业40%
房地产行业过去创造了许多城镇就业岗位，据统计，房地产加建筑行业城镇从业人员是5052万人，除去这些，制造业本身城镇从业人数达到7186万人。房地产从业人员占整个制造业从业人员的比例为40%之多。2010年就业人口仅有2100万人，这十年增长了2.4倍。
从主营收入来看，房地产加建筑业主营收入30万亿，所以它比任何一个行业比任何一个制造业都要大。
过去，房地产一直保持着稳就业、稳投资、稳金融和保增长的作用。
据2020年1月17日上午，统计局公布的2019年全国房地产开发投资和销售情况来看，全国房地产投资达到132194亿元，比上年增长9.9%，房地产依旧为中国经济做出了巨大贡献。过去几十年，房地产行业作为国家基础建设的核心，增加了社会财富，并成为推动经济发展的全民产业，国民经济的支柱产业。
不仅如此，房地产在过去十年的城镇化进程中也发挥着举足轻重的作用。
过去十年，房地产业增加值占GDP总量的6%以上，房地产加建筑业占GDP的七分之一，并且从2010年以来，占比常年保持在6%以上。从财政收入来看，房地产相关税收贡献了六分之一的狭义财政收入。
在城镇化过程中，随着房企进驻数量不断增加，城镇化进程也不断加速。
未来，中国国民经济的稳定，房地产还将起到巨大的作用。
未来10年商品房总销售额将达150万亿元
过去十年，商品房销售面积飞速增长的十年，2010年至2019年商品房销售面积为137.6亿平方米，商品房销售金额达到98.6万亿元。
房地产回归制造业属性，将释放出更大的机会。可以预见，虽然未来十年，中国商品房总量不会像过去那样每年快速增长，但是未来十年加起来商品房销售面积将达到150亿平方米，商品房销售总金额将达到150万亿元。
房地产制造业化背后，实际上是旧的开发思路的彻底改变。这也意味着传统的开发模式也将受到越来越多的挑战，那些转型滞后、粗放式发展的房地产企业不可避免的将面临着更多的发展难题，并在可持续性发展方面遇到挑战。随着未来房地产开发业务更多回归本源，行业将进入产品和品质发展的新阶段。
房地产开发业务一旦回归本源，其实就是制造业。对制造业来说，更高要求是“降本提质”，如过去二十年，家电行业的价格基本没有出现过多的涨幅，但是产品却是越来越好，质量越来越高。
对比来看，房地产是否也有具备这一可能，在“降本提质”上发挥一定的空间，特别是眼下原材料供大于求的情况下，土地价格有一定的下探，未来“降本提质”是有可能的，这就需要每家房企以制造业的要求来要求自己，把质量提上去。
同时，也希望政府能够重新定义一下房地产，应该将房地产从服务业归类到制造业，政策也应该对房地产健康发展要给予更多支持和呵护！
