[摘要] 海南省新闻办公室召开发布会,介绍了海南省委办公厅、省政府办公厅当日出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。
据多家新闻媒体报道,3月7日晚上,海南楼市“放大招了”!
海南省新闻办公室召开发布会,介绍了海南省委办公厅、省政府办公厅当日出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。
这个通知包含三大楼市调控政策:
1、本地居民家庭限购两套住房。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。
官方的解读说:这条政策的目的是——为进一步遏制投机炒房行为,回归住房民生和居住属性,同时为防止占用过多社会公共资源,为自贸港建设提供充分的空间要素保障。
2、推出“安居型商品住房”。主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售,限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件,采取政府主导、市场化运作方式建设,是具有政策保障性质的商品住房。
3、改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。
此外,海南的“楼市新政”还提出:鼓励存量商品住宅用地或项目转型发展为安居型商品住房、商业、办公等经营性房地产或租赁住房;加快发展旅游地产、商业地产等。
在全国各地纷纷“救开发商”、“救楼市”的情况下,海南出台的“楼市新政”堪称严厉。俨然有点“全国向右,海南向左”的意味。
海南为什么会出台如此严厉的“楼市新政”?背后到底有什么玄机?下面谈谈我的看法。
第一,海南出台“三大招”,对房地产行业构成了短期利空,堪称严厉。
自2018年4月,中央宣布将在海南全岛建设自贸区、自由港后,海南楼市调控全面收紧。比如在海口三亚,非户籍人口的限购条件跟一线城市拉平,都需要5年社保。而且,还搭配了比北上广深更严厉的“高首付+限售”政策。
但在户籍人口购房上,海南一直比较宽松。一个户籍家庭在海南本地购房,在套数上不受限制,只是从第三套开始不能贷款。这次“楼市新政”,赌上了这个“最后的漏洞”。
此外,海南还率先在全国全面推行了“住房现售”。这对于开发商来说,意味着资金成本将全面提升。
中国内地自1998年全面建立房地产市场以来,一直学习香港的做法,采取“预售制”。也就是说,开发商可以卖楼花。只是预售的条件,近年来有提高的迹象(疫情之后,又有全面放松的趋势)。通过预售,开发商可以提前回笼资金,加快资金周转。
海南全面推行“现房销售”之后,开发商想在海南开发项目,门槛将更高。这意味着,很多中小房企将被挤出市场。
至于“安居型商品房”,内地很多城市都在推行,海南这次是学习借鉴。但看起来力度很大,将成为海南抢人才、抢人口的利器。这些房子地价成本低、总价便宜,相当于打折卖给人才和当地居民。但毫无疑问,将跟商品房形成竞争关系。
很显然,海南“楼市新政”给商品房带来的都是利空消息,而不是利好。这跟疫情之后绝大多数城市的做法,南辕北辙。
第二,海南为什么如此“特别”?这是因为从今年开始,海南将有大利好开始兑现。
在去年12月2日“2019中国企业家博鳌论坛”上,海南省副省长曾表示:海南争取明年第二季度开始,可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。
海南的“自贸港”可能会有哪些特殊政策,在全国改革开放格局中占有什么地位。对此,韩正副总理在去年11月曾在海南召开过一个座谈会,大家可以看一下新闻通稿:
也就是说,海南“自由贸易港”纳入了国家战略,跟京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化发展、长江经济带等,都处于区域发展战略的最高规格。
这个自由贸易港将有“对标世界最高水平的开放形态”,将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”,海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。
此外,关于海南自由贸易港,全国人大正在立法。而无论深圳经济特区、浦东还是雄安新区,都没有在全国人大层面上立法。由此可见,海南自由贸易港的特殊性。
因此,坊间普遍猜测:海南很可能会成为一个“独立关税区”,有可能实施“零关税”。若如此,其开放力度无疑将超越深圳、上海和雄安新区。
搞自贸区、自贸港,意味着海南将走上一条崭新的发展之路。为了避免重蹈历史覆辙,提前调控房地产市场,就顺利成章了。
自1988年以来,海南曾三次获得最大历史机遇。第一次是1988年4月海南建省、建特区,第二次是2010年建设国际旅游岛,第三次是2018年迎来的“自贸区+自由港”。
在前两次大机遇到来的时候,海南都没有管好房地产行业,都产生了房地产泡沫。其中第一次机遇的结局,是换来连片的烂尾楼;第二次机遇之后,海南遍地房地产,甚至为此破坏了很多海滩、岸线。
所以,2018年4月以来,海南一直对房地产保持警惕。即便过去两年楼市非常低迷,甚至拖了经济发展的后腿,海南都没有动摇。
第三,该怎样看待海南的“自由贸易港”,这能让海南全面起飞吗?
国家之所以再次选定海南,把中国最大的自由贸易港放在这里,是因为海南是独立的地理单元,便于管理。此外,海南靠近粤港澳大湾区和东南亚,旁边有香港、新加坡两大国际金融中心,以及深圳、广州两大一线城市。可谓兼顾内外。
而中国在逆全球化浪潮中,也需要扛起全球化的大旗。为此,中国做了四件大事:一是“一带一路”战略,二是核心产业(比如金融、电信、能源)全面开放和降低关税,三是设立上海“进博会”,第四就是设立海南自由贸易港。说白了,通过自身的全面开放,换取世界的全面开放。
海南虽然有很多优势,但劣势也比较明显。这个陆地面积3.54万平方公里的省,只有大约1000万常住人口,还没有东莞的真实常住人口多,大约相当于深圳真实常住人口的45%。
此外,海南经济总量比较小,2019年GDP只有5300亿元,只相当于一个比较大的地级市。海南全省参加中国内地城市GDP的排名,大概只能排在44名左右,还没有潍坊和盐城多。
目前,中国改革开放呈现“全面开花”的局面,比如将近三分之二的省份有了自贸区,国家级新区有19个,国家中心城市有9个,区域发展的国家战略也有6个之多。
因此,海南未来面临的竞争非常激烈。即便有非常特殊的政策,能不能重演海南建省时的轰动效应,吸引到足够的人才,仍然有待观察。
我之前曾撰文指出:海南必须要把常住人口翻倍,才能彻底改变面貌。也就是说,要吸引1000万人落户海南。
为此,我曾为海南建言:如果海南能为1000万增量人口提供保障性住房,降低他们的居住成本,海南就有可能成功。
现在,海南全面推出“安居型商品住房”,给即将到来的“自由贸易港”开了一个好头。我相信,只要海南有足够的诚意,真正转变增长方式,真正立足长远、不在乎短期得失,吸引来足够的企业和人才,那么海南这次一定可以成功。
最后谈谈海南自由贸易港和这次楼市新政,将给海南楼市带来什么:
1、新政后,海南楼市将呈现双轨制——政策性住房增量会比较大,主要给人才和当地中低收入居民;而商品房,则面向中高收入阶层、新移民。
2、取消预售、全面推行现售,将抬高海南楼市门槛,挤出中小开发商。大开发商将分食市场,开发成本提升,房价将全面上涨。
3、自贸港将给海南带来增量人口、增量资金,是重大利好。即便不能像马云说的那样超过香港,仍然可以让海南迈出一大步,这也有利于提升海南房价。
4、海南楼市价值将因为“自贸港”全面提升,尤其是从海口到琼海到三亚的东部岸线,没有核电站、石化、散装港口,是被刻意保留的优质资源,其配套好的住房值得长线拥有。
5、海南或将有行政区划调整,以解决条块分割、规划冲突的问题,未来海口、三亚等,都有望扩容,这将提升新纳入地区的投资价值。
结论:海南空前严厉的楼市调控,有利于经济转型。虽然短期对楼市是利空,长线是利好。
