[摘要] 2020年的楼市,要比2018/2019更加复杂。2020就这样了,可能有抄底机会。
开篇点题:2020年的楼市,要比2018/2019更加复杂。2020就这样了,可能有抄底机会。但一定没有普世行情,真正的红利释放机会在2021-2023。
迄今为止,没有放水,别听个别媒体瞎BB。即便放水,轮不到普通人,短期也吹不起来资产泡沫。
2020年与2008年有本质差别——
2008年,水龙头一拧,普通人盆满钵满,都冲进楼市,全国都是底;
2020年,水龙头拧掉,普通人也接不到水,购买力依旧被短期打爆。
注意!5月份之前,不要考虑抄底!前方,还有一波短期楼市风暴!这是“楼市短期购买力被打爆”后引发的短期风暴!请逃离“负面清单城市”!
【一】
不要抄底!不要抄底!不要抄底!
2020有大把的抄底机会,但不是现在!
我们不妨通过一张表格来聊聊,发生了什么。
苏州、无锡、南京、杭州、厦门、泉州、福州、宁波……这些城市中,不间断的有85折、甚至是8折的二手房挂出。
平均降价40-50万,最高降价100多万,最高降幅达到4成。
注意,这些85折降价房,不是批量出现。而是,时不时的间歇性出现。换句话说,这不是大规模的崩盘式抛盘,而是有人在亏本出售!
再来看看,下面这套房源的挂牌记录——
无锡阳光100国际新城北区的某套房源,两周时间内里,连续降价4次,每次降10万,累计降价40万……
如此频繁的降价背后,藏着的是一个房东迫切忍痛割肉的心。
上面表格中的8成房源,都是如此——
短时间内,不断地频繁下调价格!越往后,跌幅越大,割肉越狠!房东迫切想要出手!
哪怕是我在写文章的当下,还有套房源,再一次下调价格,相比之前,又跌了10万块。现在你应该明白,我为什么在前三次直播时,不断强调“不要抄底”了吧!因为,拖得越久,85折、8折的捡漏盘越多!甚至是更低折扣!
【二】
为什么这些城市会出现点状的降价抛售潮?
为什么这些房东会如此急切抛盘,甚至不惜割肉上百万?是这些城市的基本面不好么?
显然不是。
我们看看上面的那些城市,南京、杭州、无锡、宁波、苏州……一水的好城市。这些城市的基本面,全都能排进全国前50。比他们烂的城市,大把大把。
是这些城市的市场不好么?
显然不是。
宁波的新房,一房难求,还在摇号。宁波的二手房,在疫情期间还上涨了2%。厦门的行情,已经走出了腰斩的阴霾。疫情之后的两周,带看量比以前还涨了15%。如果说,是这些城市的市场有泡沫。那么,比这些城市的市场烂的城市,多得是。比如济南的二手房从去年年底都开始凝滞了,南通的泡沫要比无锡大的多。
是因为疫情的原因么?
显然也不是。
疫情是普世性的,是在全国蔓延的。郑州的疫情,要比上面一半城市的疫情严重。郑州的售楼部开放,要晚于上面绝大多数的城市,郑州市场被封禁的时间,要超过上面7成的城市。为什么郑州没有出现这种点状降价潮?为什么这种点状的降价潮没有在全国蔓延,而偏偏挑中了这几个城市?
是因为救市被锤的政策风险么?
显然更不是。
楼市政策的收紧,也是全国普世性的。而且比它们政策更加严苛的城市,同样大把大把。杭州还能落户,苏州还有人才引进,包括我在写这篇文章的时候,苏州再次放宽了人才落户政策……比如,京沪。京沪的政策风险比它们大的多,京沪的政策持续时间,比它们长的多。为什么京沪也没有出现这种点状的降价潮?
【三】
原因来了,重点来了。
这些城市出现这种单点的大幅降价抛售潮,根本原因是——这些城市里的部分楼市购买力,被率先打爆了!
大家去回顾一下上面这些城市,一水的外向型城市!
苏州、宁波、无锡、厦门、南京……9成以上都是能排到外贸百强城市前20的主。
大家再去回顾一下上面这些城市,一水的中小企业密集且活跃的南方城市。
杭州、泉州、以及包括没有在表格里出现,但也出现单点降价潮的温州……都是中国民营经济和民营资本最活跃、中小企业最密集的主。
国内的疫情管控,让内需消失了2个月。全球的疫情蔓延,让外需面对比内需更大的危机。全球需求下滑,全球产业链被打断,金融风暴席卷,需求腰斩,利润腰斩……
风暴之初,这些顶在最前方的城市,顶在外贸外需最前方的城市,顶在民营经济最前方的城市……它们中的一些购买力被率先打爆了。
表格中无锡的某套房源,原房东降价3次,亏损百万抛盘,是为了给员工发工资；表格中宁波的某套房源,原房东降价2次,亏损百万抛盘,是为了填补生意亏空。
除此之外,我还可以给大家透露一些数据和现象。
无锡某项目内购,前期积累的200多组客户,30多组集体反水。这些反水的客户,不是不买了,而是降级了。原来计划买该项目160㎡的四房,现在想换成140㎡的四房。原来计划买该项目133㎡的三房,现在想换成105㎡的三房。
智联招聘和BOSS直聘的春招季,岗位投放相较去年下降了50%,直接腰斩。
岗位投放腰斩,求职的人自然就过剩,所带来的必然就是整体薪资的下调。
多少人在年底离职,想过完年找个好单位,把收入往上抬一抬,换个好房子,换台好车,让家人过得更好。现在,统统下调预期,车可以先不换,房子也可以小一点。
2020楼市的风暴,从来不是政策风暴,救市被锤不算什么,反正也调控了四年了。2020楼市的风暴,是疫情叠加金融风暴之后,短期购买力被打爆。我还要告诉大家,不要觉得自己的城市既不属于外贸型城市,也不属于民营经济活跃的城市,那就无所谓了。时至今日,世界早已是平的,产业链早已连为一体。什么叫命运共同体?其实就是,都在一条船上,风暴来了,谁也跑不了。无非就是有人先落水,有人后落水罢了。上面那几个城市,只是因为人家在船头,先落水。后面,会有更多的城市加入进来。
【四】
有人说,没钱不可怕,购买力被打爆也不可怕。
不是还有货币宽松么?不是还有新四万亿么?水龙头一扭,大家就有钱了,又是一波轰轰烈烈的资产泡沫大行情。就像08年那样……
时代不同了,朋友们!
第一,2008年和2020年,两场风暴的底层逻辑不同。底层逻辑不同,上面应对的方法就不同。08年的大水漫灌不会出现,即便出现也解决不了楼市的问题。第二,2008年的四万亿和2020年的新四万亿,也有根本性的区别。近期,关于“31个省宣布的通资总额超过40万亿”这件事,传的非常玄乎。很多人认为,这是一场比08年夸张十倍的超级刺激。
可其实40万亿也流不到普通人手里。新基建的红利,短期内也不会转移到普通人手里。既不会转移到楼市和房地产上,更不会挽救被打爆的短期楼市购买力!
我必须遗憾的说——这场就在前方的楼市短期风暴,要比08年更加复杂。楼市里的部分购买力,在疫情叠加金融风暴后,被直接短期打爆了!被打爆的购买力,短期内既无法靠放水来恢复,也无法靠救市来恢复!
我必须遗憾的说——我们别无他法,必须迎头面对。
